豫10民终279号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-24
案件名称
苗秀森、王文波与禹州市夏都街道办事处御史坊社区第十一居民组租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省许昌市中级人民法院
所属地区
河南省许昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苗秀森,王文波,禹州市夏都街道办事处御史坊社区第十一居民组
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书豫10民终279号上诉人（原审原告）苗秀森。上诉人（原审原告）王文波。二上诉人的委托代理人艾贯勋、李文静，河南名人律师事务所律师。被上诉人禹州市夏都街道办事处御史坊社区第十一居民组。该组组长苏正光（又名苏文立），男，生于1969年11月30日，汉族，住禹州市山林街**号。委托代理人马长献，河南陈州律师事务所律师。上诉人苗秀森、王文波因与被上诉人禹州市夏都街道办事处御史坊社区第十一居民组（以下简称御史坊十一组）租赁合同纠纷一案，不服禹州市人民法院（2015）禹民一初字第2541号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苗秀森、王文波及其委托代理人艾贯勋、李文静和被上诉人御史坊十一组代表人苏正光及其委托代理人马长献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年12月18日，原告王文波（乙方）以禹州市英才中学之名与被告御史坊十一组（甲方）签订《租赁协议》，约定被告位于颍河长江饭店后院的场院租赁给原告王文波，租期为5年，自2006年2月1日起至2011年1月31日止，年租金为3万元，每年12月20日前一次付清，协议在执行期间如因国家政策变动，有关协议条款双方协商解决，但乙方无权转租第三人；鉴于乙方投资数额较大，五年期难以收回投资，五年合同期满后，甲乙双方可协商续签，租金按市场租金上浮比例调整，以保证双方利益，但最多续签8年（可每年签，两年签或三年签）合同期满后，如乙方不再经营，乙方无权转租第三方，甲方有权收回场院及乙方所建房产，一切不动产无条件归甲方所有，乙方不得以任何名义折扒和破坏。2010年11月14日，原告苗秀森（乙方）以禹州市英才学校之名与被告御史坊十一组（甲方）签订《续签租赁协议》，协议约定，租赁时间在原协议基础上（应续签协议八年，现续签三年），自2011年1月1日至2013年13月31日止，续签租金，前三年每年五万元，以后续签每年递增4000元，每年12月20日之前一次付清；2009年4月2日，原告苗秀森与案外人方芳签订租赁协议，将其与王文波租赁被告御史坊十一组的场院转租给方芳，约定每年租金18.5万元；2014年6月26日，方芳未经被告御史坊十一组同意，与案外人曹中磊签订租赁协议，将该场院租给曹中磊。2014年12月，被告御史坊十一组给禹州市英才中学下发《通知》，称其辖区进行改造、扩建、兴建惠民工程，你校租赁的场院在折扒范围，折扒时间于2015年下半年开始，你校于2015年上半年学期届满时将所租赁院区的一切设施、房屋腾出，以便统一折扒建房。2015年6月26日，被告御史坊十一组给禹州市英才中学王文波、苗秀森下发《解除租赁合同告知书》，内容为：禹州市夏都办御史坊居委会十一组得知禹州市英才中学王文波、苗秀森将我方租赁给你方的校园私自转租给方芳，方芳双将该园转租给了曹中磊，依据相关法律规定，你方以上行为未事先告知我方，经组委、群众代表商议，我方解除与你方的租赁合同。2015年5月25日，原告王文波、苗秀森提起诉讼，后于2015年7月15日变更诉状，请求宣告被告御史坊十一组于2015年6月30日下发的《解除合同通知书》、2014年12月下发的《通知》无效；双方继续履行双方于2005年12月18日达成《租赁协议》至2018年12月31日。原审法院认为，原、被告签订租赁协议，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行义务，合同履行过程中，原告王文波、苗秀森在未争得被告御史坊十一组同意的情况下，私自转租他人，损害了被告御史坊十一组的利益，已构成违约，故被告御史坊十一组给其下发《通知》、《解除租赁合同告知书》并无不当，故原告王文波、苗秀森的请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条和《中华人民共民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王文波、苗秀森的诉讼请求。本案受理费1150元由原告王文波、苗秀森负担。上诉人苗秀森、王文波上诉称，一审判决只认定了转租的事实，但对被上诉人知情转租并同意转租的事实未提及，认定事实存在重大偏颇。原审判决适用法律错误，应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，不应适用合同法的相关规定。原审判决违反了民法上公平原则，上诉人投入巨额资金，与方芳之间表面上是转租，但是一种改变经营模式，故被上诉人提前解除合同，损害了上诉人利益，违反公平原则。综上，请二审法院撤销禹州市人民法院（2015）禹民一初字第2541号民事判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人御史坊十一组答辩称，被上诉人自始不同意转租及默认转租，上诉人一审出示的证据，没有经办人签名，且上诉人与方芳的转租合同系严重违约。因该出租房屋未取得规划许可证，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条为无效合同，一审判决并未违反公平原则。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。依据双方当事人陈述，本院归纳本案争议焦点为原审判决驳回苗秀森、王文波的诉讼请求是否具有事实和法律依据。二审中双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，依据查明的案件事实，苗秀森、王文波与御史坊十一组分别于2005年12月18日、2010年11月14日，签订租赁协议、续签租赁协议，该两份租赁协议的租赁期间分别为2006年2月1日至2011年1月31日、2011年1月1日至2013年12月31日。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”及第二百三十二条“，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方签订的租赁合同于2013年12月31日已经届满，双方继续履行租赁合同，但为不定期租赁，在此情况下御史坊十一组可以随时解除合同。依据本案情况，御史坊十一组分别于2014年12月、2015年6月30日，通知腾房及解除租赁合同，给予了苗秀森、王文波合理的期限，故苗秀森、王文波起诉确认御史坊十一组于2014年12月、2015年6月30日给其的通知无效无法律依据。关于苗秀森、王文波起诉继续履行2005年12月18日签订的租赁协议的诉讼请求，本院认为，该协议租赁期间为2006年2月1日至2011年1月31日，虽然在该协议中约定有“，五年合同期满后，甲乙双方可协商续签，租金按市场租金上浮比例调整，以保证双方利益，但最多续签8年（可每年签，两年签或三年签）。”，但该协议租赁期间届满，已经续签新的租赁协议，且新的租赁协议租赁期间也已经届满，双方当事人签订租赁合同约定租赁期限系当事人权利，人民法院无法干涉，故苗秀森、王文波起诉请求继续履行2005年12月18日签订的租赁协议的诉讼请求，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人苗秀森、王文波承担。本判决为终审判决。审 判 长 信宏敏审 判 员 谢新旗代理审判员 徐瑞娟二〇一六年四月五日书 记 员 王燕军 来自