（2016）渝05民终1219号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-07-12
案件名称
李海林与重庆昭军房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆昭军房地产开发有限责任公司,李海林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终1219号上诉人（原审被告）重庆昭军房地产开发有限责任公司。法定代表人吴怀昭，职务总经理。被上诉人（原审原告）李海林。上诉人重庆昭军房地产开发有限责任公司（以下简称昭军公司）与被上诉人李海林房屋买卖合同纠纷一案，昭军公司不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第13027号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年6月20日，李海林与昭军公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定昭军公司将其开发的位于重庆市九龙坡区XXX清水房出售给李海林，建筑面积为77.6平方米，总成交金额为381780元。合同第七条约定房屋的交房期限应当在2012年12月31日前，昭军公司将已进行竣工验收备案登记的商品房交付李海林使用。合同第九条约定，逾期交房超过40日后，李海林要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，昭军公司按日向李海林支付已付房款不小于万分一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同未就约定支付违约金产生的利息进行约定。2012年6月20日和2012年6月25日，昭军公司分别向李海林出具金额为151780元及金额为230000元的销售不动产统一发票，合同总金额为381780元。审理中，昭军公司举示了两份仲裁裁决书，拟证明李海林与昭军公司之间不存在债权债务关系，李海林是为其他人施工，昭军公司对李海林没有付款义务，在以房抵款的过程中也没有获得相应的对价，以房抵款的行为也未完全履行完毕，商品房买卖合同也未成立。李海林对两份仲裁裁决书不清楚，认为李海林和昭军公司签订的商品房买卖合同，与其他人没有关系。另查明，2014年11月6日，李海林开始缴纳物管费并实际接房。李海林首次向法院主张权利的时间为2015年8月21日。李海林在一审中诉称：2012年6月20日，李海林与昭军公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，昭军公司将重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园C幢28-5号清水房以381780元的价格卖给李海林，李海林先后交清了房款及相应的费用。合同约定交房期限为2012年12月31日，如昭军公司逾期交房，应按日向李海林支付已付房款不低于万分之一的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向李海林支付违约金。昭军公司于2014年11月6日将房屋交付给李海林，共计逾期675天交房，昭军公司至今仍未支付李海林违约金。故李海林诉至法院，请求：1、请求人民法院依法判决昭军公司支付逾期交房违约金25770.15元（从2012年12月31日计算至2014年11月6日），并支付违约金自2014年12月6日至今产生的利息（以同期贷款利率为准）；2、由昭军公司承担本案诉讼费用。昭军公司在一审中辩称：李海林与昭军公司之间不是真实的商品房买卖合同关系，双方的真实意思是以房抵款，而昭军公司并不欠付李海林工程款，李海林也没实际向昭军公司支付涉案房屋的房款，现由于涉案房屋并未过户登记，物权尚未转移，由于以房抵款属于实践性法律行为，故该行为因为没有过户而尚未成立，且李海林起诉也超过了诉讼时效，因为昭军公司不应当支付李海林违约金。一审法院认为：李海林与昭军公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且未违反国家法律法规的禁止性规定，双方合同依法成立。作为有效成立的合同，双方当事人均应按合同约定和法律规定履行义务。昭军公司虽认为李海林与昭军公司之间不是真实的商品房买卖合同关系，双方的真实意思是以房抵款，但昭军公司举示的证据不能证明双方不是真实的商品房买卖合同关系，且昭军公司已将诉争房屋实际交付给李海林，表明昭军公司以实际行为在履行商品房买卖合同中的义务，双方签订的商品房买卖合同是真实的房屋买卖。民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案李海林起诉要求昭军公司给付逾期交房的违约金，此乃债权纠纷，适用二年的诉讼时效。双方合同约定昭军公司应当于2012年12月31日前交房，昭军公司当时未交房，李海林此时接房的权利已经被侵害，故逾期交房违约金的起算时间应从李海林知道或者应当知道自己权利被侵害之日即2013年1月1日起算，至实际接房之日即2014年11月6日。而李海林首次主张权利的时间为2015年8月21日，现昭军公司提出了诉讼时效的抗辩，故一审法院对李海林2013年8月21日以前的诉讼请求不予支持，对2013年8月22日至2014年11月6日期间的违约金请求予以主张，昭军公司实际逾期天数为441日，昭军公司应支付李海林逾期交房违约金381780元×441天×0.0001＝16836.5元。由于双方签订的商品房买卖合同未就逾期支付违约金产生的利息进行约定，一审法院对李海林诉请要求昭军公司支付逾期支付违约金的利息不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告重庆昭军房地产开发有限责任公司于一审判决生效之日起十日内向原告李海林支付逾期交房违约金16836.5元；二、驳回原告李海林的其他诉讼请求。案件受理费减半收取222元，由原告重庆昭军房地产开发有限责任公司负担。一审宣判后，昭军公司不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由如下：逾期交房的违约责任不应由上诉人承担，有生效的仲裁文书和其他证据为凭。一审应当向被上诉人释明另行起诉，但一审法院仅以双方签订的商品房买卖合同和房屋销售发票为据，认定逾期交房的违约责任应由上诉人承担不当。被上诉人李海林答辩称：上诉人的上诉理由不成立，一审认定事实正确，应予维持。二审审理中，昭军公司举示了该公司及王强向本院执行局出具的说明及昭军公司的房产证复印件，以证明昭军公司不应承担本案的民事责任。李海林对前述证据不予认可，认为与本案无关。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，昭军公司称根据生效的仲裁文书，该公司不应承担本案的民事责任。但该仲裁文书仅是昭军公司与王强之间达成的意思表示，其效力并不及于李海林。根据查明的事实，李海林与昭军公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且未违反国家法律法规的禁止性规定，双方合同依法成立。作为有效成立的合同，双方当事人均应按合同约定和法律规定履行义务。昭军公司虽认为李海林与昭军公司之间不是真实的商品房买卖合同关系，双方的真实意思是以房抵款，但昭军公司举示的证据不能证明双方不是真实的商品房买卖合同关系，且昭军公司已将诉争房屋实际交付给李海林，表明昭军公司以实际行为在履行商品房买卖合同中的义务，双方签订的商品房买卖合同是真实的房屋买卖。综上，昭军公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444元，由上诉人重庆昭军房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 艳代理审判员 胡 俊代理审判员 周媛媛二〇一六年四月五日书 记 员 刘冬梅 微信公众号“”