（2015）中二法古民一初字第617号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-08-07
案件名称
中山市雷成物业管理有限公司与杨荣乐房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市雷成物业管理有限公司,杨荣乐
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第九条第一款
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法古民一初字第617号原告（反诉被告）：中山市雷成物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇镇。法定代表人：王波，该公司总经理。委托代理人：袁永献、张翠安，广东邦杰律师事务所律师。被告（反诉原告）:杨荣乐，男，1976年8月出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人：何俊雄，广东永隆律师事务所律师。原告中山市雷成物业管理有限公司（以下简称雷成公司）诉被告杨荣乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，被告杨荣乐提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。庭审中，雷成公司撤回对杨荣乐的起诉。本院继续审理反诉，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。反诉原告杨荣乐及其委托代理人何俊雄，反诉被告雷成公司委托代理人袁永献、张翠安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨荣乐反诉称：杨荣乐与雷成公司于2014年7月签订《物业租赁合同》，杨荣乐承租雷成公司位于中山市电信新办公楼第2层第32卡，雷成公司收取了杨荣乐押金28050元。杨荣乐实施了装修，装修费30000元。2014年12月底由于市场发生变化，杨荣乐和众多承租人一样经营困难，提出解除合同。然而，在双方还在商议时，2015年1月初，雷成公司竟然把杨荣乐承租的商铺上锁不给进入，造成杨荣乐无法继续经营。雷成公司的行为造成合同无法履行，属于其单方解除合同，根本违约。雷成公司上锁时，杨荣乐尚有12000元的样板货物、价值1500元的办公设备、价值3700元乐家族灯箱一套、著名书法家游广德字画一副等留在承租商铺。杨荣乐欠缴2个月的租金属实，仅仅是一般违约，需要承担的责任仅仅是缴纳滞纳金（况且滞纳金的约定也过高），但不是雷成公司根本违约的理由。请求判令：1.自2015年1月1日解除杨荣乐与雷成公司的租赁合同关系；2.雷成公司双倍返还押金56100元；3.雷成公司赔偿杨荣乐损失47200元；4.雷成公司返还给杨荣乐著名书法家游广德字画一副；5.反诉费由雷成公司承担。庭审中，杨荣乐称涉诉商铺未取得相应的建设工程规划许可证，属于违建，雷成公司故意隐瞒违建事实，欺骗其签订租赁合同，双方的租赁合同无效。杨荣乐撤回第4项诉讼请求，变更第1项诉讼请求为：确认杨荣乐与雷成公司签订的租赁合同无效。杨荣乐就其反诉提供如下证据：1.现场照片；2.录音；3.信访件回复；4.收据；5.商照城二层平面图照片、商照城招商照片、商照城现状及效果图照片。雷成公司辩称：1.杨荣乐租赁的商铺不在违建之列，双方签订的合同有效。2.杨荣乐的第1项、第2项诉讼请求相互矛盾。雷成公司没有违约，双方签订租赁合同后，雷成公司将租赁物交付给杨荣乐使用，没有任何违反合同约定的事实发生，况且是杨荣乐主动退出租赁物，非雷成公司的行为导致，故雷成公司不需双倍返还押金。3.雷成公司并没有对杨荣乐的租赁物强行上锁，杨荣乐主张雷成公司强行上锁没有事实依据。雷成公司是在2015年7月底将租赁物收回，是在杨荣乐撤走后采取的管理措施。另外，杨荣乐没有任何依据证明损失的存在。4.杨荣乐应自行承担反诉费用。雷成公司就其辩解提供如下证据：建设工程规划许可证。经审理查明：2014年7月，杨荣乐与雷成公司签订《物业租赁合同》，约定杨荣乐租赁雷成公司位于中山市电信新办公楼第2层第32卡，每月租金8250元，租期从2014年8月1日至2017年7月31日止。先交租后使用，每年租金分四期交付。逾期按日租金3%计收滞纳金，如杨荣乐超过每月正式交租日10天未交租，雷成公司有权停电或收回卡位并终止合同。杨荣乐在签订合同时需一次性交纳三个月租金24750元作为押金，另交纳三个月租金。雷成公司违约，需双倍退还押金及退还已交但未使用的租金给杨荣乐。杨荣乐违约，要即刻搬离物业，不得追讨剩余租金和押金。杨荣乐如拖欠租金或管理费超过十五天以上的，雷成公司有权单方面终止本合同，没收杨荣乐保证金，收回物业重新招租而无需对杨荣乐做出任何补偿，并追缴杨荣乐使用物业而产生的所有费用及违约金。上述合同签订后，杨荣乐向雷成公司交纳了押金24750元及2014年8月1日至2014年10月31日的首期租金，雷成公司将上述商铺交给杨荣乐使用。2014年12月，杨荣乐因经营困难向雷成公司提出退租，但双方未就相关事宜协商一致。2015年6月9日，雷成公司起诉杨荣乐，要求解除与杨荣乐的租赁合同，杨荣乐返还租赁物并支付租金及其他费用。杨荣乐提起反诉。庭审中，雷成公司撤回对杨荣乐的起诉。杨荣乐称雷成公司于2015年1月将上述商铺上锁不允许其进入，雷成公司否认并称其于2015年7月底收回商铺换锁。涉案商铺现已和相邻商铺打通，由他人使用，原装修被拆除。庭审中，杨荣乐与其他商铺的承租人向中山市城市管理执法局古镇分局投诉古镇镇电信商照城违法建设商铺。中山市城市管理执法局古镇分局回复：“投诉情况基本属实，我分局将按照规划答复意见进行查验，并按立案程序进行依法处理。”杨荣乐称其租赁的涉案商铺属于违建范围。雷成公司称实际违建的部分是在原五层建筑基础上加高的部分，杨荣乐租赁的商铺不在违建范围。雷成公司提供了涉案商铺所在建筑的建设工程规划许可证。庭审中，经协商一致，杨荣乐从雷成公司取回办公台及游广德字画。杨荣乐称样板和灯箱已经损坏，不同意取回。本院认为：本案争议的焦点是涉案租赁合同是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”杨荣乐已举证证明涉案商铺所在的电信商照城存在违法建设的情况，雷成公司称杨荣乐租赁的商铺不属于违建范围，但未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。且经本院向古镇规划部门了解，杨荣乐租赁的商铺属于违建范围。故，杨荣乐与雷成公司签订的涉案租赁合同无效。雷成公司应当向杨荣乐退还押金24750元。根据庭审情况，杨荣乐签订涉案租赁合同时对该商铺可能违建有意识，涉案租赁合同无效，雷成公司与杨荣乐均有过错。杨荣乐未举证证明其装修、样板、灯箱价值，考虑雷成公司与杨荣乐的过错及涉案商铺情况，本院酌定雷成公司应赔偿杨荣乐损失3000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、反诉原告杨荣乐与反诉被告中山市雷成物业管理有限公司于2014年7月签订的《物业租赁合同》无效；二、反诉被告中山市雷成物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内返还反诉原告杨荣乐押金24750元；三、反诉被告中山市雷成物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内赔偿反诉原告杨荣乐损失3000元；四、驳回反诉原告杨荣乐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉费1183元（杨荣乐已预交），由中山市雷成物业管理有限公司负担318元，杨荣乐负担865元，中山市雷成物业管理有限公司负担的部分于支付上述款项时迳付杨荣乐。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 刘旭桂审 判 员 何文璋代理审判员 姚红波二〇一六年四月五日书 记 员 张淑结 来自