（2016）闽0481民初143号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-05-31

案件名称

涂志坚、周香梅与聂报启房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

永安市人民法院

所属地区

永安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

涂志坚,周香梅,聂报启

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0481民初143号原告涂志坚，男，1973年11月7日出生，汉族，住永安市。原告周香梅，女，1975年2月21日出生，汉族，住永安市。被告聂报启，男，1964年4月20日出生，汉族，住永安市中山。原告涂志坚、周香梅与被告聂报启房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员钟增贵适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涂志坚、周香梅到庭参加诉讼。被告聂报启经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告涂志坚、周香梅诉称：2005年1月4日，原告将其所有的位于永安市上大溪307号1号楼206、207室房地产出售给被告，双方签订房地产买卖合同。合同约定转让价款为50000元，被告应在合同签订之日起30日内付清转让价款。合同签订后，被告未在约定时间内付清转让价款。经原告催讨，被告于2013年12月14日向原告出具欠条一份，但被告此后并未支付任何款项。原告于2015年8月向永安市人民法院起诉，要求被告支付原告房地产转让款及逾期付款利息。后经调解，原告撤诉等待被告协商付款事宜，但被告至今未付款。原告认为，被告尚欠原告购房款50000元事实清楚、证据确凿，被告应承担付款责任并支付原告逾期付款利息损失。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告一次性付清房地产转让价款50000元、支付逾期付款利息32500元（50000元×0.5%×130个月，从2005年2月5日算至2015年12月4日）；2、诉讼费用由被告承担。被告聂报启未作答辩。经审理查明，2005年1月4日，原告涂志坚、周香梅与被告聂报启签订《房地产买卖合同》一份（以下简称合同），约定：二原告将其所有的坐落于永安市上大溪307号1号楼206、207室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（房屋所有权证号：20014467号、土地使用权证号：2003-070130号）以50000元转让给被告，该款自合同签订之日起30日内一次性付清；二原告于2005年2月3日将上述房地产交付被告使用；二原告应协助被告办理房屋所有权、土地使用权的交易过户手续，办理过户手续的一切费用由被告承担。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原、被告双方凭该合同至房产管理部门办理了房屋所有权的过户手续，该房产的房屋所有权已办理至被告名下（变更后的房屋所有权证号为：20050202号）。嗣后，被告未按约定支付购房款，合同约定的购房款50000元被告至今分文未付；二原告至今未把该房产交付被告使用，亦未将该房产的土地使用权过户至被告名下。2008年1月19日，被告向二原告出具借条一份，借条载明：“本人聂报启借涂志坚和周香梅上大溪307号1号楼206、207的房产证一本于3月20日还。借条人：聂报启。2008年1月19日。”2010年9月3日，被告向二原告出具欠条一份，欠条载明：“本人聂报启欠上大溪307号1号楼206、207号涂志坚、周香梅的房款伍万元正，但土地证未过户于本人。欠款人：聂报启。2010年9月3日。”2013年12月14日，被告又向二原告出具欠条一份，欠条载明：“本人聂报启欠上大溪307号1号楼206、207号涂志坚和周香梅的房款伍万元整，但土地使用证未过户于本人。欠款人：聂报启。2013年12月14日。”2015年8月26日，二原告向本院起诉，要求被告履行上述合同约定支付二原告购房款50000元及逾期付款利息31750元。被告在该案庭审中辩称其当时与二原告签订上述合同把本案讼争房产过户至其名下并不是要向原告购买该房产，而是为了向银行申请贷款，双方办理房屋所有权过户时也未约定其要购买原告的房产，但房屋所有权过户后其并未用该房产申请贷款，之后过了二三年，原告曾要求其把房屋所有权过户回去，当时其未给原告办理，并在2008年时曾出具了一张金额为50000元的欠条给原告，之后其想把房屋所有权过户给原告但房产证丢失，因嫌麻烦就没有去办挂失也未过户给原告，其又于2010年9月3日、2013年12月14日向原告出具了二张欠条（2008年的欠条原告已交还，其已撕毁），被告并表示系原告表示该房产价值50000元，所以其就应原告的要求出具了欠条，现其同意将房屋所有权重新过户给原告，但其因与他人存在经济纠纷该房产被法院查封无法过户，其表示在2016年1月15日前可以将经济纠纷处理完并将房屋所有权重新过户给原告，所以其与原告之间不存在房屋买卖关系，其不同意支付购房款。原告在该案庭审中表示被告签订合同时确实是表示要去贷款，并没有表示要买该房产，当时双方也未约定被告办完贷款后该房产如何处理，之后其有要求被告要么把房产过户回来要么支付购房款其将房屋钥匙交给被告，当时被告同意将房屋所有权过户回原告名下但一直未履行，所以其在2008年要求被告出具欠条，并在2010年及2013年要求被告重新出具两次欠条，故原告认为其与被告之间签订了买卖合同并办理了房屋所有权过户手续，双方之间的买卖合同成立，被告应按合同约定支付购房款，原告并表示若被告可以在2016年1月15日前将房屋所有权过户回原告名下，其同意被告将房屋所有权过户回来的意见。该案庭审结束后，原告于2015年12月15日以与被告自行协商为由向本院申请撤回起诉。嗣后，被告并未兑现其承诺，原告再次向本院起诉，引发讼争。还查明，本院于2016年3月29日向永安市国土资源局及永安市房产管理局核实，本案讼争房产的房屋所有权仍处于查封状态被限制过户，土地使用权处于正常状态未被限制过户。上述事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、欠条、民事裁定书，本院依法调取的借条、庭审笔录，永安市国土资源局出具的永国土查（2016）第577号土地登记查询信息，永安市房产管理局出具的房产登记情况查询结果及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审查证，可以采信。本院认为，原、被告签订《房地产买卖合同》的初衷虽是被告要用讼争房产申请贷款，但该初衷并不影响合同本身的效力亦不因此导致合同无效。被告为实现其目的客观上与原告签订了《房地产买卖合同》，双方并实际履行了合同的约定前往房产登记部门办理了房屋所有权过户手续，且嗣后经原告向被告主张权利，被告亦先后三次向原告出具了尚欠原告购房款50000元的欠条，该购房款的数额与合同约定的转让价格一致，被告出具欠条的行为应当认定合同签订后，被告作出了同意履行合同约定的付款义务之意思表示，加之讼争房产的房屋所有权至今仍被查封，被告作出的将房屋所有权过户回原告名下的承诺至今无法兑现，综上，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》应认定为双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，原告要求被告履行合同约定的支付购房款50000元的义务，于法有据、理由充分，应予支持。被告拖欠购房款的违约行为给原告造成了损失，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，被告应当支付给原告逾期付款利息损失；被告在合同签订后三次出具欠条的行为应认定原、被告双方对付款期限作出了变更，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款关于“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。”之规定，结合本案《房地产买卖合同》约定的付款期限已经届满及被告之后出具的欠条上未载明付款期限之事实，本案原告主张的逾期付款利息应从被告最后一次出具欠条的次日开始起算（即2013年12月15日），参照中国人民银行2013年12月10日发布的《中××知》（银发（2003）251号文）第三条关于“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”之规定，原告主张按月利率0.5%计算逾期利息损失未超过上述逾期罚息利率标准，应予认定，因此，本案原告主张的逾期付款利息损失应为：50000元×0.5%×23个月零20天＝5917元（从2013年12月15日算至2015年12月4日，共23个月零20天）。被告聂报启经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款、第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告聂报启应于本判决生效后十日内支付原告周香梅、涂志坚购房款人民币50000元；二、被告聂报启应于本判决生效后十日内支付原告周香梅、涂志坚逾期付款利息损失人民币5917元（从2013年12月15日算至2015年12月4日）；三、驳回原告周香梅、涂志坚的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费931.50元，财产保全费520元，合计1451.50元，由原告周香梅、涂志坚负担467.50元、由被告聂报启负担984元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员　　钟增贵二〇一六年四月五日书记员　　彭登攀附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自