（2015）佛中法民三终字第1375号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-28
案件名称
李淑雯与陈顺爱、李官茂合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈顺爱,李官茂,李淑雯,满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第1375号上诉人（原审被告）：陈顺爱，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：徐秋文，广东南岭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李官茂，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：徐秋文，广东南岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李淑雯，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：王加红，广东志成达律师事务所律师。原审被告：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司。住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：温兆强，该公司总经理。委托代理人：黄燕婷，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人陈顺爱、李官茂因与被上诉人李淑雯、原审被告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1679号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认李淑雯与陈顺爱于2015年7月11日签订的《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系已于2015年9月22日解除；二、陈顺爱、李官茂于判决发生法律效力之日起十日内，向李淑雯双倍返还定金60000元；三、陈顺爱、李官茂于判决发生法律效力之日起十日内，向李淑雯支付中介费6400元；四、陈顺爱、李官茂于判决发生法律效力之日起十日内，向李淑雯赔偿损失3450元；五、驳回李淑雯的其他诉讼请求。如果陈顺爱、李官茂未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取776元，由陈顺爱、李官茂负担。上诉人陈顺爱、李官茂向本院上诉称：一、原审判决以陈顺爱、李官茂于2015年7月18日拒绝协助李淑雯办理按揭手续的违约行为作为判决解除《房地产买卖合同》的理由之一明显不当。1、因满堂红公司未履行告知义务，告知陈顺爱、李官茂涉讼房产的贷款业务由亿达公司办理，以致陈顺爱、李官茂在认识上无法理解，于2015年7月18日未协助李淑雯协助办理贷款手续。陈顺爱、李官茂虽然于2015年7月18日因亿达公司未能承诺以致未协助办理按揭手续，但究其原因，是因在此事前满堂红公司未能尽到告知义务。陈顺爱、李官茂2015年7月18日到工商银行时，完全不知道亿达公司的存在，一直以为直接向工商银行递交办理银行贷款的手续，才导致当日未协助李淑雯办理贷款手续。2、陈顺爱、李官茂已于2015年8月3日协助李淑雯办理贷款手续，李淑雯已选择继续履行合同，原审判决不应再以存在逾期协助的行为作为认定解除《房地产买卖合同》的理由之一。对于陈顺爱、李官茂于2015年8月3日已协助李淑雯办理贷款手续的客观事实，双方在原审庭审过程中均是无异议的。但是陈顺爱、李官茂认为，根据《房地产买卖合同》第七条违约责任，签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：……2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成价的10％支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除通知书。②继续履行合同……由此约定以及结合陈顺爱、李官茂已于2015年8月3日协助李淑雯办理贷款手续的事实可知，李淑雯没有向陈顺爱、李官茂发出任何解除合同通知书，已选择了继续履行合同的履行方式。因此，李淑雯在其提起本案诉讼以及庭审过程中以此事实作为主张解除《房地产买卖合同》的理由，明显缺乏依据。二、原审判决认定2015年8月14日未能递件的原因完全归责于陈顺爱、李官茂，以及认定陈顺爱、李官茂不签名递件的原因在于房屋与车房单独分开签合同导致其损失，不涉及到首期款的支付问题，并作为解除《房地产买卖合同》的理由，明显属于认定事实错误。首先，房屋与单车房的过户需要单独签订合同，并以涉案房屋以53万元的价格、涉案单车房以3.8万元的价格签订房屋交易中心提供的合同文本等事实，中介方在事前完全未将上述事宜告知陈顺爱、李官茂，在履行居间合同过程中明显存在过错，仅在办理当日才向陈顺爱、李官茂提出，并且《房地产买卖合同》约定涉案房屋及单车房的总价款为53万元，现变成房屋成交价53万元、单车房成交价3.8万元。另外，在签订《房地产买卖合同》时中介方工作人员曾明确告知陈顺爱、李官茂自建房不影响涉案房产属于唯一房产的认定，然而在2015年8月14日办理递件时，房屋交易书等已认定涉案房产不属于唯一房产，涉及到先缴纳不属于唯一房产所增加的税负问题。对于正式交易合同约定总成价为56.8万元是否会导致陈顺爱、李官茂出让的涉案房产不属于唯一房产而加重陈顺爱、李官茂的税负以及不属于唯一房产产生的税费如何承担。陈顺爱、李官茂提出上述问题是合理的，并不是以此拒不履行《房地产买卖合同》，所以才存在李淑雯提交的证据录音提到的三方就不属于唯一房产而增加的税费进行协商如何承担的事实。其次，根据《房地产买卖合同》关于支付首期款的约定：申请办理国土证支付首付50%，申请办理房产证支付首付50％。在办理递件之日，即为申请办理上述证件之日，陈顺爱、李官茂作为出让方，按合同约定向李淑雯提出支付首期款的要求，是符合合同约定的，并非是李淑雯所说的办理国土证、房产证的日期才是其支付首期款项的时间，如按其所说，是办理完全国土、房产过户手续后并出具新的国土证、房产证后才支付首期款，显然与合同约定不符，更不符合常理。所以在2015年8月14日办理递件之日，陈顺爱、李官茂确有提出首期款支付的事实。最后，从李淑雯关于2015年8月14日上诉人未能办理递件手续原因陈述可知，原审判决第三段第4、5、6行文字“三方拟于8月14日到房地产交易中心办理递件手续，陈顺爱、李官茂虽到场，但以多种理由拒绝办理，导致双方至今未办理递件手续；”其陈述明确“陈顺爱、李官茂以多种理由拒绝办理”，显然理由并非单一，也并非是李淑雯与中介方认为的房屋与单车房单独签订合同导致其损失。李淑雯自认的事实与陈顺爱、李官茂在2015年8月14日提出的首期款支付、涉案房产不属于唯一房产所增加的税费如何处理等多方面事实的相互吻合，并且陈顺爱、李官茂在原审庭审答辩时明确同意继续履行合同，并从李淑雯提交的2015年8月19日的录音证据可知，当时双方是就涉案房屋不属于唯一房产增加的税费问题进行协商，并且中介方明确在事后向公司提出能否由公司承担部分税费2000元的申请，当时陈顺爱、李官茂完全不具有拒绝履行合同的意思表示，是等待中介方关于其上述申请的答复，然后再商量如何办理，自始至终，上诉人完全不存在拒不履行合同的意思表示，不存在根本违约的行为。因此，李淑雯、满堂红公司提出2015年8月14日陈顺爱、李官茂仅以房屋与单车房需要单独签订合同为由拒不履行的陈述是完全与事实不符的，原审判决据此作出同样的认定，也明显属于认定事实不清。综上，陈顺爱、李官茂上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回李淑雯的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李淑雯负担。被上诉人李淑雯答辩称：1、陈顺爱、李官茂称不知道亿达公司的存在不是事实，房地产买卖合同第二页卖方选择以组合贷款的方式，已经明确了亿达公司的存在，陈顺爱、李官茂在上诉状中表明此次交易应当由银行直接办理是不符合事实的。2、关于陈顺爱、李官茂认为其于2015年8月3日协助李淑雯办理贷款手续视为其继续履行合同也是站不住脚的，不能以陈顺爱、李官茂违约一次后继续履行合同而否认其违约行为。如果每次违约，都以此来推论，对于合同双方来说没有哪一份合同是可以解除的。3、陈顺爱、李官茂在其上诉状第2点提出的相关观点更加可以印证其实因为涉案房屋不属于唯一房产而导致唯一税费的增加，从而导致其故意拖延办理相关手续。4、关于首期款支付问题，陈顺爱、李官茂错误地将房产核价手续视为办理国土证的手续，房屋买卖合同已经明确首付款是办理国土证日期，从核价、交税，最后到办理国土证，陈顺爱、李官茂仅开始办理第一步而已。5、陈顺爱、李官茂在上诉状第5页已经承认相关税费问题与中介方存在争议，从而导致其与中介方在协商如何办理，税费如何承担，最终导致李淑雯无法购房。综上，房屋买卖合同无法继续履行的责任完全是陈顺爱、李官茂引起的，由于涉案房屋不是唯一住房，而导致陈顺爱、李官茂需要承担预算之外的税费，以及单车房与房屋在正式交易时需签两份合同，导致实际成交价与两份合同不一致，心理存在很大落差，因此陈顺爱、李官茂不愿意履行合同。李淑雯已经提供足够证据证明其完全按照合同约定履行，并多次催促对方履行合同，满堂红公司也承认陈顺爱、李官茂在履行合同过程中多次违反合同约定，导致合同不能履行。陈顺爱、李官茂的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。原审被告满堂红公司发表意见称：陈顺爱、李官茂在上诉状第2页称满堂红公司没有尽到告知义务与事实不符，7月18日满堂红公司的员工在陪同陈顺爱、李官茂返回工商银行时，陈顺爱、李官茂已经清楚知道亿达公司的存在，因陈顺爱、李官茂硬性要求办到贷款，亿达公司不能明确答复而导致贷款手续没有办成。上诉状第4页，放盘时陈顺爱、李官茂承诺其只有一间房子，三方均在场。合同第4页约定，卖方承诺涉案房屋是其唯一住房，合同是其签名才能生效。上诉状第5页，满堂红公司确实提出过让利2000元中介费促成交易，并不是因为满堂红公司的过错而减免中介费。被上诉人李淑雯在二审期间向本院提供如下证据：证据一、购房需求，拟证明李淑雯购买涉案房屋是为了解决孩子的入学问题。证据二、二手房交易流程，拟证明从陈顺爱、李官茂违反合同约定开始计算，涉案房屋无法在李淑雯的小孩入学前办理完所有过户手续。证据三、禅城区政府打印网页，拟证明禅城区2013年、2014年、2015年小学报名时间均在每年的5月份，如果继续履行合同，无法在5月份办理完所有手续。证据四、户口本及收费收据，拟证明ＸＸ与李淑雯的母子关系，ＸＸ于2015年12月24日就读班级为大五班，2016年5月需立即办理小学入学手续。上诉人陈顺爱、李官茂发表质证意见称：对李淑雯提交的证据一的真实性没有异议，证明内容有异议，该购房需求是向满堂红公司提出的购买要求，在合同中没有明确，对陈顺爱、李官茂没有约束力；对证据二的真实性、合法性和关联性均不予确认，满堂红公司作为中介机构并非二手房交易登记中心，其所提供的交易流程不一定符合相关规定，没有权利作出认定，涉案合同没有明确李淑雯购房是为了孩子入学，对其证明内容有异议；对证据三的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案无关；对证据四的的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，李淑雯的小孩入学与本案无关。原审被告满堂红公司发表质证意见称：对李淑雯提交的证据一到证据四的真实性均无异议，关联性、合法性由法院认定。上诉人陈顺爱、李官茂，原审被告满堂红公司在二审期间均未向本院提交新的证据。本院经核查认证如下：对于李淑雯提交的证据一到证据四，因李淑雯未能证实在签订合同时陈顺爱、李官茂及满堂红公司均知悉其购房目的，故上述证据与本案无关，不作为本案的定案依据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：李淑雯与陈顺爱及满堂红公司签订的《房地产买卖合同》既包含李淑雯与陈顺爱之间的案涉房屋买卖合同关系，也包含李淑雯、陈顺爱与满堂红公司之间的居间合同关系，系当事人真实意思表示，属有效合同，当事人各方应依约履行。因为案涉房产系陈顺爱、李官茂的夫妻共有财产，李官茂对陈顺爱出卖案涉房产亦无异议，故陈顺爱、李官茂应为案涉房屋买卖的共同出卖方。案涉房地产买卖合同约定，出卖方须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。据此，陈顺爱、李官茂负有协助李淑雯办理按揭手续的合同义务。陈顺爱、李官茂虽负有协助义务，但李淑雯以陈顺爱、李官茂于2014年7月18日未协助其办理按揭贷款手续，未尽该协助义务为由，主张解除案涉房屋买卖合同，理由尚不充分，因为，陈顺爱、李官茂虽有违约行为，但其此后已履行该协助义务，李淑雯也接受了该义务履行，案涉合同处于继续履行的状态。2015年8月14日，当事人双方未能办理交易递件，致使案涉合同履行再次受阻。李淑雯据此主张案涉合同应予解除，李淑雯应向其双倍返还定金60000元，并支付中介费6400元及赔偿为办理按揭而支出的费用3450元，依据充分，应予以支持。其理由为：第一，双方未能办理交易递件的原由是因案涉出卖的房屋并非如陈顺爱、李官茂承诺的一样属其唯一住房，在办理交易递件时需增加税收费用，而陈顺爱、李官茂不愿承担增加的税收费用，双方为此而争执，导致合同不能继续履行，陈顺爱、李官茂对此应有过错。因为，案涉合同虽约定买卖双方交易税费应由李淑雯负担，但该约定是以陈顺爱、李官茂承诺案涉房屋是其唯一住房为条件的，而案涉房屋事实上并非其唯一住房，因此而增加的交易税费在双方未能协商解决的情形下，理应由陈顺爱、李官茂负担。陈顺爱、李官茂拒绝负担该增加的税收费用，致合同履行受阻，其行为已构成违约，应承担违约责任。第二，李淑雯诉请解除案涉房屋买卖合同符合案涉合同中“买卖双方同意在买方通过银行贷款审批后5个工作日内办理交易过户手续”及“违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同”的约定。原审法院判决对李淑雯的诉讼请求予以支持妥当，本院予以维持。陈顺爱、李官茂上诉称双方未完成交易递件，导致合同履行受阻是因李淑雯不于当天支付首期款，其该主张于案件事实不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈顺爱、李官茂的上诉主张理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1546.25元，由上诉人陈顺爱、李官茂负担。本判决为终审判决。审 判 长 安建须代理审判员 徐允贤代理审判员 黄玉凤二〇一六年四月五日书 记 员 黄结仪 微信公众号“”