（2015）城民初字第1178号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-12-03
案件名称
原告（反诉被告）海波诉被告（反诉被告）被告大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告大同市华田房地产开发有限公司、被告（反诉原告）李春梅所有权确认纠纷一案一审民事判决书
法院
大同市城区人民法院
所属地区
大同市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海波,大同市中大房地产开发有限公司,大同市华田房地产开发有限公司,李春梅
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第1178号原告（反诉被告）海波，女，汉族，住大同市。委托代理人石爱荣，大同市城区法律援助中心律师。被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司经理。被告（反诉被告）大同市华田房地产开发有限公司，住所地大同市开发区樊庄村。法定代表人沈颂华，系该公司经理。被告（反诉原告）李春梅，女，汉族，住大同市城区。委托代理人徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。原告（反诉被告）海波诉被告（反诉被告）被告大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告大同市华田房地产开发有限公司（以下简称华田公司）、被告（反诉原告）李春梅所有权确认纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人石爱荣、被告李春梅（反诉原告）的委托代理人徐瑞杰到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）海波诉称，原告于2011年9月26日和被告中大公司签订了房屋认购协议书，购买了华田苑府城二期X号楼X单元X号房，面积122.28㎡，交房款528250元，各项费用20506.11元。交付使用并办理了相关入住手续。后原告得知中大公司于2014年7月30日将该房屋网签给李春梅。原告认为被侵犯了其合法权益。现原告诉至法院，请求依法确认原告所购房屋的所有权归原告；被告为原告办理房屋产权登记手续；撤销被告李春梅的网签登记；诉讼费由被告负担。针对自己的主张，原告（反诉被告）提供房屋认购协议书1份、补充协议1份、房款收据1份、大同市商业银行凭证2张、收据6张、入住通知单1份，证明原告与被告中大公司签订了购房协议，购买了华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，原告向中大公司缴纳房款523930元、各项费用20506.11元。被告（反诉被告）华田公司未出庭应诉亦未提供答辩意见。被告（反诉被告）中大公司未出庭应诉，提供书面答辩意见称，原告海波系真正的购房业主，我公司与原告没有任何借贷关系。而作为网签的被告李春梅，则是我公司为了解决资金周转问题而向大同市天镇县建国小额贷款有限公司（于2014年8月7日至8月8日）共计借款人民币1200万元（该笔借款已支付给我公司），债权人为保证资金安全要求我公司所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向我公司提交了16个人的名单，要求办理29套房屋的网签手续。在我公司与债权人的借贷关系中，我公司承受了很高的利息负担。我公司之所以答应债权人网签这些合同，主要考虑到借债还钱，而且是高额利息，只要有还钱保证债权人不会要这些房子，也不会伤及购房业主的实际利益。但是，因为众所周知的原因，我公司陷入了前所未有的困境，于是产生了这种效应。我公司愿意尽最大努力予以配合，尽力消除或减少不良影响，给大家一个好的交代。对此我公司再次表示歉意。被告中大公司未提供证据。被告李春梅（反诉原告）辩称，购房合同和房款收据是原告和华田公司建立的，补充协议突然变成了中大公司，作为补充协议，没有本协议的基础依据，不应视为其与中大公司建立了真实有效的买卖关系，如果按照补充协议的记载，原告的交易时间显然晚于被告的网答合同，故对原告的交易真实性存疑，不能对抗被告的网签交易，应驳回原告的诉讼请求。同时反诉称，2014年7月30日李春梅与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），确定反诉原告向反诉被告中大公司买受中大公司开发的华田苑府城X-X-X号房屋。并于当日在大同市房产管理局备案登记（即合同网签），约定中大公司于2014年9月30日向反诉原告交付房产。反诉原告履行了全额交付价款的义务，但中大公司并未依约按时向李春梅交付房产。本案成诉后，反诉被告海波披露，中大公司又于2014年9月20日与海波就诉陈房产签订《商品房买卖合同》，并将房产交付海波。反诉原告认为，反诉原告与中大公司缔结的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）合法有效，华田苑府城X-X-X号房产的所有权属于反诉原告所有。中大公司在明知与反诉原告已经合法缔约并网签备案的情况下，又将房产交付反诉被告海波显属违约，直接侵害了李春梅的合法权利。对海波与中大公司间的认购协议的真实性存疑待证，不能对抗经过备案登记的合同效力，应确认该认购协议书无效。现中大公司将房产交付海波，其行为应属无效，海波应将房产交回中大公司，中大公司应将房产交付反诉原告。故李春梅提起反诉，要求确认反诉原告李春梅与反诉被告中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）有效，并确认华田苑府城X-X-X号房产所有权归反诉原告所有；反诉被告海波与反诉被告中大公司签订的认购协议书无效；反诉被告中大公司向反诉被告海波交付房屋的行为无效，由反诉被告海波交回给反诉被告中大公司后交付反诉原告；反诉被告负担本案的全部诉讼费。针对其主张，被告（反诉原告）李春梅提供大同市商品房买卖合同（预售合同）1份、收款收据2张、浦发银行付款凭证4页（复印件），证明李春梅与中大公司2014年7月30日签订房屋买卖合同的事实，并于当日备案登记。房款的交付方式：现金交付了158964元，办理网签后又通过银行转账转入中大公司指定的沈颂华个人账户366840元。针对被告李春梅的反诉意见，原告（反诉被告）海波辩称，原告海波系诉争房屋的真正所有人，被告中大公司与李春梅属借款合同关系，不是真实的房屋买卖关系，应驳回被告李春梅的反诉请求。针对其主张，原告（反诉被告）海波未提供证据。经审理查明，原告海波与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，编号320（该合同未注明签订时间）。约定原告海波自愿认购被告中大公司位于华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋一套，建筑面积121.28㎡，单价4320元，总价523930元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。原告于2011年9月26日以汇款的方式给沈颂华汇款513930元，被告中大公司于当日给原告出具了523930元的房款收据（标明的房号为二期X-X-X）。王旭（与原告海波系夫妻关系）与被告中大公司签订《房屋认购书》补充协议（落款时间为2014年8月10日），编号242。该协议载明房号为X号楼X单元X号。约定双方继续履行原签订的《房屋认购协议》中除延期交房违约责任条款外的其他条款；被告中大公司承诺，王旭同意被告中大公司在2014年8月31日前交房；原中大公司以“大同市华田房地产开发有限公司”的名称与其签订的《房屋认购协议》效力相同，在更换正式的《商品房买卖合同》时均更换名称为“大同市中大房地产开发有限公司”……。原告交纳房款4320元、有线电视初装费500元、公共维修基金9171元，暖气费2231.37元、契税7923.74元、产权登记费80元、查档费100元、代办费500元、交纳装修服务费856元、物业费（含电梯）2201元（上述收据标明房号为X-X-X、时间为2014年9月20日）。被告李春梅与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月30日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告李春梅向被告中大公司购买华田苑府城X号楼X单元X层X号房，建筑面积122.28㎡，单价4300元，总价525804元，买受人一次性付款。出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告李春梅出具了两张共计525804元的收据。孟德宏于2014年8月7日和8月8日共汇给沈颂华1200万元。上述事实，有原告提供的结婚证、《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《房屋认购协议书》补充协议、汇款凭证、收据、被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据、浦发银行个人跨行汇款汇出回单予以证实，本院予以确认。关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告李春梅对原告所提供证据的真实性无异议，但认为购房合同和房款收据是原告和华田公司建立的，补充协议又变成了中大公司，原告未与中大公司建立真实有效的买卖关系，对原告交易的真实性存疑。本案中，原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期X号楼X单元X层X号的房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司将X号楼X单元X号房屋交付了原告海波，故可确认原告与被告中大公司签订《认购协议书》购买的是华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋。原告的房款收据标注的“X-X-X”系该小区楼号变更前的楼号，不影响合同的效力。原告提供的认购协议书，被告李春梅虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告海波与被告中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。关于诉争的位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告李春梅认为被告中大公司将房屋交付原告属违约行为，损害了被告李春梅的合法权益，但未提供证据证实。因原告的认购协议书及购房合同合法有效，原告与被告李春梅均认可该房已交付原告，且原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由被告中大公司向原告海波履行合同义务。本院认为，原告海波与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归其所有以及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告要求确认华田苑府城X-X-X号房产所有权归反诉原告所有、原告海波与被告中大公司签订的认购协议书无效、被告中大公司向原告海波交付房屋的行为无效、由原告海波交回给被告中大公司后交付被告的诉讼请求，本院不予支持。被告李春梅反诉请求确认其与被告中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）有效，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告李春梅就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：一、位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归原告海波所有；二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告海波办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回原告海波的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告李春梅的反诉请求。案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费500元，由被告李春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 刘继东人民陪审员 杜 涛人民陪审员 任俊琳二〇一六年四月五日书 记 员 尚 皓 搜索“”