（2016）苏0281民初1044号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-11-28

案件名称

蒋宁静、蒋振杰与江阴惠升置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

江阴市人民法院

所属地区

江阴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蒋宁静,蒋振杰,江阴惠升置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款

全文

江苏省江阴市人民法院民事判决书（2016）苏0281民初1044号原告蒋宁静。原告蒋振杰。被告江阴惠升置业有限公司，住所地江阴市文化路（天华文化中心南侧）丹芙春城7#楼会所。法定代表人钟绍豪（CHONGSIEWHOE），该公司董事长。委托代理人陈磊、卢方园，江苏江成（江阴）律师事务所律师。原告蒋宁静、蒋振杰诉被告江阴惠升置业有限公司（以下简称惠升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，由审判员钱宇穗适用简易程序，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告蒋宁静、蒋振杰，被告惠升公司的委托代理人卢方园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋宁静、蒋振杰诉称：原告与惠升公司于2013年10月3日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向惠升公司购买位于丹芙春城77单元14层1402号的房屋，该房屋建筑面积139.79平方米，房屋总价1407018元。合同约定：惠升公司应当在2015年4月30日前交房，逾期超过90日，××有权解除合同，××解除合同的，惠升公司应当自收到退房通知之日起30日内退还全部购房款，并按××已付房款的5%支付违约金。合同签订后，原告按约足额支付了购房款。因惠升公司未能在合同约定的期限内交房，原告于2015年8月24日向被告发出《解除合同通知书》，要求被告按照合同约定与原告解除商品房买卖合同，被告不同意解除该商品房买卖合同。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1.立即解除原告与惠升公司签订的商品房买卖合同；2.惠升公司返还购房款1407018元；3.惠升公司支付违约金；4.惠升公司支付原告相应利息损失（购房款1407018元自原告方支付至惠升公司帐户之日起至惠升公司实际归还之日止，按照银行同期同类贷款利率计算及原告方实际支付的贷款利息）。审理中，原告申请撤回第3项诉讼请求；对第4项诉讼请求变更为：判令惠升公司支付购房款1407018元的利息损失（自惠升公司开具每笔购房款发票次日起至实际给付之日止，按照银行同期同类贷款基准利率计算）。被告惠升公司辩称：原告要求解除与他公司签订的商品房买卖合同没有事实和法律依据，双方签订的合同应当继续履行。理由如下：1.逾期未能交房是由于部分××有计划、有组织阻止他公司正常施工和经营造成的；2.逾期未能交房是部分××采取了极端手段向政府及相关部门施压，干扰其正常工作，提出各种不合理要求，从而迫使他公司工程数次停工；3.商品房在施工过程中遭遇了重大自然灾害及高考等因素，也是逾期未能交房的重要原因；4.他公司于2014年11月向江阴市建设局申请丹芙春城项目外窗及遮阳设计变更执行标准，直至2015年8月才审批通过，是造成逾期未能交房的主要原因。综上，他公司不应承担违约责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年10月3日，蒋宁静、蒋振杰与惠升公司签订《商品房买卖合同》1份，约定蒋宁静、蒋振杰购买惠升公司开发的丹芙春城77单元14层1402号的房屋。合同内容是：建筑面积为139.79平方米，每平方米10065.23元，总计1407018元。合同第八条约定的交付期限为：××应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、因规划或设计部门要求的变更或者发生其他不可归责于××的客观情况（如遇重大灾害、疫情、政策变化等）影响交付使用日期的，且××在以上情况经有关部门确认或同意后30日内书面告知××的；3、因国家法律法规或政府原因导致该商品房验收延期的。合同第九条约定××逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况以外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。合同补充条款第六条约定：本合同第八条做如下补充：1.甲方（××）定于2015年4月30日前将该房屋交付乙方（××），但如遇不可抗力或下列特殊原因，甲方可据实顺延房屋交付时间，且无须承担任何违约责任，届时，甲方应于主合同第七条约定的交付期限前书面告知乙方。（1）……；（4）施工过程中遇到不能及时解决的异常困难或重大技术问题；（6）其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准；（7）人力不可抗拒的自然灾害、疫情、突发公共卫生事件、战争、战争威胁、封锁、恐怖活动或恐怖活动威胁、劳资纠纷、能源及能源短缺。合同签订后，蒋宁静、蒋振杰共向惠升公司支付购房款1407018元。惠升公司收到每笔购房款之后，分别于2013年10月9日、2013年12月27日向蒋宁静、蒋振杰开具金额为907018元、500000元的发票，合计金额1407018元。2014年10月9日至2015年10月3日期间，购买丹芙春城房屋的部分××多次到惠升公司的办公场所、售楼中心进行维权，部分××打伤惠升公司及其分包商的工作人员，惠升公司多次报警。2014年10月15日至2015年9月10日期间，购买丹芙春城房屋的部分××向江阴市建设局、信访局等部门反映惠升公司房屋质量问题、违法施工及违规变更设计和建筑材料等问题，上述相关部门进行了答复，并对惠升公司进行了相应的行政处罚，要求惠升公司补办相关手续。2013年7月9日，江阴市建设局发布《关于做好夏季高温期间建筑施工安全生产工作的通知》，通知各施工单位做好夏季高温期间建筑施工安全生产工作，当气温达到35摄氏度以上时，11：00至15：00间不得在阳光直射下工作，当气温达到38摄氏度及以上时，必须停止室外作业。2014年5月29日，江阴市建设局发布《关于严格控制高、中考期间建设工地施工噪音的通知》，要求高考期间（6月7日-9日）、中考期间（6月16日-17日）各考场周围200米内的建设工地、装潢施工全天禁止施工作业。2014年9月22日，江阴市气象台发布台风“凤凰”蓝色预警消息，预计未来24小时将出现阵风7级、沿江江面阵风8级的东北大风，并伴有中到大雨。2014年11月27日，惠升公司向江苏省住房和城乡建设厅请示关于江阴“丹芙春城”外窗及遮阳设计变更执行标准时间节点。2015年8月4日，江阴市建设工程施工图审查中心作出审查通过的结论。2015年8月23日，因惠升公司未在2015年4月30日前将房屋交付蒋宁静、蒋振杰，也未在约定的交房日期后90天内交房，蒋宁静、蒋振杰遂向惠升公司发出了解除合同通知书，要求解除商品房买卖合同，惠升公司退还购房款并承担利息、违约金和其他损失。惠升公司于2015年8月25日签收该通知书。惠升公司于2015年11月6日向蒋宁静、蒋振杰出具解除合同通知书回复函，载明：“他公司不同意解除商品房买卖合同，要求继续履行商品房买卖合同”。2015年9月23日，江阴市住房和城乡建设局发布《关于商品房（丹芙春城三期9#、10#、11#）通过交付使用竣工验收的通知》，载明：惠升公司开发的商品房（丹芙春城三期9#、10#、11#）于2015年9月6日通过工程竣工验收备案，申报的建设项目已全面竣工；该局经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》的相关规定，同意交付使用。以上事实，由商品房买卖合同、购房发票、解除合同通知书、邮政快递回执、解除合同通知书回复函、报警记录、接处警工作登记表、照片、视听资料、关于丹芙春城三期工程质量问题的投诉及答复、信访情况表、江阴市建设局文件、天气公报、关于丹芙春城三期通过交付使用竣工验收的通知及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，蒋宁静、蒋振杰与惠升公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务。一、关于惠升公司主张的关于阻却蒋宁静、蒋振杰解除合同的事由是否成立。本院认为，惠升公司主张的各项合理顺延交房时间的理由不成立。1、关于惠升公司主张部分××有计划、有组织阻止其正常施工和经营，导致未能按期交房的问题。本院认为，部分××多次到惠升公司进行维权，维权地点主要集中在办公场所和售楼中心，报警后政府有关部门及时进行了处理，现没有证据证明××的行为对丹芙春城项目的施工造成影响，且惠升公司无证据证明蒋宁静、蒋振杰参与维权，并妨碍丹芙春城的正常施工。因此，惠升公司关于部分××有计划、有组织阻止其正常施工和经营，导致未能按期交房的抗辩意见，本院不予采纳。2、关于惠升公司主张部分××采取极端手段向政府及相关部门施压，干扰其正常工作，提出各种不合理要求迫使工程数次停工，导致逾期未能交房的问题。本院认为，部分××发现丹芙春城的房屋存在质量问题、工程违法施工、违规变更设计和建筑材料等问题后，向江阴市建设局、江阴市信访局进行投诉、举报，是法律赋予公民的权利，也是××依法维护自身合法权益行使监督权的体现。政府相关部门查实后，依法对惠升公司进行了相应的行政处罚，是依法履行法律赋予的行政职责。惠升公司关于部分××采取极端手段向政府及相关部门施压，干扰其正常工作，提出各种不合理要求迫使工程数次停工，导致逾期未能交房的抗辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。3、关于惠升公司主张因高温、台风、高考、中考等因素导致未能按期交房的问题。本院认为，因高温天气属于夏天常见的气象状况，而台风亦属于本地夏天常见的天气状况，且持续时间短，均不应属于双方合同中约定可以免除惠升公司责任的“人力不可抗拒的自然灾害”。高考、中考是每年都要进行的考试项目，考试时间和天数也是固定的，惠升公司对该情形应当能够预见，也不应属于合同约定的免除惠升公司违约责任的情形。因此，惠升公司关于因高温、台风、高考、中考等因素导致未能按期交房的抗辩意见，于法不合，本院不予采纳。4、关于惠升公司主张“丹芙春城”外窗及遮阳设计变更审批时间较长影响验收，导致未能按期交房的问题。本院认为，惠升公司对丹芙春城外窗及遮阳的设计变更不是根据规划或设计部门要求而进行的变更，而是惠升公司在项目建设过程中自行决定进行的变更，即此项变更不属于不可归责于惠升公司的原因。因此，惠升公司理应预见到变更可能对交房期限的影响，对此，惠升公司既未采取相应的措施，也未将变更情况在约定的交房日期前通知蒋宁静、蒋振杰，因此，惠升公司关于“丹芙春城”外窗及遮阳设计变更审批时间较长影响验收，导致未能按期交房的主张不能成为免除惠升公司承担逾期交房违约责任的理由。综上所述，蒋宁静、蒋振杰依照其与惠升公司签订的商品房买卖合同及补充条款中关于“惠升公司应当在2015年4月30日前交付房屋，逾期超过90日，蒋宁静、蒋振杰有权解除合同，并要求惠升公司退还购房款及承担购房款5%的违约金”的约定，主张解除双方签订的商品房买卖合同，理由成立。二、关于商品房买卖合同的解除时间。本院认为，当事人一方依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，惠升公司于2015年8月25日收到解除合同通知书，故双方之间的合同在2015年8月25日解除。三、关于惠升公司的责任承担。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方之间的合同已经解除，故本院对于蒋宁静、蒋振杰要求惠升公司退还购房款1407018元的主张予以支持。关于蒋宁静、蒋振杰要求惠升公司支付以开票金额为基数、从开票次日按银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失的请求，因在开票之前蒋宁静、蒋振杰已经交付了发票上载明的购房款项，且本案合同解除的原因在于惠升公司未能按期交付房屋，蒋宁静、蒋振杰属于按约合法解除合同，故惠升公司占有购房款期间所导致的蒋宁静、蒋振杰无法使用对应资金的损失，惠升公司应当予以支付。因此，本院对蒋宁静、蒋振杰的该请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、蒋宁静、蒋振杰与江阴惠升置业有限公司于2013年10月3日签订的商品房买卖合同自2015年8月25日起解除；二、江阴惠升置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还蒋宁静、蒋振杰购房款1407018元，并支付907018元自2013年10月10日起至实际给付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息，支付500000元自2013年10月28日起至实际给付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8730元（蒋宁静、蒋振杰已预交），由惠升公司负担。蒋宁静、蒋振杰同意其预交的案件受理费由惠升公司负担的部分，由惠升公司直接支付给他们，本院不再退还。由惠升公司负担的部分在本判决生效之日起十日内直接支付给蒋宁静、蒋振杰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05。审判员　　钱宇穗二〇一六年四月五日书记员　　沈　艺本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。微信公众号“”