（2015）深宝法民三初字第2399号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-26
案件名称
万剑刚与詹日福房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
万剑刚,詹日福,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2399号原告万剑刚，男，汉族，1974年11月18日出生，地址广东省深圳市福田区。委托代理人黄凤翔，广东创基律师事务所律师。委托代理人焦敏，女，汉族，1977年10月12日出生，系原告的妻子。被告詹日福，男，汉族，1968年3月21日出生，地址广东省湛江市坡头区。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址广东省深圳市福田区。法定代表人李耀智。委托代理人周青林，女，汉族，1991年9月2日出生，系该公司员工。原告万剑刚与被告詹日福、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄凤翔、焦敏，第三人委托代理人周青林到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于20l5年6月30日签订《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区梅观高速公路星河丹堤花园E区3栋2单元18层02单位，建筑面积约为244．44平方米，房地产证号为50××78，房地产性质用途为：住宅；转让成交价为人民币1,139万元，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担；买方同意在本合同生效之日起壹日内（含当日）向卖方支付定金人民币10万元，在本合同生效后五日内（含当日）再向卖方支付定金人民币40万元；买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款；如卖方违约则按双倍返还买方己支付的定金。另外，为了交易的成功同时双方还签了《补充协议》，约定买方已知悉该物业卖方通过非正常途径购买（法院裁决过户）并处于查封状态，卖方承诺在签署本协议一个月之内将该物业解除查封状态并可以正常交易，如在签署本协议一个月之内无法解除查封状态，卖方须双倍返还已签收的定金。合同签订后，原告依约向被告支付了定金人民币100万元，被告出具了三张收款收据。但被告未按约定去相关部门办理涉案房产解封手续及赎楼等，经原告多次催促未果，被告的行为属于违约行为，应当承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除二手房买卖合同并要求被告双倍返还定金人民币200万元；2、被告承担本案诉讼费、保全费等。被告既未到庭答辩，又未提交书面答辩意见。第三人答辩称，第三人作为居间方，为促成买卖双方的交易，已履行了协助告知的居间义务，现托管于第三人处的定金为人民币10万元，因未达到发放条件，仍处于托管状态，第三人愿意根据法院的判决发放托管的定金。经审理查明：2014年1月20日，位于深圳市宝安区梅观高速公路星河丹堤花园E区3栋2单元1802房被（2012）阳西法民初第1007号案件查封，查封期限从2014年1月20日至2016年1月19日。另，根据2015年11月9日查询的涉案房产的查封信息，涉案房产尚未解封，且涉案房产分别于2014年10月10日、2015年9月24日、2015年1月28日、2015年3月3日、2015年3月25日、2015年4月29日、2015年4月29日、2015年7月10日、2015年9月9日、2015年9月17日陆续被9个案件轮候查封。2015年6月30日，原告（买方）和被告（卖方）签订了一份编号为210731的《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区梅观高速公路星河丹堤花园E区3栋2单元1802房（房产证号码：50××78）转让给买方，转让成交价为人民币1,139万元；2、买方在本合同生效当日向卖方支付定金人民币10万元，在本合同生效之日起5日内（含当日）向卖方支付定金人民币40万元。约定的上述定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已经签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中后，视为卖方本人已经收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；3、买方的付款方式为银行按揭贷款，买方应当在2015年8月8日（含当日）之前将除定金、交楼押金外的剩余首期款存入双方约定的银行或第三方资金监管帐号内；4、买方应当于2015年8月8日之前向按揭银行提交按揭贷款的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已经支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同约定的转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；5、在买方取得贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年9月20日；6、房产有抵押，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起30日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或者其他当事人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；7、双方协商同意在定金或首期款中预留人民币1万元作为交楼押金；8、合同第十条、第十一条约定，如违约方逾期履行合同义务超过五日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付房产转让价20%的违约金承担违约责任或要求违约方承担定金罚则；9、合同备注条款（备注条款处载明如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）：本合同第十条约定的买方的违约责任，如买方违约则按卖方没收买方已支付的定金执行。本合同第十一条约定的卖方违约责任，如卖方违约则双倍返还买方已支付的定金。2015年6月30日，被告作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方），双方签订了《补充协议》，约定内容如下：买卖双方约定的交易定金为人民币100万元。买方已知悉该物业卖方通过非正常途径购买（法院裁决过户）并处于查封状态，卖方承诺在签订本协议一个月之内将该物业解除查封状态并可以正常交易，如在签署本协议一个月之内无法解除查封状态，卖方须双倍返还已签收的定金。在此状态下，买方自愿将定金人民币40万元在签署本协议5日内转入卖方账户，如出现任何纠纷与经纪方无关。另外的定金人民币50万元在签署本协议一个月内支付；卖方未按合同第六条约定时间赎楼视为违约，按合同第十一条执行；卖方保证该房产在合同约定期内能正常过户，如因卖方原因不能正常过户视为卖方违约；如因卖方原因导致交易未成功，买方不予支付中介服务费。2015年6月30日，原告向第三人支付定金人民币10万元。当日，被告作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方），第三人作为丙方（托管方），三方签订了《资金托管协议》，约定为转让涉案房产，甲乙双方同意将定金人民币10万元、交楼押金人民币1万元交由丙方进行托管。原告分别于2015年7月3日、7月29日向被告转账支付人民币50万元、40万元。被告分别于2015年6月30日、2015年7月3日、2015年8月2日向原告出具《收款收据》，表明收到原告交付的涉案房产的定金人民币10万元、40万元、50万元。第三人表明现有定金人民币10万元托管在第三人处，第三人愿意根据法院的判决予以发放。2015年8月26日，被告出具《说明》，表明“因本人未在约定的时间办理好涉案房产的解封手续，特承诺等涉案解封手续办好后，才要求作银行资金监管手续”。另查，1、深圳市不动产登记中心于2015年11月16日出具《购房资格证明》，表明：经核查，2015年11月16日，申请人即原告家庭具备本市住房限购区域的住房购买资格，家庭可购一套。2、原告和第三人主张原告在签订合同时已经知悉涉案房产被查封，但被告称其购买涉案房产时是通过裁决过户因未缴纳税费故涉案房产被查封。以上事实，有深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表、二手房买卖合同、补充协议、资金托管协议、收款收据、转账凭证、POS单、说明、购房资格证明等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，原告和被告签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，合法，有效，双方均应当依法全面履行合同约定的义务。原、被告已经以签订《补充协议》以及实际给付的方式将定金从人民币50万元变更为人民币100万元，且原告已经履行了支付定金的义务。原、被告签订的《补充协议》约定：“买方已知悉该物业卖方通过非正常途径购买（法院裁决过户）并处于查封状态，卖方承诺在签订本协议一个月之内将该物业解除查封状态并可以正常交易，如在签署本协议一个月之内无法解除查封状态，卖方须双倍返还已签收的定金”，根据本院查明的事实，涉案房产截至2015年11月9日尚未解除查封状态，故被告的行为已经构成根本违约，原告作为守约方有权主张解除合同且有权要求被告按约定的定金罚则承担违约责任。另，虽然原告未按照合同约定在2015年8月8日支付首期款，但根据双方的约定被告将涉案房产解除查封状态为先履行合同义务，原告有权行使先履行抗辩权，且被告亦以出具《说明》的方式对原告的先履行抗辩权予以了确认。关于合同的解除时间，原告和被告签订的《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日解除，即涉案的《二手房买卖合同》应当于2015年3月3日本院将原告的起诉状副本送达至被告之日解除。关于违约金。本案中，原告已经向被告支付定金人民币100万元，且原、被告约定违约责任的承担方式为定金罚则，现原告诉请被告按照合同约定的定金罚则向其双倍返还定金人民币200万元，本院予以支持，因上述定金中有人民币10万元托管在第三人处，第三人亦同意根据法院的判决予以发放，根据合同解除的处理原则，本院直接判令第三人向原告返还定金人民币10万元，被告向原告返还双倍定金的剩余部分人民币190万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告万剑刚和被告詹日福于2015年6月30日签订的编号为210731的《二手房买卖合同》已经于2015年3月3日解除；二、被告詹日福应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告万剑刚支付款项人民币190万元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告万剑刚返还定金人民币10万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币22,800元，保全费人民币5,000元，均由被告负担，受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 陈远霞人民陪审员 朱纯禄二〇一六年四月五日书 记 员 李玉婷书 记 员 李婷霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第5页共10页 关注公众号“”