（2016）皖01民终字第73号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-04-20

案件名称

俞某某与合肥瑞阳电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

俞某某,合肥瑞阳电子科技有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2016）皖01民终字第73号上诉人（原审原告）：俞某某。被上诉人（原审被告）：合肥瑞阳电子科技有限公司，住所地合肥市瑶海区胜利路金色地带1511室。法定代表人：熊卫平，总经理。委托代理人：孙某某。上诉人俞某某因与被上诉人合肥瑞阳电子科技有限公司（以下简称瑞阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第03948号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人俞某某，被上诉人瑞阳公司的委托代理人孙某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审原告俞某某诉称：本人与瑞阳公司于2012年2月1日签订了位于合肥市政务区颐园世家室的房屋租赁合同，约定年租金5000元人民币并需另交押金1000元，如果提前解除租赁合同必须提前15天通知对方，并支付1000元作为解约赔偿。期间口头约定续约和每年涨10%的租金，但瑞阳公司至今没有支付租金和押金，而且瑞阳公司也没有提前通知本人解除租赁合同。本人诉请法院判令：1、瑞阳公司支付本人房租和利息共计17550元；2、本案诉讼费用由瑞阳公司承担。一审被告瑞阳公司辩称：俞某某所述与事实不符，双方之间不存在租赁关系；俞某某涉嫌伪造证据，请求法院依法查明。一审法院经审理查明：2012年2月1日，俞某某（甲方、出租方）与瑞阳公司（乙方、承租方）签订一份房屋租赁合同，合同载明：一、房屋坐落：合肥政务区颐园世家室；二、1、甲、乙双方议定上述房屋租赁期限由二零壹贰年2月1日至二零壹叁年1月30日。租金支付方式5000元／年，租金总计：租金为人民币（大写）伍仟元；（小写）5000元。支付下次租金须提前5天。如逾期10天不支付，则甲方有权无条件收回房屋；2、乙方向甲方支付押金壹仟元整（1000元）作为水、电、气、网络、物业管理费等的抵押金。乙方租赁期满后，在结清相关费用时，甲方须退还给乙方此项押金；三、乙方须爱护房屋及设施，有任何结构改动必须重复甲方同意，房屋及设施如因自然原因损坏由甲方负责修缮。从乙方入住之日起，乙方即对房屋安全负责，除因地震等不可抗拒因素外，其它因水、电、火、天然气造成的损失由乙方承担；四、如甲、乙双方有任何一方需提前解除租赁合同，必须提前15天通知对方，并支付人民币1000元作为解约赔偿；五、在租赁期内，如甲方要出售此房屋，在同等条件下乙方享有优先购买权，如乙方不愿购买，则购买的第三方自然成为本合同的甲方，承担甲方义务，行使甲方权利；六、乙方在租赁期间不得在此房屋内从事非法活动，否则由此引起的一切后果由乙方自行承担，且甲方可无条件收回此房屋，并保留索赔的权利。乙方未甲方同意不得擅自转租、转售此房屋等。被告至今未支付房屋租金。另查，2014年8月20日，合肥市工商行政管理局于2014年8月20向瑞阳公司颁发营业执照，执照载明瑞阳公司住所为合肥市瑶海区胜利路与琅琊山路交叉口金雅迪大厦A1401室。2014年8月1日，瑞阳公司（乙方）与袁珊（甲方）签订房屋租赁协议，协议载明：甲方自愿将位于合肥市瑶海区胜利路与琅琊山路交口金雅迪大厦A1401室，面积74.8平方米的房屋租赁给乙方，租赁期间为一年零一个月，甲方从2014年8月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2015年7月31日收回；出租房屋月租金900元，租期租金总额10800元；乙方将租金按季度并于每季度第一个月之15日前支付给甲方等。庭审中，俞某某陈述瑞阳公司于2014年年底搬离涉案房屋，现该房屋已腾空，俞某某自己偶尔去该房屋办公。合同期满后双方未续签租赁合同。一审法院经审理认为：俞某某与瑞阳公司双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。瑞阳公司承租俞某某房屋，应依约支付房屋租金，但合同约定租赁期限于2013年1月30日届满，俞某某于2015年8月19日诉至法院已超过诉讼时效。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。俞某某陈述瑞阳公司一直使用涉案房屋，因其未能举证证明，不予采信。对俞某某要求瑞阳公司支付利息的诉请因俞某某未能举证证明，也不予支持。因此，俞某某的诉请因超过诉讼时效和证据不足，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回俞某某的诉讼请求。本案案件受理费278元，减半收取计139元，由俞某某承担。俞某某上诉称：1、上诉人的诉请未过诉讼时效。上诉人与被上诉人于2012年2月1日签订了租房合同，后续约至2015年1月30日，本案起诉时间2015年8月19日，未超过法定时效。2、从合肥市社会保险征缴中心权益记录单和邮递日戳亦证明了被上诉人2014年12月继续在租用涉案场地的事实。3、上诉人按照协议提供了场地，履行了协议内容，至于被上诉人如何使用安排涉案场地或者再租赁其他地方是被上诉人的单方行为，与本案无关，不能就因为被上诉人租赁了其他地方就认定本案租赁无效。法律也没有规定一个公司在同一时间必须只能租赁一个地方；同一个地方可以注册多个公司也是合法的，否则工商局不会核准。被上诉人提供的营业执照（金色地带A1401室）和水电费通知单及情况说明（金色地带1511室），不正好也证明了被上诉人同时租赁了多个地方吗？如果照一审法官逻辑，请问被上诉人是不是不需要支付房租给这两个地方的房东了？4、涉案房屋的年租金开始时才5000元，远远低于同地段同类房屋同期年租金在3万以上的水平，口头续约后的年租金最高也才7000元不到，实际上被上诉人也就是使用涉案房屋部分场地，其他场地用作他用，也符合常理。5、租赁期届满后，被上诉人继续使用租赁物，上诉人没有提出异议，原租赁合同当然继续有效，被上诉人应当支付房租。综上，上诉人认为一审法院事实认定错误，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或者依法改判。瑞阳公司二审口头答辩称：1、上诉人陈述与事实不符，瑞阳公司委托代理人孙某某和上诉人原来是夫妻关系，2013年1月30日离婚，离婚协议也有登记，上诉人主张我2015年1月30日搬离，从其他案件中可以看出是错误和矛盾的。涉案房屋现在还属于共有财产，我有30%的产权，上诉人是属于虚假诉讼；2、瑞阳公司和袁姗的合同是上诉人伪造的。综上，上诉人上诉没有事实依据，请求二审法院驳回上诉。二审中俞某某提供了合肥市社会保险征缴中心记录单，证明被上诉人在2014年12月依然使用涉案房屋的事实；瑞阳公司质证称：真实性没有异议，合法性、关联性和证明目的有异议。工作地址没有即时变更，这是很正常的，夫妻关系存续期间填写的对外联系方式，所以按邮寄地址寄到这里。双方当事人提供的其他证据和相对方的质证意见同一审。二审除一审查明的事实外，另查明，俞某某出租案涉租赁房屋时，与瑞阳公司股东（现任法定代表人）孙某某系夫妻关系，俞某某出租案涉租赁房屋后，俞某某与孙某某仍居住在租赁房屋内，俞某某与孙某某于2013年1月30日离婚时，还差1个月租期即届满，俞某某与孙某某离婚后，孙某某拥有案涉租赁房屋30%的所有权，俞某某仍居住在案涉租赁房屋内。本院认为：俞某某出租案涉房屋时，与瑞阳公司股东（现任法定代表人）孙某某系夫妻关系，俞某某出租案涉租赁房屋后，俞某某与孙某某仍居住在租赁房屋内，俞某某与孙某某离婚后，俞某某仍居住在案涉租赁房屋内。由此可见，案涉租赁房屋一直没有实际交付，俞某某与瑞阳公司于2012年2月1日签订的房屋租赁合同，事实上没有实际履行。此外，案涉房屋租赁合同到期后俞某某实际居住于案涉房屋，俞某某提供的合肥市社会保险征缴中心记录单并不能证明瑞阳公司在2014年12月依然使用涉案房屋的事实。俞某某上诉称双方口头续租至2015年1月30日，因其未能提供有效证据证明，本院不予支持。故，即使瑞阳公司差欠其租金，其主张亦过诉讼时效。综上，综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费278元，由俞某某负担。本判决为终审判决。审判长　陈　思审判员　沈　静审判员　王　莉二〇一六年四月五日书记员　王二辉附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。