（2016）粤01民终914号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-06-20
案件名称
广州市雅氏贸易有限公司与广州市兆壹塑料制品有限公司租赁合同纠纷2016民终914二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市兆壹塑料制品有限公司,广州市雅氏贸易有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终914号上诉人（原审被告）：广州市兆壹塑料制品有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：陈炳兆，董事长。委托代理人：孙勇，广东任高扬律师事务所律师。委托代理人：蔡晓琪，广东任高扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市雅氏贸易有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：李元加，总经理。委托代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。委托代理人：吕传文，广东宏力律师事务所律师。上诉人广州市兆壹塑料制品有限公司（下简称兆壹公司）因与被上诉人广州市雅氏贸易有限公司（下简称雅氏公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区镜湖大道石塘工业区邦盛一路B幢厂房1-5层、宿舍1-6层。2009年6月19日，雅氏公司作为出租方（甲方）与兆壹公司作为承租方（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定将涉案厂房租予兆壹公司使用，租用年限自2009年8月1日起至2019年8月1日止，月租金82890元，兆壹公司预交三个月租金248670元作押金。合同第九条约定：“乙方要爱护厂场内的一切建筑物，并负责保养维修，合同期满完好交回甲方（不含自然变旧）。如属建筑质量问题，由甲方负责处理维修。在合同期间内乙方加扩建或改动部分建筑物，必须书面报告给甲方同意才能动工，如扩建部分租金另议，合同期满或中途退租，无偿归甲方所有（含乙方投资的所有水电设施及建筑物等）。”上述合同签订后，雅氏公司将涉案厂房交由兆壹公司使用，兆壹公司交纳押金248670元。兆壹公司自承租涉案厂房以来，并未拖欠租金。雅氏公司于2015年8月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、兆壹公司撤离广州市花都区镜湖大道石塘工业区邦盛一路B幢厂房1-5层、宿舍1-6层及返还固定配套设施；2、兆壹公司承担案件诉讼费用。原审诉讼中，雅氏公司向原审法院申请撤回要求兆壹公司返还固定配套设施的诉讼请求。兆壹公司在原审中答辩称：不同意雅氏公司的诉讼请求。原审诉讼中，雅氏公司表示：涉案厂房没有规划报建手续。关于加建设施，双方一致确认：兆壹公司加建了蓄水池、货梯和铁棚仓库。关于加建时间，兆壹公司陈述：其于2009年6月19日入场后即进行了装修与加建。雅氏公司陈述：自2009年6月19日之后，其一直未进入涉案厂房，因此其在2015年5月8日发现兆壹公司的加建行为。经原审法院依法释明，雅氏公司表示：如果涉案合同无效，其不变更其诉讼请求。原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故双方之间签订的《厂房租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因双方之间签订的《厂房租赁合同》无效，双方应当互负返还义务。故雅氏公司要求兆壹公司撤离广州市花都区镜湖大道石塘工业区邦盛一路B幢厂房1-5层、宿舍1-6层的诉讼请求，合理合法，予以支持。因雅氏公司申请撤回其要求兆壹公司返还固定配套设施的诉讼请求，是雅氏公司自行处分自己的诉讼权利的行为，予以准许。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2015年10月15日作出判决：兆壹公司于判决发生法律效力之日起三十日内搬离广州市花都区镜湖大道石塘工业区邦盛一路B幢厂房1-5层、宿舍1-6层。案件受理费50元，由兆壹公司负担。判后，兆壹公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院并未核查涉案厂房是否违章建筑，仅凭雅氏公司所称厂房没有规划报建的一面之词，在没有任何客观证据支持的情形下，即认定兆壹公司与雅氏公司签订的《厂房租赁合同》无效，是极为草率的。实际上，雅氏公司和新华街道办事处都曾经出具证明，证明涉案厂房的产权正在办理中。因此，原审判决在未向有关部门核实的情形下即做出认定和判决是错误的；二、原审判决未查清涉案房屋的权属关系。按照雅氏公司提交的证据，其委托花都宏信实业有限公司征地和办理《国有土地使用权证》，但雅氏公司并未向法院出具《国有土地使用权证》。因此，并无确凿证据证明涉案土地、房屋属于雅氏公司所有。从现有证据来看，雅氏公司并不具有要求兆壹公司搬离的权利；三、原审判决违反法律规定。其一，原审并未判决《厂房租赁合同》无效，仅认为《厂房租赁合同》无效，即判令兆壹公司搬离，这是极不严谨的，而且也违反了《中华人民共和国合同法》第五十八条有关双方返还财产的规定。其二，雅氏公司认为兆壹公司有加建、改建的违约行为，因而请求法院判令兆壹公司搬离。而原审法院基于合同无效做出判决，依据的是《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。两者的事实和法律依据是完全不同的。然而原审判决认为兆壹公司的诉讼请求“合理合法”，予以支持，这是自相矛盾的。其三，由于原审判决存在上述逻辑上的错误，导致在处理上必然出现错误。“搬离厂房”与“返还厂房”是不一样的。“返还”意味着必须“搬离”，而“搬离”则并不等同于“返还”。原审如果按《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理则应判令双方“返还”财产(仅判令一方返还财产也是不对的)，如果支持雅氏公司的诉讼请求，则只能依据兆壹公司的诉请判令“搬离”。如果按照原审判决，将会对判决的执行产生新的矛盾。其四，原审判决并未查清有关租赁情况。由于涉案厂房的租赁关系复杂，不具备立即返还财产的条件。涉案厂房中有1000平方米是李元加租给兆壹公司的。此外，兆壹公司也将一楼的部分厂房分租给他人，现虽合同到期，但尚未收回厂房。由于这些情况，兆壹公司不能立即返还厂房给雅氏公司。其五，原审判决兆壹公司三十天内搬离，完全是不顾企业死活。即使一个家庭也难以在这么短的时间内搬家，更何况一个生产型企业。如果要强行执行这样的判决，必然激化矛盾，产生社会不安定因素。综上，兆壹公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回雅氏公司的诉讼请求，并判令本案诉讼费用由雅氏公司承担。被上诉人雅氏公司答辩称：其一，原审法院已经查明涉案厂房未报建的事实，因为法院之前有审理同类案件，法院也清楚涉及同一地段的其他建筑也未办理报建手续。其二，依据举证责任的规定，雅氏公司如认为有报建，应到规划部门调取已经报建的证据。兆壹公司所称街道办事处曾出具证明证实产权已经在办理中并非事实。其三，关于土地权属问题，雅氏公司在原审中已经提供了代征土地合同书。关于房屋问题，雅氏公司提供了花都区公安机关出具的消防验收合格证，证明涉案土地及房屋已经通过消防竣工验收。根据《中华人民共和国物权法》第245条的规定，房屋是雅氏公司建造的，雅氏公司应当享有权利。其四，合同效力是法院应当审查的问题，而无需判决。在原审庭审中，原审法院已将合同的效力归纳为争议焦点，雅氏公司当时也认为并主张合同无效，所以不存在逻辑上的错误。其五，分租部分已经到期，且分租应当经过雅氏公司的同意。如果分租户不搬迁，雅氏公司将会另行起诉。30天的搬迁期限也不为过，因为机器也不多。综上，请求二审法院维持原判，驳回兆壹公司的上诉请求。二审过程中，兆壹公司向本院提交以下证据：1、《广州市房屋租赁合同》，拟证明涉案厂房租赁已经过房屋租赁主管部门的审查同意及登记备案，涉案厂房中有1000平方米是由雅氏公司的法定代表人李元加出租的；2、雅氏公司及新华街招商办出具的证明，拟证明涉案厂房的产权手续正在办理中。雅氏公司对此发表如下意见：对于证据1的真实性没有异议，但该份合同是为了备案才签订的，并没有实际履行；对于证据2的真实性没有异议，但与本案无关，雅氏公司事实上并没有办理涉案厂房的报建手续。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：现有证据不足以证明涉案物业已办理规划报建手续，兆壹公司提交的雅氏公司及广州市花都区人民政府新华街道办事处出具的证明也仅注明“产权手续正在办理中”，而“产权手续正在办理”并不足以推论出已办妥规划报建手续，故原审判决以涉案租赁物未取得建设工程规划许可证为由认定双方签订的《厂房租赁合同》无效，并无不当，应予维持。合同无效后，兆壹公司基于《厂房租赁合同》而取得的对涉案租赁物的使用权应当向合同相对人即雅氏公司作相应返还，原审判决兆壹公司在本判决生效之日起三十日内搬离涉案厂房并未超出“返还”的范畴，可予维持。对于合同无效后雅氏公司是否需要向兆壹公司作相应财产返还的问题，兆壹公司可另寻法律途径解决。另，兆壹公司是否收回分租给案外人的部分租赁物属于兆壹公司与案外人之间的合同关系处理范畴，兆壹公司以此为由不履行向雅氏公司交还租赁物的义务缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，兆壹公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元,由上诉人广州市兆壹塑料制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 谭红玉审判员 黄 嵩二〇一六年四月五日书记员 杨思敏 来自