（2016）黔26民终160号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-25
案件名称
榕江县万顺房地产开发有限公司诉王锡林商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
榕江县万顺房地产开发有限公司,王锡林
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民终160号上诉人（原审被告）榕江县万顺房地产开发有限公司。地址：贵州省榕江县商贸城。法定代表人叶园园，男，系该公司总经理。委托代理人田景成，男，1978年9月18日出生，汉族，贵州省榕江县人，系该公司法律顾问。委托代理人袁静，男，1983年5月19日出生，汉族，贵州省毕节市人，现暂住榕江城关山水榕城小区，系该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）王锡林，男，1972年7月5日出生，汉族，贵州省榕江县人，住榕江县XXX，身份证号码：XXX。上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司因与被上诉人王锡林商品房预售合同纠纷一案，不服榕江县人民法院（2015）榕民初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，被告通过出让方式取得位于榕江城关滨江大道内侧9-2号地块，经批准，被告在该地块建设商品房，建设项目名称为中央9号，被告办理商品房预售许可证公开向社会销售。2013年9月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告向被告购买商品房1套，总面积为139.43平方米，总价款为472653元。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……。合同第十三条约定，逾期超过30日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告已依约支付了全部房价款。2014年6月30日，被告曾向广大业主发布《交房公告》，通知业主集中办理交房手续，此时被告交付的商品房尚未进行竣工验收备案。2014年8月12日，中央9号部分业主向榕江县住房和城乡建设局申请要求查处被告违规交房的行为。2014年8月19日，榕江县住房和城乡建设局向被告下发了《关于停止交付商品房的通知》，责令被告立即停止其交房行为，并要求被告及时完善工程竣工备案资料。2014年8月27日，榕江县住房和城乡建设局向中央9号业主作出《关于榕江县万顺房开违约交房的答复》，内容如下：“……三、经调查，该房开公司目前仅在我局办理了《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，还未能提供测绘单位出具的房屋面积测绘成果，未办理《建设工程竣工验收备案证书》，因此还不具备交房条件”。2014年10月20日，中央9号房开项目在榕江县住房和城乡建设局获准进行竣工验收备案。一审法院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，该合同合法有效。本案中，原告已依约履行了支付全部购房款的义务，而被告未按合同约定的时间履行交房义务，被告已构成违约，应当依约承担违约责任。关于被告辩称：“未能按合同约定将房屋按期交付给原告，不是自己的行为所造成，而是政府行为和不可抗力因素导致的，应免除被告的责任”，其理由不能成立。根据《合同法》第一百一十八条的规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同义务的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明”。而本案中，未见被告将不能按期交房的事由及时告知原告，且被告在庭审中提供的证明，也不足以充分说明工程进度受到不可抗力因素影响，故其提出免责的理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳；被告提出关于公平、诚实信用原则的辩解意见，本院不予采纳。原告根据双方签订合同的约定，行使自己的诉权，是法律赋予的正当权利，其行为正是为了实现公平、诚实信用；关于被告提出减少违约金的辩解请求，因双方所签合同为被告提供的格式合同，被告处于主动地位，根据诚实信用原则，双方应严格依照双方签订合同的条款履行。被告虽然提供了相关证据证明房屋租金和贷款利率方面的损失，但这些证据不足以证明原告完全遭受的损失仅限于此，故其以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求本院减少违约金，证据不足，本院不予采纳；关于被告实际交房给原告的时间问题，根据双方所签合同第十一条的约定，交付商品房时该商品房应取得建筑工程竣工合格证明文件等材料，因被告于2014年10月20日才在榕江县住房和城乡建设局获准竣工验收备案，视为此时工程才具备交付条件，故交付时间应认定为2014年10月20日。对被告于2014年6月30日发布的交房公告，以及后来将房屋交给原告的行为，因此时工程未具备合同约定的交付条件，视为交付条件未成就，不应认定为交付完成。故被告逾期交房的天数应从2014年4月1日起至2014年10月20日止，共计203天。根据双方所签合同第十三条约定：“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”。被告应向原告支付违约金28784.57元（472653元×0.3‰×203天=28784.57元）。原告仅请求被告支付200天的违约金28359.18元，这是当事人对其诉权的自由处分，符合法律规定，原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：由被告榕江县万顺房地产开发有限公司支付违约金人民币28359.18元给原告王锡林，该款限于本判决生效后五日内一次性付清。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费509元，减半收取254.50元，由被告榕江县万顺房地产开发有限公司负担。上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销榕江县人民法院作出的（2015）榕民初字第656号民事判决，依法改判以实际交房（即交钥匙）的日期为标准计算逾期时间，并适当降低违约金的数额；二、案件受理费由被上诉人承担。理由是：第一，一审适用程序错误。本案开庭审理时原告有5人，根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定“基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：……（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；……”，本案一方当事人众多，应适用普通程序，一审法院适用简易程序审理属适用程序错误。第二，一审认定事实错误。一审认定逾期日期为202天，与事实不符，上诉人实际交房日期为2014年7月1日而不是10月20日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。所以出卖人只要向买受人“交钥匙”，就已履行了合同约定的交房义务。本案中上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中第十四条交接手续第（一）项中约定“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”，因此即便出卖人交房不符合约定条件，被上诉人完全可以拒绝收房，但是买受人主动放弃了拒绝收房的权利，于2014年7月1日与出卖人一起查验了房屋，对房屋进行了实体验收，签订了交房验证单，并装修使用。因此交房日期应为2014年7月1日。第三，一审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，上诉人提出的调整违约金的请求应当得到支持。被上诉人王锡林答辩称，一审认定事实清楚，采信证据客观公正，程序合法，适用法律正确，判决得当。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司与被上诉人王锡林签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，该合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方应按协议约定履行各自的义务。在交房时，上诉人万顺房开公司未按合同约定的时间履行交房给被上诉人王锡林，已构成违约。上诉人榕江万顺房开公司称逾期交房时间应从2014年4月1日计算至2014年7月1日止，而不是10月20日止的问题，虽然在2014年7月1日上诉人万顺房开公司将钥匙交给被上诉人王锡林，但其还未取得《建设工程竣工验收备案证书》，不具备交房的条件，榕江县住房和城乡建设局于2014年8月19日向榕江万顺房开公司下发《关于停止交付商品房的通知》，责令榕江万顺房开公司立即停止其交房行为，并要求榕江万顺房开公司及时完善工程竣工备案资料，且在2014年8月27日榕江县住房和城乡建设局在答复被上诉人王锡林等人购买中央9号房的业主中强调，上诉人万顺房开公司未办理《建设工程竣工验收备案证书》，不具备交房条件，上诉人才于2014年10月20日办理了《建设工程竣工验收备案证书》，获得了交房条件，故交房时间应为2014年10月20日，其称逾期交房的时间应以2014年7月1日交钥匙的时间为准的理由不充分，本院不予采纳。关于上诉人提出本案属人数众多，应适用普通程序审理的问题。因该案在一审中，上诉人并未就一审适用简易程序审理本案提出异议，且本案并不属于复杂和在当地有影响的案件，仅是逾期交房如何计算违约金赔偿的简单的民事案件，故上诉人提出应适用普通程序审理本案的理由，本院不予采纳。上诉人主张双方约定的违约金过高，应当予以调整的问题。因双方所签合同为上诉人提供的格式合同，上诉人万顺房开公司更应严格履行合同约定的义务，按时交房和承担逾期交房的违约责任，不能以约定的违约金过高和双方认定的逾期交房天数存在异议而不履行赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故其提出减少违约金的请求本院亦不予支持。上诉人万顺房开公司应按逾期交房的时间和双方约定的违约金承担赔付责任。一审判决万顺房开公司支付被上诉人违约金28359.18元并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费509元，由上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余万灵审 判 员 龙七奇代理审判员 郑华品二〇一六年四月五日书 记 员 熊杨静 微信公众号“”