（2016）吉24民终字第273号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-31
案件名称
上诉人延吉市滨江小区业主委员会与被上诉人延边世进物业管理有限公司之间物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
延吉市滨江小区业主委员会,延边世进物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终字第273号上诉人（原审原告）：延吉市滨江小区业主委员会，住所地为延吉市公园街园城社区。负责人：许秀一，该委员会主任。委托代理人：赵明浩，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:延边世进物业管理有限公司，住所地为延吉市新兴街民强路。法定代表人：王帅，该公司经理。委托代理人：谢常青。委托代理人：卢有铭。上诉人延吉市滨江小区业主委员会因与被上诉人延边世进物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，前由吉林省延吉市人民法院于2015年12月11日作出（2015）延民初字第6138号民事判决。宣判后，延吉市滨江小区业主委员会不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。延吉市滨江小区业主委员会原审诉称：2015年3月7日，延吉市滨江小区业主委员会与延边世进物业管理有限公司签订物业服务合同，并当日签订补充合同，明确双方的权利义务，但延边世进物业管理有限公司未履行物业服务义务，具体有：小区大门无阻拦措施，外部车辆随意进入小区；物业公司仅用一人值班，夜间不巡逻，小区被盗五次；小区内多处楼道门及栏杆破坏，也不进行管理；不及时清理垃圾，故请求法院判令解除双方之间签订的物业合同，返还物业管理相关资料，退还已经收取的自2015年7月7日起至2016年3月6日止的物业费。延边世进物业管理有限公司原审辩称：延边世进物业管理有限公司按物业合同履行了物业服务义务，白班、晚班正常巡逻，不存在与延吉市滨江小区业主委员会所说的情况，已缴纳物业费的业主达到该小区业主总数的70%，充分说明物业服务较好，故不同意解除物业合同，不返还物业费，不返还相关资料。经原审法院审理查明：2015年3月7日，延吉市滨江小区业主委员会与延边世进物业管理有限公司签订物业服务合同，约定由延边世进物业管理有限公司为延吉市滨江小区提供物业服务，物业服务期限为3年，即自2015年3月19日起至2018年3月18日止；物业服务项目主要有：房屋管理、设施设备维护养护、公共秩序维护、公共区域保洁服务、绿化管理及养护等。当日，双方又签订补充合同，内容为：一、研究决定小区实施道闸、蓝牙车辆管理系统，业主委员会制定小区车辆管理办法，对小区内车辆实施有偿使用，由物业公司组织施工并安装道闸及蓝牙系统施划车位线，扩大停车区域（位），资金来源:车位费50%用于车辆系统的改造与扩建，施工时间：2015年4月5日至2015年7月5日止；二、服务期内完成对自行车棚的搬迁和改造，由业委会及物业公司选址；三、车库至护坡土石方清理工作；四、应广大业主要求对小区后侧的柏树进行清理或移植，保留其草坪部分。合同收费标准规定为住宅每月每平方米0.50元；门市房按建筑面积每月每平方米0.80元，违约金按照逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一的标准收取。签订合同后，延边世进物业管理有限公司为该小区进行物业服务。原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。延吉市滨江小区业主委员会未举证证明延边世进物业管理有限公司未履行物业服务义务，故延吉市滨江小区业主委员会主张解除物业服务合同的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。延吉市滨江小区业主委员会主张返还物业管理相关资料，退还已收取的自2015年7月7日起至2016年3月6日止的物业费的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款之规定，判决如下：驳回延吉市滨江小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元（延吉市滨江小区业主委员会已预交100元），由延吉市滨江小区业主委员会负担。宣判后，延吉市滨江小区业主委员会不服原审判决上诉称：原审判决事实不清，适用法律不当，应予以撤销。其理由如下：一审时原告提供了充分的证据，证明被告不当履行约定义务，造成物业管理的混乱，业主们没有安全感，故大部分业主同意解除与物业管理公司的服务合同的事实，但原审法院没有采信业主委员会对业主的入户调查表，没有适用《物权法》第七十一条第四项的规定，导致判决的全盘错误。故上诉人提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人在原审的诉讼请求。被上诉人延边世进物业管理有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律得当，应当维持。本院审理期间，上诉人延吉市滨江小区业主委员会向本院提交如下证据及证人：1.延吉市滨江嘉园物业服务补充合同、被上诉人做的预算、补充合同里停车厂示意图。以证明补充合同约定了被上诉人相应的义务，约定了对物业内部相应的改造、建筑垃圾清理等事项，被上诉人没有按照约定履行义务。延边世进物业管理有限公司质证称：对证据真实性没有异议。原来小区有草坪，建造停车场需要割草坪，需要三分之二业主们的同意，所以业主委员会没有争取到同意所以没有推进。本院认为，延边世进物业管理有限公司对该证据真实性无异议，本院予以采信。2.滨江小区车辆管理调查表，以证明入户调查的时候，被上诉人因为没有钱就不干了。延边世进物业管理有限公司质证称：对证据真实性有异议。小区70%的业主已经主动都缴纳了物业费，不可能有这么多人同意小区草坪变停车场。本院认为，延边世进物业管理有限公司对该证据的真实性有异议，且该证据没有其他证据予以佐证，故对该证据的真实性不予采信。3.证人李某某出庭并作证：社区物业签订物业服务合同后，没有对停车场、维修大门办好。延边世进物业管理有限公司质证称：对此有异议，证人是业主委员会委员，有利害关系。本院认为，延吉市滨江小区业主委员会提供的证人李某某，确系该小区业主委员会委员，与本案确有利害关系，故对其真实性不予采信。4.证人崔某某出庭并作证:延吉市滨江小区业主委员会进行入户调查，并就是否更换物业公司的事进行调查。延边世进物业管理有限公司质证称：对证人证言无异议。本院认为，崔某某的证人证言，其本人出庭作证，且延边世进物业管理有限公司对此证人证言的真实性无异议，故对其真实性予以采信。被上诉人延边世进物业管理有限公司向本院提供证据一份：业主委员会的通知，以证明上诉人没有与被上诉人终止物业服务合同之下，就打公告通知业主别缴纳物业费，属上诉人违约。延吉市滨江小区业主委员会质证称：对该证据的真实性无异议，当时被上诉人不按照约定履行，我们就贴了告示。本院认为，延吉市滨江小区业主委员会对该证据真实性无异议，且加盖有该小区业主委员会的公章，故对其真实性予以采信。二审审理查明事实与一审审理查明事实相同。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。根据此规定，解聘物业服务企业的法定情形，即应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，滨江小区原审时提供的入户调查表、二审提供的车辆管理调查表中均没有明确体现关于要求解聘延边世进物业管理有限公司的内容。因此，延吉市滨江小区业主委员会提供的证据未能证明解聘延边世进物业管理有限公司已经过小区建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故延吉市滨江小区业主委员会的上诉主张没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人延吉市滨江小区业主委员会负担。审判长 金春秋审判员 林 一审判员 崔 玉二〇一六年四月五日书记员 朴 民 关注微信公众号“”