（2016）黑0281民初336号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-10-25
案件名称
鞠亚范鲁启荣讷河市恒泰房屋开发有限责任公司确认合同效力纠纷一案一审民事判决书
法院
讷河市人民法院
所属地区
讷河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鞠亚范,鲁启荣,讷河市恒泰房屋开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第六条第一款
全文
黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书〔2016〕黑02**民初336号原告鞠亚范，男，汉族，1958年6月26日生，个体工商户，身份证住址：黑龙江省讷河市讷河镇西南街一委*组，身份证号码：。原告鲁启荣，女，汉族，1960年8月27日生，个体工商户，身份证住址：黑龙江省讷河市讷河镇西南街一委*组，身份证号码：委托代理人顾大全，黑龙江顾大全律师事务所律师。被告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市讷河市卫东街嘉泰西侧，组织机构代码为：09459802-2。法定代表人吕达，该公司总经理。委托代理人1代长安，男，汉族，1970年1月20日生，个体，身份证住址：吉林省农安县小城子乡西王家村八岔沟屯*组，身份证号码：2201221970********。委托代理人2任强波，黑龙江任强波律师事务所律师。原告鞠亚范、鲁启荣诉被告讷河市恒泰房屋开发公司拆迁补偿安置合同纠纷一案，我院于2015年6月15日作出了（2015）讷民初字第331号民事判决书，被告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）不服该判决，提起上诉，齐齐哈尔中级人民法院以（2015）齐民一终字第439号民事裁定书发回我院重新审理，我院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鞠亚范、鲁启荣及其共同委托代理人顾大全，被告恒泰公司委托代理人代长安、任强波到庭参加了诉讼。现案由变更为拆迁补偿安置合同纠纷，本案已审理终结。原告鞠亚范、鲁启荣诉称：二原告系夫妻关系，原、被告于2014年7月19日签订了住宅房屋拆迁补偿安置协议书，约定被告动迁原告25.99平方米的住宅房屋，给原告回迁利民街2号3单元201室77.12平方米的房屋，并于签订协议后15日内，将房屋搬迁完毕，交付给被告。原告按照协议完全履行了协议内容，但被告却不履行交付房屋的义务，为此，诉至法院，请求确认原、被告于2014年7月19日签订的住宅房屋拆迁补偿安置协议书合法有效；要求被告按照协议约定，交付利民街2号楼3单元201室房屋。本次庭审中原告撤回第一项诉讼请求，只要求被告按协议约定交付利民街2号3单元201室房屋。被告恒泰公司辩称：原告是被告开发利民小区的拆迁户，被告拆迁原告位于讷河市西南街面积为25.99平方米的住宅房屋，房产证号为21050007**。2014年７月19日，双方签订了两份协议书，《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》和《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，其中《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》第一条第１、２款约定：被告同意提供利民小区２号3单元201室房屋，面积为77.12平方米。其中第二条第2款明确约定“原房屋建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，不结算差价，安置房屋建筑面积超出原房屋面积部分，按当年回迁小区同层住宅楼市场价格补差。”根据该约定，原房屋面积25.99平方米，现在回迁安置房屋面积77.12平方米，原告应当补差价面积为51.13平方米，2014年讷河市利民小区2楼的销售价格为4,280.00元，所以原告应当向被告补交差价款218,836.40元，被告虽然有义务向原告提供回迁安置房，但原告应按照协议约定向答辩人支付楼房面积差价款。被告请求原告支付差价款的理由是：以上两份协议均是对同一房屋的拆迁回迁安置，按照《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》的约定，被告向原告提供了一套面积为77.12平方米的住宅楼，原告应向被告支付差价。按照《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》的约定，被告向原告提供了一套102.99平方米的２号东数第一间一层商服楼，因被告已经向原告提供了一套商服楼，再向原告提供一套住宅楼，被告不能重复向原告提供回迁房屋。原告就两份协议而言具有选择权，如果原告选择原房屋面积回迁商服楼面积，那么交商服楼差价款同时应该全额交纳住宅楼的价款。如果原告选择回迁住宅楼，那么原告就应支付全额商服楼房款，同时补交住宅楼差价款。现在被告未交付回迁房理由是原告没有给付楼房差价款，按《合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。被告具有法定的同时履行抗辩权，原告如果支付了房屋差价款，被告同意立即交付房屋。如果原告拒绝给付房屋差价款，被告请求驳回原告的诉讼请求。另外，在签订非住宅拆迁补偿协议的时候，原告聘请了专业人士对协议书进行了阅读，在对内容充分了解的基础上，认为拆迁安置补偿协议书约定的不够明确细致，又写了补充协议，对该协议中的房屋塑窗问题做出了进一步的约定。补充协议说明了双方就拆迁问题当中所有的内容是认可和遵守的前提下才签订的，不存在原告对格式条款不理解、不明确其法律含义的情况，住宅房屋拆迁安置补偿协议书是双方了解其含义后签订的，对双方都有法律约束力。原告撤回第一项诉讼请求，但是答辩人始终认为所签订的两份拆迁补偿安置协议书均是合法有效。答辩人始终同意按协议书内容进行履行，协议书的内容并不符合格式条款认定无效的法律规定，因此即使原告撤销了第一项诉讼请求，确认协议是否有效也是答辩人是否交付房屋的前提，所以请求人民法院同样确认双方签订的拆迁补偿安置协议书合法有效。原告为证明自己的诉讼主张，在法院指定的举证期限内提供了以下证据：证据一、出庭证人胡振国的证言。主要内容为：在2014年一个下雨天，大概是周末，当时鞠亚范找我在售楼处一楼签订关于房屋改建的补充协议，协议是我手写的，协议具体内容记不清了。签订补充协议时，没看到回迁协议，回迁协议内容不清楚。证据二、2014年7月19日签订的住宅房屋拆迁安置协议书。证明协议书中的第1、2、7条是双方约定的协议内容，其余条款是被告提供的格式条款，根本没有协商。因当时原告方是按整体要求签订三个非住宅房屋之外再安置一个住宅，所以签订的是住宅房屋拆迁安置补偿协议书，并不是购买被告的房屋签订的协议，本案中双方只约定了拆迁原告房屋的产权证号、面积，回迁房屋的位置、面积和房屋搬迁的时间，其他事项因原告方的房屋面积部分没有房照被告同意动迁，协商给付的各项补偿费用合计给付住宅面积为77.12平方米。协议中原告没有考虑原告所有的有房产证的房屋单独给付此案中的77.12平方米，而是整体要求动迁原告三个经营性旅店总体要求给付一个住宅77.12平方米的房屋，最关键的是本案不存在动迁一个房屋给付两个房屋的说法，只是以25.99平方米的房屋为合同标的物，合同中其他规定没有添加，也就是说第九条乙方应结算的差价总额没有数字，所以说本案原告不存在给付被告任何差价款的协商内容，我方要求被告无条件的交付按协议约定的房屋是符合双方协商的内容。证据三、照片两张。证明被告动迁原告房屋时原告正在营业经营旅店生意且房屋面积不是25.99平方米。证据四、被告与其他被拆迁人签订的两份住宅房屋安置补偿协议书，证明被告单位对动迁房屋并不是一比一补偿，签订模式跟原告一样没有补偿条款，原房屋面积为37.58平方米，给了一个52平方米的住宅和67平方米的住宅，证明被告并不是按照一比一的方式对动迁的房屋进行补偿的。被告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司为证明自己的主张，在法院指定的举证期限内提供了以下证据：证据一、非住宅房屋拆迁安置补偿协议书及补充协议书。证明根据协议书的内容的第二条第2款的约定，我方提供给原告的是2号楼3单元201室77.12平方米，虽然表明用房是77.12平方米，但在后面的约定内容是按照产权部门核定的建筑面积为准，双方的约定最终的回迁面积是产权部门核定的77.99平方米，根据合同的第二条2款，原告应当按照原房屋面积超出的面积的市场价格给付差价款，此协议是在原告聘请的法律工作者的协助下签订的。补偿协议仅就对东侧墙的窗户和回迁三栋安置房的窗户和后门安装进行了约定，没有否定按照第二条2款给付差价款，且还明确补充协议和协议具有同等效力，表明了以上所有条件都依照被拆迁人的意见办理包括所有拆迁内容，我方认为拆迁协议所约定的条款包括乙方给付差价款，拆迁补偿协议第九条没有约定具体数额是因为实体房屋的建筑面积无法确定，所以说第九条并没有填写具体数额，但是协议第二条2款原告应该按照超过原房屋面积的部分给付差价款，这就是第九条没有填写的具体原因。证据二、讷河市信达测绘公司出具的房屋测绘报告。协议书中第二条1款、2款的约定与测绘报告有关。第二条2款中，拆迁的回迁面积为77.12平方米而实际的测绘面积是77.99平方米；第九条中，未填写的原因是测绘是在签订协议之后，当时无法确定实际回迁面积故无法填写。证据三、被告向董春英销售的房楼的购房协议，证明被告所开发的楼房的2楼2层住宅楼的价格是4280元每平米，依据该价格要求原告向被告给付楼房差价款。证据四、黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室文件，讷河市市长办公会议纪要，开发商变更文件。证明讷河市利民小区是棚户区改造项目，应按照讷河市棚户区改造拆迁补偿安置办法的规定进行拆迁安置补偿，双方签订的回迁协议中约定原告向被告缴纳差价补偿款，完全符合讷河市棚户区改造拆迁补偿办法的规定，不存在免除被告责任加重原告责任的情况，因此拆迁协议中的内容不应该依据格式条款认定无效，拆迁协议中的条款符合合同法规定的公平合理原则。证据五、讷办发（2009）23号文件，证明根据文件21条规定新安置的房屋建筑面积超过原拆迁房屋的部分应当按当年回迁小区同层市场价格90%缴纳增加面积款，双方签订的回迁协议内容是讷河市拆迁办根据（2009）23号文件制定的回迁协议内容，原被告签订的拆迁补偿安置协议并不显失公平，不存在加重原告责任免除被告责任的情况，因此回迁协议内容的条款是合法有效的。被告所开发的利民小区是黑龙江政府批准的棚户区改造项目，只有持有该批准文件和讷河市政府会议纪要才能在讷河市发改委进行棚户区改造立项，既然是棚户区改造项目就应该按照讷河市棚户区拆迁补偿办法执行，与国务院所下发的国有土地房屋征收补偿办法并不存在冲突和矛盾，因为国有土地上房屋征收是商业性质开发的前提条件，在征收办将房屋征收完毕后交有开发企业按照征收协议进行征收安置补偿，本案中并没有讷河市政府参与房屋征收，而是由开发商直接与被拆迁户签订房屋安置协议，所以本案中争议协议是开发商和拆迁户参照讷河市棚户区改造拆迁安置补偿办法的规定签订的回迁安置补偿协议，所以说协议约定原告按照房屋面积差向被告缴纳差价款是合理合法的。对证据的质证、分析与认证：对原告提交的证据一，被告对该证据的质证意见为：对补充协议真实性认可。但认为只有在审查原协议不全面的前提下，才需要签订补充协议，证人证实说回迁协议没有看到，我认为不属实。开发商的工作人员在与原告签订回迁协议过程中发现协议内容没有达到原告的要求才签订补充协议的。因证人是具有从业资格的法律工作者，其证言内容具有可信性，且被告没有相反证据予以证实，故本院对原告提交的证据一的真实性予以采信。对原告提交的证据二，被告的质证意见是真实性及合法性无异议。对原告的证明目的有异议，本协议书是按照合同法及讷河市棚户区改造文件签订的，根据拆迁的规定，拆迁人要按照协议书第2条2款的规定，要求被拆迁人将超出原房屋面积的差价款给付被告是合理合法的，在协议书上虽然部分内容没有填写，是因为当时房屋的具体面积没有经过测绘部门来测绘确定造成的，而不是否定了协议书的法律效力，根据合同法32条规定，此协议书的内容均是合法有效的。内容空白并不影响原告按照第2条2款的规定原告向被告缴纳面积差价款，我们多次按照测绘面积向原告下发过补交差价款的通知。2、协议书签订时原告聘请了通江法律服务所胡姓法律工作者和原告一起前去，原告有专业的法律人士协助，对拆迁安置补偿协议书的各项条款应是非常明确和了解的，所以，原告以对合同条款不明确、不了解，主张合同第2条2款无效是无事实依据和法律依据的，如果原告认为对合同内容有必要修改可以重新起草协议书或者在此份协议书上进行修改，在协议签订的同时，签订了补充协议，同样没有对原告给被告差价款的约定进行修改。3、原告房屋面积为25.99平方米，我们在回迁给原告房屋时回迁了一个非住宅的商服和一个住宅房屋，而且同意25.99平米的面积在住宅房屋和非住宅房屋同时冲减两次，即使对原告的其他停产停业损失、其他搬迁费等没有补偿，这也能够明确表明已经对原告进行了房屋回迁补偿，同时原告的房屋的性质为住宅，被告在回迁了一个25.99平方米住宅房屋的同时又回迁了一个25.99平方米的商服，在住宅和商服之间存在价位差，这也是对原告的补偿，因此原告称被告没有对原告进行拆迁、停产停业等进行补偿，没有事实依据和法律依据。因被告对该证据的真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，本院对该证据的真实性、关联性予以采信。对原告提交的证据三，被告的质证意见为无法确定照片上的房屋为原告拆迁时的房屋，原告房屋面积分别是96平方米、74平方米、25.99平方米，合计面积为195.99平方米，没有原告主张的280平方米的房屋用于商业经营，房屋性质、面积不一致，才分别签订协议，如果是整体回迁签订一份协议就可以了。因被告对该证据的真实性有异议，且照片上房屋已法核实，故本院对该证据不予采信。对原告提交的证据四，被告的质证意见为对复印件的真实性无法确认，与本案没有关联性。本院认为被告的异议理由成立，故对该证据不予采信。对被告提交的证据一，原告的质证意见为被告观点不能成立。因为该协议书明确写明原告应向被告缴纳差价款未填写，即为0，此协议固定格式的条款第二条2款与第九条相辅相成，证明我方观点是正确的，对我方进行房屋补偿之外，其余任何法律规定的项目均没有给予补偿，第九条数额写的是0，证明我方也不给被告差价；第二条2款在双方约定时根本没有说明此条款，因为对我方是整体补偿，除签订三个非住宅房屋补偿外我方要求没有房照的面积给个住宅房屋，被告认可，所以被告方签订了此协议。本院认为虽原、被告双方对该证据要证明的问题意见不一致，但双方对该证据的真实性并无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。对被告提交的证据二，原告的质证意见为：此报告与本案签订的协议书无关，因签订协议书时并没有按照有照房屋面积回迁，而是基于双方的协商用原告没有房照的房屋面积来回迁，被告同意给付77.12平方米的住宅房屋，并不是用现金购买被告开发的房屋，这是协议第9条双方未填写差价款的原因，而不是等测绘报告下来之后交差价款，所以我方认为在合同中没有约定差价款我方就不应该承担差价款。本院认为测绘报告系具有资质的机构作出，具有证据的真实性、合法性、关联性，为此对该证据予以采信。对被告提交的证据三，原告对该证据的质证意见为不认可此价格，因合同中没有约定补差价给付多少钱。我方不认可交差价款。因原告对同地段房屋的出售价格存在异议，且该证据系复印件，故本院对该证据不予采信。对被告提交的证据四，原告的质证意见为：被告提供的三份文件在动迁原告房屋时已经失去的法律效力，因动迁必须取得动迁许可证方能动迁，动迁许可证是一年一办理，被告方提供的三份文件取代不了动迁许可证批准的被告方具有动迁该地段的法律行为，所以不应该按照被告方主张的按照2009年讷河市棚户区改造的文件执行。本院认为该组证据系政府文件，具有真实性，故本院对该组证据的真实性予以采信。对被告提交的证据五，原告对该证据的质证意见为：原被告签订协议时间2014年7月19日，被告方主张的讷河市棚户区改造拆迁补偿安置办法于2012年8月1日起就已经被讷政办发(2012)72号讷河市国有土地上房屋征收与补偿办法废止，但签订合同日期时实施的是讷政办发（2014）26号文件，明确说明废止被告方主张的讷河市国有土地上房屋征收与补偿实施办法，现在原被告双方争议实施的文件名称为讷河市国有土地上房屋征收与补偿实施办法，意在证明被告方所主张的讷河市政府发布的棚户区改造的文件早已经废止，不存在法律效力，棚户区改造的文件应该是一年内有效，被告不能以棚户区改造的文件主张本案是一比一的补偿，文件是原则性规定是属于不能一比一补偿,上限没有确定。本院认为原、被告双方对该证据的真实性并无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。通过对证据的质证、分析与认定，本院认定案件事实如下：二原告系夫妻关系，原、被告于2014年7月19日签订了《住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告动迁原告25.99平方米的房屋，回迁利民街利民小区2号3单元201室房屋，面积为77.12平方米。协议第二条第二款规定“原房屋建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，不结算差价，安置房屋建筑面积超出原房屋面积部分，按当年回迁小区同层住宅楼市场价格补差。”。原告于签订协议后，将房屋交付了被告。被告拆迁后，现已建设施工完毕，双方约定的回迁房屋实际面积为77.99平方米。本院认为，原、被告双方签订的住房房屋拆迁安置协议书系在双方平等、自愿的前提下签订，其手写条款应该有效。双方争议焦点是该协议的第二条第二款第（一）项“按照本协议，乙方超出原房屋面积部分，按楼房市场价格或回迁价格计算支付”。该条款的效力，能够决定双方诉讼主张是否成立。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条第一款：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式。”，第二款：“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”；第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”。本院认为本案中被告所制作的《住宅房屋拆迁安置协议书》预先拟定，在动迁过程中重复使用，其中对第二条第二款“按照本协议，乙方超出原房屋面积部分，按楼房市场价格或回迁价格计算支付。”对双方利益有着决定性的重大影响，正常情形下应该对该条款作出细化和强调，但本合同中该部分并未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，经庭审询问被告未能提供证据证明其已尽提示及说明义务，亦未与原告协商，该条款内容并不是双方当事人的真实意思表示，原、被告双方未就该条款达成合意，故该条款应为格式条款。从公平原则来看，在拆迁补偿合同中，未对房屋附属物、附属设施、停产停业、搬迁补助等项目给予补偿，双方本意应是将各种补偿折合为回迁房屋面积，所以合同约定的给付面积会超过原房屋面积，该条款部分免除了被告自身责任，排除了原告的权利，基于以上原因，应认定协议书中第二条第二款第一项为无效条款，被告据此条主张的观点不能成立。该协议第二条第二款第（二）项约定的“甲方实际为乙方提供的安置房屋建筑面积77.12平方米（进户时以产权部门核定的建筑面积为准）。”其中数字部分系手写，符合了足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识的要求，该条款合法有效，也足以证明双方协议了安置房屋的面积为77.12平方米。第二条第二第（三）项内容与第九条内容均未填写，本院认为正常理解以上条款的意思应是原告对回迁的77.12平方米不需交纳差价款，故对被告的观点不予采纳。本案中对于超过77.12平方米的部分，原告应当依照双方的约定，补交差价款，但双方均未向本院提交有效证据对价格予以证明，本案对该部分不予审理，被告可另行主张权利。被告主张争议协议是原、被告双方参照《讷河市棚户区改造拆迁安置补偿办法》（讷办发200923号）的规定签订的，依据证据四黑棚改2010-10号文件及第39次市长办公会议纪要主张本案争议的小区为棚改项目，应按棚改的标准执行协议内容，因该文件及市长办公会议纪要的内容虽规定该小区为棚户区改造，但只规定了享受棚户区改造相关政策，免征相关规费，本院认为这只是给予该小区开发政策上的优惠，且本案争议协议的主体系开发商与个人，本案争议协议的性质为拆迁回迁补偿安置协议，黑棚改2010-10号文件及第39次市长办公会议纪要内容并不涉及拆迁回迁协议的实质内容，回迁补偿安置仍应以双方签订的协议为依据，且《讷河市棚户区改造拆迁安置补偿办法》（讷办发200923号）已于2012年7月18日被废止，故被告的观点不予采纳。原审庭审中原告增加诉讼请求，要求被告给付楼房差价款，但未向本院补交诉讼费用，且本次庭审中原告未主张，故本院对该部分不予审理。综上，被告应向原告交付原告利民街2号楼3单元201室房屋（产权部门核定后的面积为77.99平方米）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条之规定，判决如下：被告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于利民街的利民小区2号楼3单元201室房屋（产权部门核定后的面积为77.99平方米）交付原告鞠亚范、原告鲁启荣。案件受理费100.00元，由被告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长 郭海波人民陪审员 郭文军人民陪审员 高英梅二〇一六年四月五日书 记 员 赵 爽 来源：