（2016）内0121民初155号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-07-05
案件名称
郭新宇诉东方房地产公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
土默特左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭新宇,呼和浩特市东房房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第四十四条第一款
全文
内蒙古自治区土默特左旗人民法院� � � 事 判 决 书（2016）内0121民初155号原告郭新宇，男，汉族，1989年9月10日出生，住包头市昆都仑区。委托代理人杜海滨，内蒙古盛乐律师事务所律师。被告呼和浩特市东房房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市金山开发区。法定代表人薛文娟，董事长。委托代理人徐永刚，公司员工。委托代理人张伟，慧聪律师事务所律师。原告郭新宇与被告呼和浩特市东房房地产开发有限责任公司（简称东方房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙钢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭新宇其及委托代理人杜海滨，被告东方房地产公司的委托代理人徐永刚、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭新宇诉称，原告郭新宇与被告东方房地产公���于2014年5月25日签订《商品房认购协议》，买卖位于呼和浩特市金山开发区东方国际城A23号楼4单元202室的房屋，总房价为411748元。协议签订当日原告郭新宇依约支付了首期购房款131748元。协议第五条约定该房屋预计交付日期为2015年8月30日。但至今被告东方房地产公司仍不能交房，经原告郭新宇了解被告东方房地产公司无法交房是因为目前尚未取得预售房许可证以及房屋相关配套设施仍不齐全，尚不具备交房使用的条件，且短时间内无法交房。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中被告东方房地产公司与原告郭新宇所签订的协议中明确已记载被告东方房地产公司未取得商品房许可证，但因原告郭新宇不懂法，不清楚��预售许可证的法律后果，显失公平公正。故请求法院：一、依法确认双方所签订的《商品房认购协议》无效；二、判令被告东方房地产公司向原告郭新宇返还已付购房款131748元；三、判令被告东方房地产公司向原告郭新宇支付资金占用利息8865元。被告东方房地产公司东方房地产公司答辩称，双方签订的商品房认购协议，是双方就购买被告东方房地产公司开发的东方国际城项目房屋达成的订购意向，该订购意向符合法律规定，是合法有效的协议，不属于商品房买卖合同司法解释第二条规定的情况。认购协议中对被告东方房地产公司项目的情况有明确说明，原告郭新宇签订认购协议表明对东方国际城项目情况的认可，被告东方房地产公司无任何违反约定的情况。原告郭新宇为证明其主张，提供以下证据：《商品房认购协议》、《收据》，证明原告���新宇购买被告东方房地产公司开发的东方国际城房屋，并向被告东方房地产公司交纳了购房款131748元。被告东方房地产公司在出售该房屋时没有取得商品房销售许可证，双方所签订合同为无效合同。经质证，被告东方房地产公司认为，对《商品房认购协议》的真实性认可，对证明的问题不认可。双方达成的是购买房屋的意向，属于购房预约，款项是作为订立商品房买卖合同的担保，至于没有取得预售许可证的情况，当时已经充分告知原告郭新宇，体现在协议中，原告郭新宇在签订协议书时已经了解这些情况并对此认可。房屋价款是预估的，最终价格是根据建筑面积测算，房屋交付时间是一个预估时间，具体时间双方签订正式合同另行商定。认购协议是预购房屋的一种意向达成，保证原告郭新宇在被告东方房地产公司销售房屋时有优先的权利。对《收据》的真实性认可。经审查，对原告郭新宇提交的《商品房认购协议》以及《收据》的真实性，本院均予以采信。被告东方房地产公司为证明其主张，提供以下证据：《建设用地批准书》，证明被告东方房地产公司开发的东方国际城商住小区建设项目已于2015年10月12日获得用地批准，该项目有权使用金山大道南、君子兰路东的土地，用途为商住。经质证，原告郭新宇对该证据真实性无法确认，对证明的问题不认可。从时间上看所有的手续都是不健全的，没有预售许可证，仅仅有一个审批书的复印件，无法证实其开发所必须的所有相关文件，所以对证明的问题不认可。经审查，因被告东方房地产公司所提交的该证据为复印件，本院无法核实该证据的真实性，故对该证据，本院不予确认。经审理查明，2014年5月25日，原告郭新宇作为乙方与甲方即本案被告东方房地产公司签订了《商品房认购协议》，该协议约定的主要内容为：在签订本《认购协议》前，乙方已了解东方国际城项目没有取得商品房预售许可证明等相关情况，……清楚整个项目规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况及可能存在的不利因素均予以认可。第一条：本协议中的认购金在甲乙双方按约定时间签署《商品房买卖合同》前作为订立《商品房买卖合同》的担保。第二条：认购房屋情况及房屋交付标准：乙方所认购的甲方商品房座落于金山开发区东方国际城A23号楼4单元202室。建筑面积暂定117.51平方米（该商品房面积最终以房产局实测面积为准，并以此作为结算房价款的依据）。商品房认购单价按暂定建筑面积计算，单价3503.94元，总房款411748元。第五条：1、该房屋预计交付日期2015年8月30日前，具体交付时间甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》时另行协商决定。2、在该房屋符合本协议约定交房条件的情况下，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，如有异议乙方应在领受房屋后提出，不论何种原因乙方拒绝接收房屋，均视为乙方原因造成房屋未能如期交付，甲方就此不承担延期交房责任。4、甲方自身原因造成未在《商品房买卖合同》约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自合同约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，乙方有权按《商品房买卖合同》的约定要求甲方支付违约金。第六条：其他条款1、甲方承诺在取得预售许可证明后与乙方换签正式《商品房买卖合同》。……。第七条：本协议的效力。本协议及其附件与《商品房买卖合同》有不一致的，均以本协议为准。该合同除约定上述主要条款外，还对买受人逾期付款的违约责任、乙方信息和送达方式、出卖方无需承担违约责任的情形以及因销售广告和宣传资料与实际建设存在差别时出卖方免责情形。《商品房认购协议》签订后，原告郭新宇于当日向被告东方房地产公司交纳了131748元，被告东方房地产公司出具了收到“东方国际城购房款”的收据一枚。本院认为，关于双方当事人所签订的《商品房认购协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该条款的规定来��，对于商品房的认购、订购、预订等协议是否应认定为商品房买卖合同具有严格限制，即必须要具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的共计十三项合同的主要内容。而本案中，双方所签订的《商品房认购协议》已经明确此认购协议的性质，且所约定的协议内容并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条所规定的情形，该《解释》第二条在本案中也就不适用。故对于原告郭新宇主张涉案《商品房认购协议》无效的理由，本院不予采纳。《商品房认购协议》系双方当事人真实意思表示，且协议内容并未违反相关法律、法规的规定，应属有效合同。本案在审理过程中，经本院释明，原告郭新宇认为如果涉案《商品房认购协议》有效，请求法院解除该合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四的规定，合同解除只包含两种方式，一是约定解除，二是法定解除。第九十四条所规定的法定解除的情形包括：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述规定，并结合本案情况来看，涉案《商品房认购协议》所约定的被告东方房地产公司主要债务即为交付房屋，而协议内容中对于交付房屋的期限仅约定为“预计”，且又明确了“具体交付时间甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》时另行协商决定。”由此可见，该协议中对于被告东方房地产公司履行主要义务的期限等同于未约定履行期限，对于���告郭新宇明显存在显失公平，而并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的解除情形。故对于原告郭新宇要求解除《商品房认购协议》的的诉讼请求，本院不予支持。原告郭新宇基于确认《商品房认购协议》无效或解除而要求返还购房款及利息的诉讼请求也就不成立。本案通过审理，涉案《商品房认购协议》所约定的部分条款，对于原告郭新宇明显存在显失公平，鉴于对合同的撤销必须基于原告郭新宇的主张，而非法院依职权，故原告郭新宇可就涉案的《商品房认购协议》另行主张撤销之诉或申请变更合同内容。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：驳回原告郭新宇的诉讼请求。��件受理费3112元减半收取1556元，由原告郭新宇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 孙 钢二〇一六年四月五日书记员 胡冬冬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 更多数据：