（2016）桂06民终31号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-08-09

案件名称

甘长久与广西东兴市同德房地产开发有限公司、南宁同德物业服务有限公司修理、重作、更换纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区防城港市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区防城港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广西东兴市同德房地产开发有限公司,甘长久,南宁同德物业服务有限公司,宋英乾

案由

修理、重作、更换纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

广西壮族自治区防城港市中级人民法��民事判决书（2016）桂06民终31号上诉人（一审被告）广西东兴市同德房地产开发有限公司，住所地广西东兴市东兴镇北仑大道（建材城内）。法定代表人黎德，该公司总经理。委托代理人吴书茵，广西南港律师事务所律师。委托代理人李佳余，广西南港律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）甘长久。委托代理人卢天秀，广西精一律师事务所律师。一审被告南宁同德物业服务有限公司，住所地广西南宁市葛村路9号珉旖大厦B座1403号。代表人黎伟，该公司总经理。委托代理人郑伟东，系南宁同德物业服务有限公司防城港市分公司员工。一审被告宋英乾。上诉人广西东兴市同德房地产开发有限公司（以下简称同德公司）因与被上诉人甘长久、一审被告南宁同德物业服务有限公司（以下简称同德物业）、一审被告宋英乾修理、重做、更换纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人同德公司的委托代理人吴书茵、李佳余，被上诉人甘长久及其委托代理人卢天秀，一审被告同德物业的委托代理人郑伟东，一审被告宋英乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，同德小区优士阁系同德公司开发的房地产项目。同德物业是该楼盘的物业管理公司。2006年12月27日，甘长久与同德公司签订《商品房买卖合同》，购买同德小区优士阁3单元501室。2007年11月1日，同德公司把房屋交付给甘长久使用。同日，甘长久与同德物业签订《前期物业管理服务协议》，协议约定同德物业对同德小区物业进行管理，对房屋公共部位、公用设施设备、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，向业主收取物业管理费用及其他各项服务费用。该协议还对其他事项进行了约定。甘长久于2008年5月入住该房，与宋英乾系上下楼邻居关系。2012年3月3日，甘长久因阳台与大厅隔墙渗水严重等原因向同德物业报修，但没有得到及时维修。2012年12月27日，甘长久向同德物业提交《关于解决房屋顶板银角渗水问题的函》。同德物业工作人员在该函注明“尽快联系开发公司处理相关事宜，力争于今年春节前请施工人员前来维修。”但仍然没有得到解决。2013年3月15日，甘长久向防城港市建设工程质量安全监督站投诉。该站作出防质安监字（2013）15号《关于同德·金港国际1-3-501号房屋质量投诉处理意见》，要求同德公��向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，必须无条件进行保修；施工单位不履行保修责任的，由同德公司另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任；保修费用由质量缺陷的责任方承担；保修完成后，由同德公司组织验收。但同德公司没有进行维修。为此，该站向防城港市住房和城乡建设委员会报告有关处理情况。一审法院依法委托广东保顺房屋鉴定有限公司对甘长久房屋墙面及顶板漏水原因进行鉴定。该公司于2015年4月30日作出保顺鉴字（2015）SW0104号《房屋安全鉴定报告》。报告载明：该房屋墙面及混凝土板出现开裂、渗水、剥落现象：1、五层501号大厅靠北面墙中部出现渗水现象；2、五层501号阳台靠南面墙中部有一条长约1.2米，宽约0.1-0.2毫米的水平裂缝；3、五层501号餐厅天花饰面东侧中部出现剥落现象；4、五层501号餐厅天花板靠北侧中部有一条长约1米，宽约0.1-0.2毫米大致呈东西走向裂缝；5、五层501号阳台靠北面墙上部有一条通长，宽约0.1-0.2毫米的水平裂缝；6、五层501号厨房天花板靠南侧出现渗水现象；7、五层501号阳台天花板靠北侧中部出现渗水现象；8、五层501号卫生间天花板靠西南角出现渗水现象；9、五层501号大厅靠东面墙与天花板交接处有一条1.5米，宽约0.1-0.2毫米的水平裂缝，且出现渗水现象。鉴定结论为：1、该房屋墙面及混凝土板出现开裂、剥落现象主要是房屋自身原因所致；2、该房屋墙面及混凝土板出现渗水现象是由于开裂部位对应上层位置积水渗漏所致。2015年5月26日，该公司作出《甘长久房屋鉴定处理建议补充函》，建议：1、对讼争房屋出现开裂、渗水现象的板构件采取灌注环氧树脂封闭处理，并做好防水措施；2、对讼争房屋出现开裂、渗水现象的墙体采取表面封��修补或者压力灌浆修补处理，并对墙体做好防渗水措施。一审法院经审理认为，甘长久与同德公司签订商品房买卖合同购买讼争的同德小区优士阁3单元501室，双方存在商品房买卖合同关系。同德公司作为商品房的出卖人，应对房屋质量承担相关法律责任。宋英乾与甘长久是上下楼邻居关系，应按照有利于生产、生活的原则处理好相邻关系，因其行为造成相邻方损害的应承担侵权责任。关于讼争房屋墙面及混凝土板出现开裂、剥落、渗水现象的原因的问题。本案讼争房屋出现房屋墙面及混凝土板出现开裂、剥落、渗水现象，经一审法院依法委托广东保顺房屋鉴定有限公司进行现场勘验，作出鉴定结论为：1、该房屋墙面及混凝土板出现开裂、剥落现象主要是房屋自身原因所致；2、该房屋墙面及混凝土板出现渗水现象是由于开裂部位对应上层位置��水渗漏所致。该鉴定结论证明讼争房屋质量问题主要是房屋自身原因所致，同德公司作为讼争房屋的开发商应对其承担责任。同德公司虽然对鉴定结论存在异议，但没有相反证据予以反驳，不予采纳。关于甘长久要求同德公司、宋英乾承担修复责任有无事实和法律依据的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款的规定，因造成甘长久房屋出现问题是由于房屋自身原因所致，同德公司作为讼争房屋的开发商，应承担修复责任。因此，甘长久要求同德公司承担修复责任，理由成立，不予支持。同德公司辩称房屋已经验收合格，其不需承担修复责任。法律规定不在保修期限内开发商应对房屋承担修复责任，故即使房屋虽经验收合格，开发商仍应承担保修责任。关于同德公司抗辩已经超过保修期间的问题��讼争房屋于2007年11月1日交付甘长久使用，甘长久于2012年3月3日因质量问题向同德物业报修，根据《房屋建筑工程质量管理办法》第七条的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏的保修期为五年。甘长久在保修时并没有超过五年保修期限，对同德公司的抗辩主张不予采纳。鉴定结论并没有证明宋英乾的装修行为是造成甘长久房屋质量的原因，甘长久要求宋英乾承担修复责任没有法律依据，不予支持。关于甘长久要求同德物业免除2010年1月1日至2014年9月30日的物业服务费和维系资金有无事实和法律依据。本案是因房屋买卖合同关系产生的纠纷，甘长久要求免除物业服务费和维修资金属于物业服务合同产生的纠纷，不属于同一法律关系，故甘长久要求同德物业在本案免除物业服务费等，不予处理。综上所述，依照《中华人��共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款、《房屋保修质量管理办法》第十六条、《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，判决：一、同德公司委托具有建筑资质的单位对甘长久坐落于防城港市港口区同德小区优士阁3单元501室开裂、剥落、渗水处（1、大厅靠北面墙中部出现渗水处；2、阳台靠南面墙中部裂缝处；3、餐厅天花饰面东侧中部出现剥落处；4、餐厅天花板靠北侧中部裂缝处；5、阳台靠北面墙上部裂缝处；6、厨房天花板靠南侧渗水处；7、阳台天花板靠北侧中部出现渗水处；8、卫生间天花板靠西南角渗水处；9、大厅靠东面墙与天花板交接处裂缝）进行修复，所需费用由同德公司承担；二、驳回甘长久的其他诉讼请求。案件受理费50元，鉴定费1万元，由同德公司负担。上诉人同德公司不服一审判决，上诉称，一、同德公司开发建设的房屋通过了法定程序验收，依法交付使用并办理了房产证，这证明案涉房屋是完全符合国家法定质量标准的，且已被依法确认。房屋交付时质量合格，不存在质量问题，产权人收房进行装修装饰后就发生了质量问题。这是产权人的装修使用不慎所致，责任由产权人自己承担。一审判决同德公司对甘长久房屋开裂、剥落、渗水处进行修复没有事实和法律依据。二、一审判决认定甘长久房子没有超过保修期错误。根据《建筑工程质量管理条例》第四十条和《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，甘长久在2007年11月1日收房，至起诉已超过五年，其法定保修责任期限已过。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回甘长久的一审诉讼请求。被上诉人甘长久辩称，一、从本案甘长久提供的证据��及一审广东保顺房屋鉴定有限公司出具的报告可以证实，甘长久房屋漏水原因是同德公司开发的房屋存在质量问题。一审判决认定同德公司承担甘长久房屋开裂渗水的责任，认定事实清楚。二、同德公司辩称涉案房屋通过验收无质量问题不符合事实。根据房屋保修质量办法的规定，保修期是五年。甘长久于2007年11月1日办理收房手续，2009年出现渗水现象，多次报修也是经防城港市建设工程安全质量人员的现场勘查确认的，甘长久房屋渗水现象属实。三、在一审时甘长久向法院提交了充分证据证明房屋渗水是在保修期内，甘长久的法定保修期限没有超过。请求驳回上诉，维持原判。一审被告同德物业述称，其不会把报修表给第三方，不认可甘长久的说法。甘长久提供的报修表无同德物业的签字盖章。同德物业对一审判决无意见。一审被告宋英乾��称，同德公司说房屋经过验收合格就不承担责任错误，其同意一审判决，没有意见。上诉人同德公司、被上诉人甘长久、一审被告同德物业、一审被告宋英乾在二审期间均无新证据向本院提交。一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，甘长久与同德公司签订的商品房买卖合同中第十六条约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照国家相关房屋保修的规定承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。本院认为，本案的争议焦点在于同德公司是否需对甘长久的房屋开裂、剥落、渗水问题承担保修责任。甘长久与同德公司签订的商品房买卖合同成立并生效后，甘��久有权利取得合同约定质量的房屋，而同德公司也应保证其交付的房屋符合合同中约定的质量要求。房屋交付后，出现质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应当承担修复责任。一审法院判决同德公司对甘长久的涉案房屋开裂、剥落、渗水处进行修复，既符合《中华人民共和国建筑法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，也符合双方在商品房买卖合同中的约定。同德公司认为其交付的房屋经验收合格，应免除其修复责任的上诉理由于法无据，本院不予支持。同德公司上诉称涉案房屋出现问题系由甘长久装修使用不慎所致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因同德公司未能举证证明房屋出现质量问题是由甘长久装修使用不慎导致，应承担举证不能的不利后果。本院对同德公司的该项上诉理由不予支持。至于涉案商品房是否超过保修期的问题。讼争商品房于2007年11月1日交付甘长久使用，而从甘长久一审提交的报修汇总表、建设工程质量安全监督站的相关文件可知，甘长久于2012年3月3日向同德物业报修，可见甘长久在报修时并未超过法定的防水工程五年保修期。同德公司虽对甘长久提交的证据有异议，但其未能提供相反证据予以推翻，本院对其该项上诉理由不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确��实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人广西东兴市同德房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西东兴市同德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　崔　静审　判　员　　何丽敏代理审判员　　刘帅武二〇一六年四月五日书　记　员　　温婷婷附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足��证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注公众号“”