（2015）江民一初字第1674号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-07-27
案件名称
南宁建宁水务投资集团有限责任公司与广西和易地产有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市江南区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南宁建宁水务投资集团有限责任公司,广西和易地产有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条，第五十六条
全文
南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第1674号原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司。法定代表人韦敏宏。董事长。委托代理人秦敏、杨昌奎，广西创想律师事务所律师。被告广西和易地产有限公司。法定代表人张建虹，执行董事。委托代理人肖敏、李芳芳，广西鼎峰律师事务所律师。原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司（以下简称建宁水务公司）诉被告广西和易地产有限公司（以下简称和易地产公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月9日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年11月22日、2015年12月17日两次公开开庭进行了审理。原告建宁水务公司的委托代理人杨昌奎，被告和易地产公司的委托代理人李芳芳到庭参加审理。现本案已审理终结。原告建宁水务公司诉称：2013年7月30日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定被告向原告承租位于南宁市江南区某路59号场地，面积为11527平方米，其中0510984号宗地租赁面积10282平方米，450105002006GB00016号宗地租赁面积为1245平方米。其中，0510984号宗地10282平方米场地租期从2011年11月1日至2014年6月30日止；450105002006GB00016号宗地1245平方米场地租期从2013年3月1日至2014年6月30日止。租金单价为3.2元／平方米·月（含土地使用税），总租金为1116620.8元。2014年6月30日租赁合同期满后，被告仍继续使用上述场地至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。现被告承租土地却未能向原告支付租金的行为严重侵害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告于2013年7月30日签订《场地租赁合同》；二、被告于本判决生效之日起十日内搬离所承租场地，并将承租场地恢复原状交还给原告；三、被告应从2014年7月1日起，按1229.5元∕日为标准向原告支付租金至被告将租赁物交还给原告之日止（暂计至2015年8月31日为524996.5元）；四、本案的诉讼费由被告承担。本院经审理后认为原告建宁水务公司与被告和易地产公司签订的《场地租赁合同》应属于无效合同，依法对原告进行释明，告知原告可以变更诉讼请求。原告向法院表示其坚持认为《场地租赁合同》为有效合同，撤回第二项诉讼请求，不变更其他三项诉讼请求。原告建宁水务公司提交的证据有：1、《场地租赁合同》，证明原被告之间系租赁合同关系；2、照片，证明被告至今未能办理租赁场地，仍在使用；3、现场拍摄录像（光盘），证明2015年8月15日原告拍摄租赁场地情况，被告仍在使用租赁物；4、《土地使用权证》，证明本案涉租赁物所在地的土地使用权人为原告；5、《关于请帮助解决广西和易地产有限公司和上海建工集团股份有限公司占用我公司租赁土地问题的函》，证明租赁地未交还给原告的事实；6、《关于请广西和易地产有限公司派人解决租用某公司土地费用问题的函》，证明租赁地未交还被占用的事实；7、《关于广西和易地产有限公司和上海建工集团股份有限公司使用某公司土地情况备忘录》，证明租赁地未交还被占用的事实；8、照片，证明被告直至2015年7月1日未能搬离租赁场地，仍在使用；9、南宁市人民政府工作会议纪要，证明原告出租土地已经得到政府部门的认可，不属于违法使用土地，原告出租土地的行为合法有效。被告和易地产公司辩称：一、本案租赁合同属无效合同，原告无权主张租金；二、自2014年7月1日起，原告已将场地租赁给第三方，被告也一直未使用该场地，不构成继续承租关系，被告无须再行支付任何租金；三、原告已向第三方收取租金，不能通过一地二租的方式再次获取利益，原告的主张已经违反合同法保护的根本利益；四、即使原告认为可得利益存在损失，也是由于原告自身原因造成的，扩大的损失部分应由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费应由原告承担。被告和易地产公司提交的证据有：1、《场地租赁合同》，证明原被告之间系租赁合同关系，因2014年6月30日期满合同终止；2付款凭证（进账单、转账单、发票），证明被告依约向原告支付租金，并未拖欠原告租金的事实；3、租赁场地现状照片，证明被告已依照合同约定搬离并清理租赁场所，不存在继续占有的事实；4、公证处付款凭证、公证书，证明被告就租赁场地现状申请公证，证明已经搬离并清理租赁物；5、协议书，证明第三方租赁场所与原告所租赁的场地临近，原告所拍摄的部分照片并非原告的租赁范围；5、庭后提交公证人员拍摄光盘，证明租赁场地的现状是已经搬空的情况。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、双方当事人所签订的《场地租赁合同》是否合法有效？2、原告诉讼请求是否合法有据？经审理查明：2013年7月30日，原告建宁水务公司与被告和易地产公司签订《场地租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于南宁市江南区某路59号场地，总面积为11527平方米。其中，0510984号宗地租赁面积10282平方米，450105002006GB00016号宗地租赁面积为1245平方米。宗地目前用途为公共设施用地。0510984号宗地（10282平方米场地）租期从2011年11月1日至2014年6月30日止；450105002006GB00016号宗地（1245平方米场地）租期从2013年3月1日至2014年6月30日止。被告租赁该场地用于板房搭建（办公及居住）。租赁期内租金单价为3.2元／平方米·月（含土地使用税），总租金为1116620.8元。由于在本合同签订前，被告已于2011年11月起实际使用该租赁场地，被告亦以3.2元／平方米·月补缴。合同总租金由被告分两次支付，即被告须在本合同签订后15日内付50%租金（￥558310.4元），剩余50%于2014年1月31日前付清。在合同签订之日起五日内，被告应向原告支付无息履约保证金30000元，作为被告履行合同的担保。租赁关系终止时，经原告检查，被告在租赁期内无损坏原告场地、无拖欠租金及各种费用的行为，无因违约行为需要承担责任的，原告应将无息履约保证金如数退还被告。合同第十条场地的收回及验收规定，被告应在租赁期满或合同提前解除当日将场地清理完毕交还原告，即被告须在租赁期内或合同提前解除之前拆除搭建的板房，撤走所有的设施设备并将场地清理干净。未经原告同意，被告不得留存其他物品，以免影响场地的正常使用。对未经同意留存物品，原告有权处置，处置费用由被告承担（可从押金中扣除）。被告和易地产公司分别于2013年8月13日、2014年3月7日向原告建宁水务公司转账三笔，分别为558310.4元、30000元、558310.4元。南宁国用（2011）第582777号《土地使用权证》显示，土地使用权人为建宁水务公司，座落于南宁市江南区白沙大道与某路交汇处南侧（某路59号），地号为0510984，地类（用途）为公共设施用地，使用权类型为出让，终止日期为2056年9月1日，使用权面积为122397.39㎡。南宁国用（2013）第604704号《土地使用权证》显示，土地使用权人为建宁水务公司，座落于南宁市江南区某路59号，地号为450105002006GB00016，地类（用途）为公共设施用地，使用权类型为出让，终止日期为2056年9月1日，使用权面积为68799.53㎡。另查明，2015年5月22日，某公司发《关于请帮助解决广西和易地产有限公司和上海建工集团股份有限公司占用我公司租赁土地问题的函》给原告建宁水务公司，内容为：2013年7月15日，某公司与原告建宁水务公司签订《场地租赁合同》，某公司从2014年1月1日租赁原告建宁水务公司位于南宁市江南区某路59号场地，总面积为40937.81平方米，其中的11527平方米场地因与被告广西和易地产有限公司租赁合同期限未到期，延至2014年7月1日起交付某公司使用。在合同履行期间，诉争产地（11527平方米）仍由广西和易地产有限公司“邕江郡”建设项目承建方上海建工集团项目部办公室占用，某公司多次与广西和易地产有限公司和上海建工建团交涉，广西和易地产有限公司和上海建工集团以“邕江郡”建设项目需要，要求继续租用该场地。但是，广西和易地产有限公司既不同意租用价格，又不退出租用场地，致使某公司依法租赁的11527平方米场地至今不能使用。原告提交2015年7月1日拍摄的照片证明诉争场地未清空，被告仍在占用。2015年9月29日，被告和易地产公司到广西壮族自治区南宁市东博公证处申请对有关证据进行保全公证。该公证处于2015年10月19日作出（2015）桂东博证民字第19032号《公证书》，内容为：2015年9月30日下午，本公证员和公证人员王胜、申请人的委托代理人李芳芳、摄像人员何某来到位于南宁市江南区某路59号第0510984号和第450105002006GB00016号地块，公证人员首先对本次取证使用的摄像设备的存储介质进行格式化清洁，检查和确认无内容后交给摄像人员何某使用，何某在李芳芳的指引下对上述场地的现状进行摄像和拍照，本公证员及公证人员王胜均在场，公证人员王胜制作《工作记录》一份。兹证明与本公证书相粘连的光盘为现场摄像内容刻录所得，内容与实际情况相符；所附的《工作记录》复印件与原件相符，原件上各方签名属实；所附照片为限产拍照后冲印所得，与实际相符。原、被告确认公证书后所附照片的状态为场地清空的状态，原告可以随时使用诉争场地。上述事实，有原、被告提交的证据及当事人当庭陈述予以佐证。本院认为：关于原、被告签订的《场地租赁合同》效力问题。根据原告提交的国有土地使用权证显示，本案诉争场地用途为公共设施用地，公共设施用地是为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地。被告广西和易地产有限公司租赁原告的诉争场地用于搭建（办公及居住），而原告将土地交付被告时并未办理相应的土地性质变更登记手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”的规定。由于双方订立的《场地租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。原告提交的《南宁市人民政府工作会议纪要》不能证明其已经履行办理土地变更登记手续的义务，对其抗辩理由本院不予采纳。根据法释（2001）33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”之规定，本院经审理后认为原、被告签订的《场地租赁合同》应属于无效合同，依法对原告进行释明，告知原告可以变更诉讼请求。原告在本院限定的期限内，向法院表示其坚持认为《场地租赁合同》为有效合同，除了撤回第二项诉讼请求外，不变更其他各项诉讼请求，本院据实认定合同的效力，并对诉争场地的占用费进行处理。无效合同自始没有法律约束力，原告诉请解除其与被告于2013年7月30日签订的《场地租赁合同》，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，当事人依据无效合同取得的财产应当返还对方。原告建宁水务公司应将其收取的履约保证金30000元返还被告和易地产公司。虽然原、被告签订的《场地租赁合同》无效，但是被告实际占用了土地，其应向原告支付土地占用费，该费用可参照原、被告在《场地租赁合同》中所约定的租金标准计算。原告主张被告在双方合同到期后继续占用诉争场地，并提交诉争场地照片、某公司发函为证，虽然被告对合同到期后继续占用诉争场地的事实予以否认，但其提交的公证书所附的诉争场地照片仅能证明其在2015年9月30日清空并退出诉争场地，故本院对原告提出被告自2014年7月1日起继续占用诉争场地的主张予以采信。综合双方所提交的证据，本院确认被告继续占用诉争场地的时间为2014年7月1日至2015年9月29日，合计13个月29天。土地占用费按照每月36886.4元（11527平方米×3.2元／平方米·月）计算，则被告应支付原告土地占用费为515180元（36886.4元／月×13个月＋36886.4元／月÷30天×29天）。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司与被告广西和易地产有限公司于2013年7月30日签订的《场地租赁合同》无效；二、原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司返还被告广西和易地产有限公司履约保证金30000元；三、被告广西和易地产有限公司向原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司支付土地占用费515180元。原、被告上述第二、三项支付义务相抵后，被告广西和易地产有限公司尚需支付原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司土地占用费485180元。案件受理费9050元，由被告广西和易地产有限公司负担。上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9050元，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李姗姗代理审判员 王飞道人民陪审员 覃新凤二〇一六年四月五日书 记 员 韦苗苗附相关法律文书：《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 更多数据：