（2015）呼利民初字第276号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2017-04-13

案件名称

张桂祥与哈尔滨市龙辉房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

哈尔滨市呼兰区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张桂祥,哈尔滨龙辉房地产开发有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十九条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百二十条

全文

黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民事判决书（2015）呼利民初字第276号原告张桂祥，男，1980年1月4日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市利民开发区。委托代理人王晶，黑龙江大公律师事务所律师。被告哈尔滨龙辉房地产开发有限公司。住所地哈尔滨市利民开发区北京路南光大办公楼东。法定代表人张大伟，总经理。委托代理人陈学清，黑龙江柴天雷律师事务所律师。委托代理人王靓，现住哈尔滨市道外区。原告张桂祥诉被告哈尔滨市龙辉房地产开发有限公司（简称：龙辉房地产开发公司）合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭进行了审理，经双方当事人同意对原告张桂祥分别诉被告龙辉房地产开发公司另三起合同纠纷案件，予以并案处理。原告张桂祥及其代理人、被告龙辉房地产开发公司代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年5月29日签订了本案《商铺使用权转让合同》，合同约定“被告将财富商厦地下E7号和E9号，使用面积均为4.8平方米的商铺使用权转让给原告，转让的使用年限是40年，自2012年1月1日至2051年12月31日止，转让价格均为84,672元；被告应于2012年3月1日前向原告交付商铺。被告保证原告正常使用商铺开展经营活动，保证商场各种设施、设备完善等”。合同签订后，被告于2012年12月2日才将商铺交付给原告，原告交纳柜台押金2,000元、保证金2,000元。原告在该商铺一直正常经营批发、零售牛羊肉等。2013年4月16日，经被告同意，原告在殷运、王丽处购买了被告所有的财富商厦负一层E19号和E20号商铺40年的使用权，商铺转让的金额分别为120,000元。原告向被告分别缴纳了10,000元的更名费，被告将其与殷运和王丽签订的《商铺使用权转让合同》收回，2013年4月22日，原、被告重新签订了《商铺使用权转让合同》，合同约定“被告将财富商厦地下E19号和E20号商铺使用权转让给原告，转让的使用年限是40年，自2012年1月1日至2051年12月31日止，转让价格为89,280元”。原告在该商铺处经营牛羊肉等零售批发，一直至2014年12月底，被告突然将原告及其他商户撵出，并称不搬出就断水断电，在被告的暴力威胁下，原告等商户无奈搬出，经营所用的冰箱、冰柜等物品仍在商场。原告多次找到被告，要求被告履行合同继续经营，但被告拒不继续履行合同，其提出的其他解决方式原告无法接受。现在商场地下商城部分无法进入，原告一直处于停业状态。故提起诉讼要求解除合同；被告返还商铺使用权转让款347,904元；判令被告返还柜台押金4,000元、保证金4,000元；判令被告赔偿原告损失171,260元(购买E19、E20差价61,440元;更名费20,000元;利润损失为898,20元：是根据2014年6月、7月、9月三个月的进货单据，按照30%的加价率和30%的利润，具体算法如下：6月份进购货物数额是97,949元，30%加价率，出售后的价值为147,550元，减去进货价毛利润是49,601元，再乘以30%，得出净利润，按照从被撵出到起诉时间6个月计算）。被告辩称：2011年5月29日签订E7号、E9号两个商铺合同和2013年4月16日转让两个商铺E19号、E20号的事实无异议。但不存在暴力威胁的事实。由于其他商铺不经营的情况下，导致商场无法经营，最后商场仅剩下原告一人，为了减少相应的经济损失，所以要求原告搬离。我公司同意解除双方签订的商铺使用权转让合同；原告应当支付被告电费、管理费、使用费等合计72,095元；不同意赔偿原告的损失，因为没有相应的依据。原告为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据：证据一：商铺使用权转让合同四份。证明：原告与被告签订了商铺使用权的转让合同，共计四个柜台，并对合同项下的具体内容作了约定。证据二：票据20张。证明：原告缴纳商铺全部款项及缴纳保证金、柜台押金、取暖费、商管费、物业费等费用；进户前已按合同约定将转让费及相关费用全部缴纳完毕。证据三：商铺使用权转让协议两份、保证书两份及收据。证明：原告在案外人殷运及王丽处于2013年4月16日购买了地下一层E19号、E20号两个商铺。双方的转让行为已经告知被告并经被告许可。当时该两个商铺的转让价格为每个商铺120,000元。被告收取了两个商铺的更名费20,000元。证据一E19、E20两份合同是被告收取更名费后与我方签订的。证据四：收条两份。证明：原告与案外人王丽、殷运在转让商铺时约定的价款120,000元已经实际履行。证据五：收据及出库单54张。证明：原告在2014年6月、7月、9月进货销售的相关证明。被告违约行为造成的经营利润损失，按照上一年度平均3个月的月收入来计算。被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据一：对E7、E9、E19、E20四份合同真实性及证明问题均无异议。对证据二：票据的真实性无异议。但E19、E20的票据中交费人是案外人交纳的，不是原告张桂祥。对证据三：1、原告与案外人殷运、王丽签订的转让协议真实性我们有异议，这是他们相互之间的协议，并没有被告的签章，属于其私人行为。对于转让价款，也是原告与案外人协商的结果，与被告无关。2、原告曾经向被告提供相应的保证，在这份证据有两份保证书当中提到经营的风险以及原来案外人王丽与殷运与被告之间的债权债务独立解决独立承担。3、更名费用，是被告依据原、被告签订的协议商铺使用权转让合同的约定在更名时收取相应的更名费，它只是一种管理关系。对证据四：对收条真实性有异议。这是原告与案外人之间履行协议的结果，这个与被告无关。被告也无法考察其真实性。对证据五：对这些证据真实性有异议，属于原告自制证据，可以无限多，也可以无限少，无法证实其实际损失。被告为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据：证据一：同原告证据二。证明原告在使用商铺时存在电费、管理费等费用，应当在解除合同时依法予以扣除。收到原告撤离即2014年12月份为止，E19、E20每年管理费用是4,761元，一共是2年的，E7、E9每年管理费用是4,607元，一共是2年的；E7、E9每年使用费用2,116.80元，共3年6,350.40元；E19、E20每年使用费用2232元，共3年6,696元。电费：E7电表示数底数是1015，现在是1860；E9原来示数是499，现在是1303；E19底数是409，现在是666；E20底数是501，现在是7371，四个商铺电表电费共计10,531.20元。以上各项费用共计72,095元。证据二：照片一组。证明：商场存在正常经营，同时商场进行了相应的管理规整。原告对被告提供的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议。但对证明的问题有异议。1、被告向原告收取的商管费及相应的其他费用，虽然开具收据的时间是2012年5月26日，但原告实际进户经营的时间是2012年12月2日。因此原告所缴纳的管理费、物业费等其他费用均是2013年即进户以后这一年，被告称使用费是从2012年计算与事实不符。2、被告称原告拖欠电费，因被告未出具任何证据证实，不能够证明其主张。3、关于管理费的相关费用，原告进场经营一年之后，被告对于商场基本处于弃管状态，没有进行相应的管理，因此原告不应缴纳相关管理费。4、关于使用费，原告实际仅使用了两年，即2013年、2014年，因此这一部分费用与事实不符。对证据二：真实性和证明问题均有异议，并未显示实际拍照时间。不能证实被告是在哪一年对商场进行管理并且管理的事项是什么，即不能证明被告尽到管理义务。经审理查明：原告张桂祥与被告龙辉房地产开发公司，于2011年5月29日签订了两份《商铺使用权转让合同》，合同约定“龙辉房地产开发公司将其开发的财富商厦地下负一层E7号和E9号（使用面积均为4.8平方米）商铺使用权转让给张桂祥，转让年限为40年，自2012年1月1日至2051年12月31日止，转让价格均为84,672元；龙辉房地产开发公司应于2012年3月1日前向原告交付商铺。龙辉房地产开发公司保证张桂祥正常使用商铺，保证商场各种设施、设备完善等”。当日张桂祥分别交纳了商管费1,226.40元（首次进户打7折），物业费2,628元，取暖费227.95元，柜台押金1,000元和保证金1,000元，龙辉房地产开发公司于2012年12月2日将商铺交付给张桂祥。张桂祥一直在该商铺经营牛羊肉等零售批发业务，张桂祥于2013年3月份交纳电费594元。殷运、王丽分别与被告龙辉房地产开发公司，于2011年5月29日签订了两份《商铺使用权转让合同》，合同约定“除商铺使用面积与转让价格分别为89,280元外，同E7号和E9号商铺使用权转让的约定”。当日殷运、王丽分别交纳了商管费1,267.28元（首次进户打7折），物业费2,715.60元，取暖费235.55元，柜台押金1,000元和保证金1,000元。2013年4月16日，经被告龙辉房地产开发公司同意，原告张桂祥在殷运、王丽处购买了财富商厦负一层E19号和E20号商铺40年的使用权，双方签订了商铺使用权转让协议，协议约定商铺转让的价款分别为120,000元，转让期为40年，自2012年1月1日至2051年12月31日止，殷运、王丽已交纳的物业及管理费用，归张桂祥所有”。殷运、王丽在2013年4月16日将财富商厦商铺区E19号、E20号转让给张桂祥，殷运、王丽与张桂祥和龙辉房地产开发公司委托方财富商厦签订保证书一份，保证书约定“殷运、王丽商铺经营时间自2012年1月1日起至2013年4月16日，张桂祥商铺经营时间自2013年4月17日起至2051年12月31日，自商铺转让之日起，双方保证在各自合同期内继续对财富商厦（哈尔滨龙辉房地市场开发管理有限公司）应该承担相应的责任和义务，其经营风险和双方经营期间的相关债、债务和法律、民事责任自行承担”。张桂祥向龙辉房地产开发公司分别缴纳了10,000元的更名费，龙辉房地产开发公司收回其与殷运和王丽签订的《商铺使用权转让合同》。2013年4月22日，双方重新签订了上述商铺的《商铺使用权转让合同》，合同约定“龙辉房地产开发公司将财富商厦地下E19号和E20号商铺使用权转让给张桂祥，转让的使用年限是40年，自2012年1月1日至2051年12月31日止，转让价格为89,280元”。原告一直在该商铺处经营牛羊肉等零售批发。2014年12月底，被告龙辉房地产开发公司因张桂祥欠商铺费用为由要求张桂祥及其他商户迁出，张桂祥等商户事后搬出，张桂祥于2015年9月8日将经营所用的冰箱、冰柜等物品运出。双方就履行合同和解除合同未能达成一致。张桂祥提起诉讼要求解除合同；判令龙辉房地产开发公司返还商铺使用权转让款347,904元；返还柜台押金4,000元、保证金4,000元；龙辉房地产开发公司赔偿损失171,260元。诉讼中双方当事人对原告张桂祥欠付电费进行了协商，确定金额为9,059.60元；原告张桂祥从2012年12月2日进入商铺至迁出时间不清，经双方协商经营时间按二年计算。本院认为：原告张桂祥与被告龙辉房地产开发公司签订的E7号和E9号商铺使用权转让合同；张桂祥在殷运、王丽处转让的E19号和E20号商铺，经龙辉房地产开发公司同意，双方重新签订的商铺使用权转让合同，是双方当事人的真实意思表示，我国法律目前没有规定使用权买卖的最长期限，商铺长期使用权转让合同，并非为法律所禁止，故上述四份商铺使用权转让合同，成立并生效。在合同履行过程中，原告张桂祥未能及时向被告龙辉房地产开发公司交纳电费及商铺费用构成违约，龙辉房地产开发公司以此为由在2014年12月末终止了上述合同履行，事后将财富商厦地下（负一层）全部租赁他人，亦构成违约，其违约行为致使不能实现合同目的，张桂祥主张解除商铺使用权转让合同，本院予以支持。依据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张桂祥主张龙辉房地产开发公司返还商铺使用权转让款347,904元；返还柜台押金4,000元、保证金4,000元，本院予以支持。依据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任；给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。张桂祥主张龙辉房地产开发公司承担其购买E19、E20商铺的差价61,440元及龙辉房地产开发公司收取的更名费20,000元，本院予以支持。被告龙辉房地产开发公司抗辩，商铺使用40年，原告张桂祥已使用2年，2年使用费应当扣除17,394元（84,672元÷40年×2个商铺×2年＋89,280元÷40年×2个商铺×2年），本院予以支持。张桂祥主张E19号和E20号商铺应当扣1年7个月上述费用，从其与殷运、王丽就E19号、E20号商铺签订转让协议，其双方与龙辉房地产开发公司共同签订保证协议，原、被告签订了上述商铺的《商铺使用权转让合同》之间的约定及相关法律规定，张桂祥应当承受殷运、王丽与龙辉房地产开发公司签订的《商铺使用权转让合同》的权利与义务包括解除合同的后果，故此主张不予以支持。被告龙辉房地产开发公司抗辩，扣除一年商管费用18,736元（E7-E9商铺商管费、物业费、供热费4,607元/年×2个商铺×1年＋E19-E20商管费、物业费、供热费4,761元/年×2个商铺×1年），扣除欠付电费9,059.60元，本院予以支持。张桂祥主张从迁出到起诉时间按6个月计算营业损失，应当予以支持，但主张89,820元,按2014年6月、7月、9月三个月的进货单据，按照30%的加价率和30%的利润，缺乏科学性，考虑双方当事人在履行合同过程中均有违约行为，依据相关法律规定，应当各自承担相应的责任的规定，本院酌定按392,154.40元（34,7904元＋8,000元＋20,000＋61,440元－17,394元—18,736元－9,059.60元）以中国人民银行同期同类贷款利率计算营业利润损失为宜，张桂祥主张6个月应为：392,154.40元×6个月×5.6%为10,980.32元。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条及有关规定，判决如下：解除原告张桂祥与被告哈尔滨市龙辉房地产开发有限公司签订的E7号、E9号、E19号、E20号商铺使用权转让合同；二、被告哈尔滨市龙辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张桂祥商铺使用权转让款347,904元，柜台押金4,000元、保证金4,000元、商铺转让更名费20,000元；赔偿原告张桂祥商铺的差价61,440元，营业损失10,980.32元，合计为437,344元，扣除商铺使用费17,394元、商管费用18,736元、电费9,059.60元，合计为403,134.72元。三、驳回原告张桂祥其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,742元，由原告张桂祥负担4,368元，被告哈尔滨市龙辉房地产开发有限公司负担7,374元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　张树生审　判　员　　于　冉人民陪审员　　陈昊罡二〇一六年四月五日书　记　员　　高莹莹来源：百度搜索“”