（2016）苏13执异2-2号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-10-09
案件名称
石莉娟、屈小妹与王笑云、王跃丽等申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
石莉娟,屈小妹,王笑云,王跃丽,王强,苏波
案由
法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏13执异2-2号异议人石莉娟。委托代理人洪涛，江苏××律师事务所律师。申请执行人屈小妹。被执行人王笑云。被执行人王跃丽。被执行人王强。被执行人苏波。委托代理人洪涛，江苏××律师事务所律师。评估公司江苏苏信房地产评估咨询有限公司，住所地南京市长江路。法定代表人徐惠。委托代理人刚强。委托代理人夏朝辉。本院在执行屈小妹与王笑云、王跃丽、苏波、王强民间借贷纠纷一案过程中，案外人石莉娟向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。异议人石莉娟提出异议称：一、评估人员严重违反诚信原则。在江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称苏信公司）出具的估价报告第三页估价师声明中第6项：参与本次估价的马伟、夏朝辉对本报告中的估价对象进行了实地查勘。事实上马伟根本没有到过现场，也就不可能进行实地查勘，该评估报告的真实性不应当予以采信。同时，在法院的全程录像中也未能反映评估人员马伟到过现场。二、估价程序严重违法。根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）4.0.5条之规定，估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。该条规定属于强制性规定，从业人员必须遵守，以确保评估真实可靠，否则评估无事实依据。三、估价方法存在违法行为。评估公司没有在提供估价报告时提交相应的可比案例的具体情况，也没有对石莉娟房屋配套设施予以列明，该房屋的估价价值严重背离实际价值。虽然在异议审查中，苏信公司提供了相应的比对案例，但评估公司应对比对案例予以勘测、调查及书面问询，而苏信公司并未能提供相应的材料。综上，请求撤销苏信房地估字[2015]宿迁第010101号房地产估价报告。申请执行人屈小妹答辩称：评估程序合法有效，评估结果真实有效。被执行人苏波答辩称：请求法院支持石莉娟的异议申请。苏信公司答辩称：根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）第4.0.5条规定，估价人员不但要对估价对象进行内部查勘，而且还要对估价对象的外部环境进行查勘，同时还要收集与估价对象相关的资料。石莉娟提出的法院全程录像只能反映估价人员的部分工作内容，并不能全面反映估价人员的现场查勘情况，因此不能说明马伟本人没有到过现场进行实地查勘。实际上评估人员马伟一直在小区外面查勘，另一个评估人员夏朝辉进入涉案房屋进行查勘。同时，没有规定必须两个评估人员同时进入该房屋，至于现场的概念，则包括小区外围环境、小区内部环境等。苏信公司对估价对象采用比较法进行评估，对估价对象比较实例进行了翔实的调查，同时也对估价对象内部的装修装饰部分进行了认真详细的调查，并在估价报告中明确说明。估价对象的评估价值是经过对影响估价对象相关因素的认真分析后得出的，评估出的价值能够准确反映估价对象的市场价值。本院经审查查明：屈小妹与王笑云、王跃丽、苏波、王强民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月16日作出（2014）宿中民初字第0109号民事判决书，判决：一、王笑云、王跃丽于本判决生效后十五日内向屈小妹偿还借款本金1494909.66元及利息（利息以1494909.66元为基数按照中国人民银行同期贷款利率四倍从2014年6月24日起计算至还清之日止）；二、苏波、王强对上述债务承担连带清偿责任；苏波、王强承担清偿责任后，可以向被告王笑云、王跃丽追偿；三、驳回屈小妹的其他诉讼请求。因王笑云、王跃丽、苏波、王强未能自觉履行生效判决确定的义务，屈小妹向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年3月2日作出（2014）宿中执字第328号执行裁定书，裁定：对石莉娟名下的位于南京市白下区鼎新路88号金鼎湾花园03幢二单元903室房产及土地使用权（所有权证号：白转字第356823号）进行评估、拍卖。2015年8月6日，苏信公司出具苏信房地估字[2015]宿迁第010101号房地产估价报告，上述房地产市场价值总价为487.76万元。后石莉娟向本院提出异议，主张撤销该评估报告。另查明，苏信公司评估人员马伟、夏朝辉到现场对涉案房屋进行了评估。上述事实有本院（2014）宿中民初字第0109号民事判决书、（2014）宿中执字第328号执行裁定书、房地产估价报告、当事人陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。根据本院查明的事实，马伟、夏朝辉已经到现场对涉案房屋进行了评估，因此，对于石莉娟提出评估人员马伟未能到现场进行实地查勘，违反《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）第4.0.5条的规定，估价程序违法的异议，本院不予采信。对于石莉娟提出苏信公司提供可比案例材料不齐、评估价格违法的异议，在本案审查中，苏信公司已经向本院提供了相应的比对案例，并且作了充分的说明，在石莉娟未能提供证据证明苏信公司评估程序严重违法的情况下，本院对其意见亦不予采信。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回石莉娟的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向上一级人民法院申请复议。审 判 长 刘昌海审 判 员 赵述安代理审判员 陈 鹏二〇一六年四月五日书 记 员 陆 野第3页/共5页 关注微信公众号“”