（2015）榕民终字第5840号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-07-02
案件名称
福建五和建设发展有限公司与张智辉、徐海滨商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张智辉,徐海滨,福建五和建设发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第5840号上诉人（原审被告）张智辉，男，1988年12月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）徐海滨，女，1986年11月10日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。被上诉人（原审原告）福建五和建设发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇南平路中段金城投资区工业中心瑞丰阁3A。法定代表人林荣滨，董事长。委托代理人陈颖、黄丹丹，公司员工。上诉人张智辉、徐海滨因与被上诉人福建五和建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第1955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年5月15日，原告福建五和建设发展有限公司与被告张智辉、徐海滨签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由两被告向原告购买坐落于福州市晋安区新店镇东园村一期E1地块的E1-8栋1103单元商品房，总价款1711275元，建筑面积127平方米。其中，《商品房买卖合同》第七条关于「买受人逾期付款的违约责任」约定：“逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告七日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；按附件6《合同补充协议》”，第二十条关于「送达方式」约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”。同时，诉争合同之附件6《合同补充协议（按揭/公积金贷款）》第三条中关于「付款安排」约定：“乙方（即本案被告，下同）于2014年3月29日交定金100000元整，于2014年5月15日支付首期房款521275元整（定金无息充抵房款），余额1190000元整办理按揭贷款。若乙方未按规定时间付首期款，则按《合同》第七条第一项条款处理。”；关于「违约责任」约定：“乙方若未能按照上述第3.2条或第3.3条的约定补足房款（即在收到出卖人发出改变付款方式通知书之日起七天内全额交清），则甲方（即本案原告，下同）有权选择：3.4.1.1要求乙方继续履行合同，并要求乙方从甲方发出的‘补足差额通知书’或‘改变付款方式通知书’之日起至实际补足房款当日止按照应补足款项金额每日万分之五的标准支付违约金；3.4.1.2解除合同，并在该房产另向他人销售完毕后不计利息向乙方退还已付房款，乙方应向甲方支付从发出‘补足差额通知书’或‘改变付款方式通知书’之日起至该房产另行销售日期间按照应补足款项金额每日万分之五违约金，并且还应支付壹万元的销售费用和与合同解除有关的一切税收和费用。”；第十条约定：“本协议作为《合同》附件，系《合同》不可分割的一部分，自双方签字或盖章之日起生效，与《合同》约定不一致之处，以本协议为准。”。合同订立后，被告支付了购房首付款计521275元。2014年5月30日，原告以特快专递方式书面通知被告，应于2014年6月6日前携产权共有人及按揭材料之原件、复印件到中国建设银行签署贷款文件。如逾期未能到场办理，我司将按照合同补充协议相关条款收取违约金。2014年7月30日，原告以相同方式书面发出《改变付款方式通知函》。2014年11月3日，原告书面通知被告应于本通知发出之日起7日内缴清剩余房款。但被告置之不理，原告遂于2015年2月6日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并支付解除合同的违约金及相关费用。被告仍置之不理，原告遂诉至原审法院。另查明，2014年5月23日，中国工商银行出具《证明》证明被告张智辉因银行系统扣收年费形成逾期记录；2015年6月15日，中国银行、中国建设银行、中国民生银行分别出具《证明》，均证明因借款人张智辉的征信问题不符合贷款规定，不予贷款。再查明，2015年6月2日，中国银行向原告发放本案的按揭贷款1190000元。原审法院认为：诉争《商品房买卖合同》及合同附件六《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方当事人应按合同的约定全面履行。根据上述查明事实，本案被告在合同履行过程中因其征信问题导致未能按约办理按揭贷款手续，原告要求变更付款方式并无不当，且经催告后，被告在合理期限内仍未履行，故被告的行为已构成违约，原告请求被告承担违约责任合法有据，应予支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然被告由于其自身征信问题，无法及时办理贷款，但被告确实应原告要求积极向各合作银行提交材料办理按揭贷款。在合同履行过程中，被告并未以其行为拒绝履行主要合同义务，相反被告仍然积极配合原告，向有关银行提交材料，且中国银行最终于2015年6月2日向原告发放了本案购房款按揭贷款，因此，可减轻被告的违约责任。原告要求被告承担按申请贷款金额（即1190000元）每日万分之五的标准向原告支付自2014年6月6日起至2015年6月2日止的违约金，该违约金过分高于原告的损失，应予适当减少。故本院酌定，被告应以1190000元为基数，按年利率12%的标准向原告支付自2014年7月30日原告发出《改变付款方式通知函》起至2015年6月1日止的违约金，合计119782元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张智辉、徐海滨应于本判决生效之日起十日内向原告福建五和建设发展有限公司支付违约金119782元（以1190000元为基数，按年利率12%的标准计算，自2014年7月30日起计至2015年6月1日止）；二、驳回原告福建五和建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4084元，由原告福建五和建设发展有限公司负担1499元，由被告张智辉、徐海滨负担2585元。一审宣判后，原审被告张智辉、徐海滨不服，向本院提起上诉。上诉人张智辉、徐海滨上诉称：一、被上诉人以欺诈手段使上诉人在违背真实意思的情况下订立合同，合同显失公平。1、讼争合同系被上诉人为反复适用而向上诉人提供的版本，该协议内容存在大量的免除其责任、加重上诉人责任及排除上诉人权利的条款，且被上诉人对这些条款并未通过合理的方式向上诉人做任何的提示或说明，特别是附件六《合同补充协议》第3.2条及3.4条所约定之内容。同时，诉争合同在涉及被上诉人违约责任时适用“每天十元违约金”、“中国人民银行同期活期存款利率”，而涉及上诉人违约责任却适用加重上诉人的责任的《补充协议》这一格式合同，合同显失公平。2、2014年5月9日销售代表即和上诉人约定2014年5月15日签订合同，然而5月15日上诉人到达售楼部时，《商品房买卖合同》等资料并未准备妥当，因下午还要赶去银行办理按揭贷款手续，在销售代表催促下上诉人并未阅读合同内容即在指定位置签字、盖手印，当时开发商尚未盖章，合同并未生效。此后，上诉人曾要求被上诉人提供经双方盖章签字的合同原件一份，然而被上诉人一直未能提供。3、损失赔偿计算错误。上诉人在收到《催款通知函》后即根据通知函内容与销售代表取得联系，我们有理由相信双方再次确认:上诉人应当继续通过银行申请按揭贷款119万元，而不是改变合同约定按揭贷款方式采用一次性付款。即便上诉人存在逾期办理按揭之行为，被上诉人的损失赔偿理应按中国人民银行公布的贷款年利率4.35%为标准计算。二、诉争合同未生效前被上诉人已经知悉上诉人的征信情况，按揭贷款延期办理主要是国家信贷收紧这一不可归责于当事人双方的原因所致，双方应自行承担按揭贷款延期办理造成的损失。1、上诉人一直积极向银行申请贷款并及时交付所需材料，这一事实在一审判决中已得到充分证明。2、2014年5月15日中午上诉人签完字立刻前往中国银行办理按揭贷款手续，当时便得知存在信用逾期记录并告知被上诉人。被上诉人在知悉上诉人征信情况的情况下，仍继续盖章使合同生效，我们有理由相信双方均认为上诉人的征信问题并不足以导致按揭贷款无法办理或影响合同目的无法实现。3、一审判决中提到“中国银行、中国建设银行、中国民生银行分别出具《证明》”，然而事实是这些银行出具的证明均是上诉人为印证其一直积极办理贷款而请求银行开具的《办理证明》。4、2015年6月2日中国银行顺利将贷款金额119万汇至被上诉人账户，这是因为2015年上半年，中央和地方出台多项贷款政策，银行信贷额度才宽裕，这说明按揭贷款延期办理主要原因是国家政策变化这一不可归责于当事人双方的原因所致。5、根据按揭贷款办理的流程可知，从上诉人确认办理按揭贷款到最后实际划款，此过程的任何一个环节都需要被上诉人协助甚至告知上诉人具体的办理事项。被上诉人将按揭贷款办理期限过长全归责予上诉人，并据此申请违约金的主张依据不足，理应予以驳回。三、被上诉人存在误导、欺骗上诉人，更甚有严重的背信弃义之行为。1、在办理按揭贷款期间，虽然陆续收到被上诉人的《办理按揭贷款通知函》、《改变付款方式通知书》、《催款通知书》，然销售代表时却一再告知不用在意，麻痹、误导上诉人放弃自己的合法抗辩权利。2、被上诉人存在欺骗上诉人119万元按揭贷款的行为。被上诉人提起诉讼，然而其销售代表向上诉人承诺“只要银行放款就能申请撤销诉讼”。上诉人本着诚实信用的精神，仍继续向银行申请贷款，但银行将款项汇至被上诉人账户后，被上诉人又背信不撤诉。四、被上诉人负责开发的诉争期房所在小区至今仍有3栋楼的拆迁未完成，上诉人请求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。综上，上诉请求：1、撤销福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第1955号民事判决；2、驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；3、判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；4、判令被上诉人将首期房款521275元以及52284.13元按揭贷款退还给上诉人，并由被上诉人承担解除合同需缴纳的一切税费和银行剩余按揭贷款费用；5、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人福建五和建设发展有限公司答辩称：一、被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，上诉人未按合同约定及时办理按揭贷款手续且申请的按揭贷款未及时汇至被上诉人账户，也未在合理期限内依约补足购房余款，其行为构成严重违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持原判，驳回上诉人的上诉请求。事实上，讼争合同迟延履行系上诉人的征信问题所致，在被上诉人多次催告后，上诉人却是迟延履行支付购房余款的义务长达近一年的时间，上诉人的行为明显构成严重的违约。二、因上诉人严重违约，被上诉人根据《商品房买卖合同》约定要求上诉人按申请贷款金额每日万分之五的标准向被上诉人支付违约金，有充分的事实与法律依据。1、依据讼争合同3.2.2条、3.2.5条及3.4.1.1条的约定，上诉人按申请贷款金额每日万分之五的标准向被上诉人支付违约金，有充分的事实与法律依据。2、本案讼争合同，双方约定的违约金为日万分之五，即相当于年利率18%，并未超过银行同期贷款利率的四倍，也未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定。一审法院以上诉人最终履行了支付购房余款的义务的事由，减轻上诉人的违约责任，由此酌定按年利率12%的标准计算，亦合理合法。三、被上诉人并无诱导、欺诈上诉人之实。另，讼争房屋所在小区4#、5#、6#楼仍未拆迁动工系政府部门拆迁赔偿方案尚未确定，导致无法交付土地开发建设，而上诉人认定受蒙骗以此主张退房，缺乏事实与法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。《商品房买卖合同》系福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的格式文本合同，并不属于被上诉人单方预先拟定的格式合同。虽然附件六《合同补充协议》系由被上诉人提供的格式文本，但协议中明确载明“经双方友好协商，就合同未尽事宜订立本补充协议”，上诉人已签名确认；且补充协议的内容既不存在合同法规定的无效情形，也不含有加重购买人责任、免除出卖人责任的明显不公平内容。因此，现上诉人主张合同显失公平不能成立，本院不予采纳。上诉人还主张被上诉人欺骗、误导上诉人，使上诉人违背真实意思签订了《商品房买卖合同》，但上诉人未能提供充分的证据以证明其主张，本院对此亦不予采信。在合同履行过程中，上诉人因个人征信原因未能及时办理按揭贷款手续，被上诉人通知其变更付款方式后，上诉人仍未能按约补足购房款，以致被上诉人向上诉人发出解除合同通知书。在被上诉人提起本案诉讼后，上诉人才办妥按揭贷款手续。上诉人未能及时办妥按揭贷款手续、迟延支付购房款的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故被上诉人要求上诉人承担逾期付款的违约责任符合规定，可予支持。现上诉人主张按揭贷款迟延办理系国家信贷政策原因所致没有事实依据，本院不予采纳。关于违约金的金额。我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，而从本案实际情况来看，上诉人虽存在逾期付款的行为，但并非怠于履行合同义务，其一直有在办理按揭贷款的手续，并最终在被上诉人提起本案诉讼后办妥了银行按揭贷款，上诉人并无恶意违约。因此，结合本案合同履行的实际情况、当事人的过错程度、实际违约损失等综合因素，同时亦考虑到一审法院类似案件的处理情况，本院酌情将合同约定的日万分之五违约金调整至年利率6%，即上诉人应向被上诉人支付违约金59891元（以1190000元为基数，按年利率6%的标准计算，自2014年7月30日起计至2015年6月1日止）。另，上诉人在二审诉讼中请求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》等，但上诉人在一审诉讼中并未就此提起反诉，故其于二审中提出的该请求不在本案审理范围内，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第1955号民事判决；二、上诉人张智辉、徐海滨应于本判决生效之日起十日内向被上诉人福建五和建设发展有限公司支付违约金59891元（以1190000元为基数，按年利率6%的标准计算，自2014年7月30日起计至2015年6月1日止）；三、驳回上诉人张智辉、徐海滨的其他上诉请求；四、驳回被上诉人福建五和建设发展有限公司的原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4084元，由上诉人张智辉、徐海滨负担1300元，被上诉人福建五和建设发展有限公司负担2784元。本案二审案件受理费4084元，由上诉人张智辉、徐海滨负担2784元，被上诉人福建五和建设发展有限公司负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍代理审判员 黄 锋代理审判员 赵雪莹二〇一六年四月五日书 记 员 刘 奕 搜索“”