（2016）湘0821民初124号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-27
案件名称
慈利县丰达凯莱物业服务有限责任公司与李平物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
慈利县人民法院
所属地区
慈利县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
慈利县丰达凯莱物业服务有限责任公司,李平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0821民初124号原告慈利县丰达凯莱物业服务有限责任公司。法定代表人王智慧，总经理。委托代理人黎红，湖南金旅律师事务所律师。被告李平，女，1979年6月3日出生，土家族。委托代理人田卫民，男，1977年2月27日出生，土家族。原告慈利县丰达凯莱物业服务有限责任公司与被告李平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，由审判员刘际忠担任审判长与人民陪审员邢晓咏、符洪波组成合议庭于2016年3月16日依法公开开庭审理了本案。原告慈利县丰达凯莱物业服务有限责任公司（以下简称丰达物业公司）的委托代理人黎红、被告李平的委托代理人田卫民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系阳光幸福湾小区业主，住8幢3单元5楼1号房。按照原告与业主委员会签订的《物业服务合同》及相关规定，原告履行了应尽的义务。根据《物业服务合同》约定和物价行政主管部门规定的价格，被告拖欠2014年度应缴纳的物业管理费936元，被告应缴纳的滞纳金463.32元，累计费用共达1399.32元，经多次催交未果。原告遂提起诉讼，请求判令被告李平立即支付物业管理费936元、逾期缴纳滞纳金463.32元，共计人民币1399.32元。原告慈利县丰达凯莱物业服务有限责任公司围绕自己的诉讼请求，向本院提供证据如下：慈利县阳光幸福湾小区物业服务合同、资质证及欠费明细单，旨在证明：①物业服务费用标准；②双方权利和义务的约定等；③被告李平所欠物业服务费本金及滞纳金具体金额。2、张贴催收物业费告示照片1份，旨在证明原告已履行了书面催交程序。被告辩称，原告作为物业服务企业服务差，被告所属房屋餐厅、客厅漏水一直没得到解决，被告同意先交一半物业费，另一半物业费在原告解决漏水问题履行了服务义务再交。被告李平未向本院提供证据。当事人对相对方所举证据的质证意见及本院认证意见如下：被告对原告所举证据1的质证意见：原告丰达物业公司没有与被告签订物业服务合同，但对收费价格没有异议。被告对原告所举证据2无异议。本院认证意见如下：对原告所举证据1即慈利县阳光幸福湾小区物业服务合同及欠费明细单，由于物业服务合同系慈利县阳光幸福湾业主委员会与物业服务企业签订的合同，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据该合同约定被告李平交纳物业服务费用标准为每月每平方米0.5元，违约金按日千分之三计算。对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。对原告所举证据2被告表示无异议，本院予以确认其证明力。经审理查明：被告李平系慈利县阳光幸福湾小区8幢351室的业主，房屋面积156㎡。2012年1月1日原告丰达物业公司与阳光幸福湾业主委员会签订物业服务合同，物业服务合同第七条约定：物业服务费用按0.5元／平方米／月交纳。合同第九条约定：物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在当月15日之前履行向乙方交纳义务。2014年1月4日原告丰达物业公司与阳光幸福湾业主委员会签订的《物业服务合同》第12条中房屋修缮责任明确：……③甲方业主在装修时因违规装修或装修不当引起造成其房屋设施设备损坏的，甲方自行承担修缮责任和修缮费用；导致造成相邻他人损害损失的，甲方负有赔偿相邻他人的经济损失责任和承担一切经济损失费用直至恢复正常使用。④甲方业主因房屋自用部位（即专有部位）使用年久陈旧、失修引起渗漏水等因素不及时修缮的导致楼下业主（物业使用人）间接或直接的经济损失损害的，甲方楼上业主对楼下间接或直接损失损害业主负有赔偿经济损失责任和承担一切经济损失费用直至恢复正常使用。⑤出现以上第④点问题后，甲方楼下损失损害业主和乙方投诉后，乙方有权出面与甲方楼上业主和楼下业主三方坐下进行协调，乙方并有权要求甲方楼上业主对其自有部位（即专有部位）的问题（如渗漏水等）及时自行承担修缮责任和修缮费用。如通过乙方协调不成，甲方楼下业主可对楼上业主所给予造成的经济损失损害取维权措施（如通过法律程序）。但甲方楼上、楼下业主不能以此为不正当理由不履行本协议拒绝足额交纳物业服务费⑥公共部位的修缮按国家专项维修资金的使用相关规定执行。第三十五条约定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。第四十一条载明：本合同经小区业主大会通过，并授权业主委员会与乙方签定，自签定之日起生效。另查明被告李平自2014年1月至12月拖欠原告物业服务费936元。起诉前，经原告书面催交，被告未予交纳。原告于2016年1月11日向本院提起诉讼，请求判令被告支付物业服务费936元，逾期滞纳金463.32元，共计1399.32元。在本院庭审过程中被告称对客厅、餐厅的具体漏水原因不清楚。经本院主持调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：慈利县阳光幸福湾业主委员会与原告丰达物业公司签订的《慈利县阳光幸福湾物业服务合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该物业服务合同对作为业主之一的被告李平具有约束力，原告为包括被告李平在内的业主提供物业管理服务后，有权按合同约定向业主收取物业服务费，按照服务合同约定，及时缴纳物业服务费是业主的主要义务，业主缴纳物业服务费用是物业服务企业正常提供物业服务的保证，否则基于经费问题，会造成物业服务标准降低，最终导致业主利益受损。现原告要求被告支付欠交的物业服务费，于法不悖。被告李平所称客厅、餐厅房屋的漏水原因究竟是公共部位还是相邻业主之间专用部位原因导致的，责任不明确，被告可查明房屋漏水原因后，向侵权人主张权利，不能将责任推给物业服务企业，被告辩称不足额交纳物业费的意见缺乏法律依据，本院不予采信。由于原告在本案中未针对房屋漏水问题进行积极沟通协调，服务质量亦存在不足，故对原告要求支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。本案中原告利用公告有表现书面催交内容的形式履行催缴义务，故应当认定原告在向本院此次起诉前存在有书面催促被告李平交纳物业费的前提。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李平应在本判决生效后三日内支付原告慈利县丰达凯莱物业服务有限责任公司2014年1月至12月的物业服务费用936元；二、驳回原告慈利县丰达凯莱物业服务有限责任公司要求被告李平支付滞纳金463.32元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告慈利县丰达凯莱物业服务有限责任公司和被告李平各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 刘际忠人民陪审员 邢晓咏人民陪审员 符洪波二〇一六年四月五日书 记 员 杨 芳援引法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条?经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自