(2016)皖01民终字第122号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-05
案件名称
张海涛与邓凯房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张海涛,邓凯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖01民终字第122号上诉人(原审原告、反诉被告):张海涛。委托代理人:陈天明,安徽华人律师事务所律师。委托代理人:李西安,安徽华人律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告):邓凯。委托代理人:吴峰,安徽正申律师事务所律师。上诉人张海涛因与被上诉人邓凯房屋租赁合同纠纷一案不服安徽省合肥市庐阳区人民法院(2015)庐民一初字第03026号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了此案,本案现已审理终结。一审原告张海涛诉称:2014年3月14日,张海涛与邓凯签订《房屋租赁合同》,由张海涛承租邓凯位于合肥市庐阳区融侨观邸2幢1单元1101室房屋,约定了装修期间、租赁期间、保证金、租金、违约责任等条款。合同签订后,张海涛依约装修房屋,花费共计60451.77元,并按时向邓凯支付保证金、租金。2015年5月15日,邓凯因需出售上述房屋,在张海涛已经缴纳下一年度租金24000元的情况下,强行勒令张海涛搬离并通知物业换锁,张海涛无法继续使用承租房屋,遭受重大损失。邓凯违反合同约定擅自解除合同,提前收回房屋,依约应当“按提前收回天数的租金的叁倍”向张海涛支付违约金,故张海涛诉至法院,请求判令:1、邓凯退还张海涛缴纳的房屋租赁保证金2000元;2、邓凯退还张海涛提前缴纳的房屋租金24000元;3、邓凯赔偿张海涛剩余租赁期内的装饰装修残值损失48361.42元;4、本案诉讼费用由邓凯承担。一审被告邓凯辩称:1、房屋保证金及房屋租金属实,同意返还,但应当折抵邓凯的损失;2、张海涛诉请的房屋装饰装修残值损失无事实和法律依据,根据合同约定,张海涛需提前征得邓凯的同意方可转租,张海涛未经邓凯同意擅自将涉案房屋分割成多间小屋,违反合同约定,应承担违约责任及邓凯的损失。一审被告邓凯反诉称:2014年3月14日,邓凯与张海涛签订房屋租赁合同,合同第七条第二项约定,租赁期间,乙方(张海涛)将该房屋整体转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换,必须事先征得甲方(邓凯)同意。双方签订协议后,张海涛在未取得邓凯同意的情形下,擅自将该房屋分割成多间,租赁给他人。邓凯认为,本案的租赁关系和双方签订的《房屋租赁合同》均合法有效,应受法律保护,故诉至法院,请求判令:1、解除邓凯与张海涛之间的合同关系;2、张海涛赔偿邓凯损失45580元(其中直接损失35580元,因房屋转租而取得的利益10000元);3、反诉费用由张海涛承担。一审原告张海涛针对邓凯的反诉辩称:1、合同解除的原因是邓凯单方违反合同内容,在邓凯承担违约责任的前提下可以解除合同;2、邓凯要求的损失其实是邓凯对张海涛侵权行为所致,邓凯违约并侵权所产生的损失不应由张海涛承担,相应的诉讼费用由邓凯自己承担。一审法院经审理查明:2014年3月14日,邓凯(作为合同甲方)与张海涛(作为合同乙方)签订房屋租赁合同一份,双方约定甲方将坐落于合肥市庐阳区融侨观邸2幢1101室的房屋出租给乙方;租赁日期自2014年5月15日起至2019年5月15日止;该房屋月租金为2000元;甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为一个月的租金即2000元;租赁期内,乙方将该房屋部分或全部转租给他人可与接受转租方订立书面的转租合同。合同签订后,张海涛支付了房屋租赁保证金2000元以及2014年5月15日至2016年5月14日的房屋租金48000元。另查明:2015年8月2日邓凯将涉案的合肥市庐阳区宿州路318号观邸2幢11层1101室房屋收回。一审法院经审理认为:邓凯与张海涛之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示,该合同合法有效,双方均应按合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于:邓凯、张海涛在履行涉案房屋租赁合同过程中是否存在违约行为以及如存在违约行为,是否需要赔偿因其违约行为而给对方造成的损失?邓凯于2015年8月2日将出租的房屋收回导致该房屋租赁合同已无法实际履行,且邓凯与张海涛均主张涉案房屋租赁合同于2015年8月2日解除,原审予以确认。由于张海涛已经支付了2014年5月15日至2016年5月14日期间的房屋租金,邓凯提前收回房屋的行为导致合同解除,其在庭审中辩称因张海涛擅自转租房屋而解除合同,无合同及法律依据,原审不予采信。故张海涛主张邓凯返还房屋租赁保证金2000元及预付房屋租金的诉讼请求有事实和法律依据,予以支持。关于应返还的租金数额,截至2015年8月2日,预付房屋租金为18871元(24000元÷365天287天=18871元)。关于张海涛主张的装饰装修残值损失,因张海涛提供的证据不足以证明损失的存在及具体数额,故原审对于张海涛的该项诉请不予支持。关于邓凯反诉张海涛存在违约行为并据此要求张海涛赔偿其与第三人签订房屋买卖合同让价30000元的损失、差旅费5580元以及邓凯因转租产生的利益10000元,由于房屋租赁合同中约定张海涛有权转租房屋,且张海涛对于合同解除并无过错。故邓凯该项请求缺乏事实和法律依据,对于其该项主张原审不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决:一、确认邓凯与张海涛签订的房屋租赁合同于2015年8月2日解除;二、邓凯于本判决生效之日起十日内返还张海涛房屋租赁保证金2000元以及预付房屋租金18871元;三、驳回张海涛的其他诉讼请求;四、驳回邓凯的反诉请求。本诉案件受理费减半收取为830元,由张海涛负担600元,由邓凯负担230元。反诉案件受理费减半收取为510元由邓凯负担。张海涛上诉称:1、邓凯违约解除房屋租赁合同,强行换锁并拆除本人在室内的装修添附物,给本人造成巨大损失,应当给予上诉人赔偿;2、一审法院认定上诉人主张装修损失没有证据证明系举证责任分配不当,违反了公平原则。请求二审法院撤销原判,依法改判。邓凯二审口头答辩称:双方签订的租赁合同中约定,转租须征得本人同意。但上诉人未经同意分割房屋出租违反合同约定。经本人多次交涉未果。张海涛擅自违约,本人有权解除合同且不应赔偿装修损失。本人拆除装修所支付的款项应由张海涛承担。请求二审法院驳回上诉维持原判。二审中双方提供的证据和相对方的质证意见同一审。二审查明的事实同一审。本院认为:张海涛与邓凯在《房屋租赁合同》中对解除合同后装修损失如何处理未作约定,且张海涛在一、二审中均未提供有效证据证明其装修的具体损失,现张海涛上诉主张邓凯承担其装修损失依据不足,本院不予支持。一审认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1009元,由张海涛负担。本判决为终审判决。审判长 陈 思审判员 沈 静审判员 王 莉二〇一六年四月五日书记员 王二辉附本案相关的法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”