（2016）粤1973民初809号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-06-27

案件名称

东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会与范国辉劳务合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会,范国辉

案由

劳务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第三十二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初809号原告东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会，地址：广东省东莞市。负责人刘爱国。委托代理人梁康耀，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托代理人吴少玲，广东海法（东莞）律师事务所律师。被告范国辉，男，台湾地区居民，台胞证号码：×××0712。委托代理人罗喜元，广东乐而乐律师事务所律师。原告东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会诉被告范国辉劳务纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会的委托代理人吴少玲、被告范国辉的委托代理人罗喜元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会诉称，东莞市塘厦镇塘龙路龙景花园小区及周边土地原为原告所有。1998年，原告与东莞市塘厦镇房地产开发公司合作，由东莞市塘厦镇房地产开发公司合作负责办理相关的征地及房地产开发建设手续，由原告实际投资进行开发建设，建成龙景小区合作对外销售。项目建成后，一直由原告成立龙景花园物业管理处进行物业管理至今。被告购买了位于广东省东莞市塘厦镇诸佛岭塘龙路龙景花园3B13C号房，建筑面积102.69平方米。开始时，被告仍能按时缴纳物业管理费用，但自2006年1月起被告开始拖欠物业管理费，至2007年12月止，被告共拖欠了24个月的物业管理费，每月130元，合计人民币3120元。另外，被告购买了位于广东省东莞市塘厦镇诸佛岭塘龙路龙景花园3B13D号房，建筑面积102.69平方米。自2008年1月起暂计至2015年10月止，共拖欠了94个月的物业管理费，每月130元，合计人民币12220元。后虽经物业管理工作人员多次催收，但被告仍以种种理由为借口拒付。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费15340元（自2008年1月1日起暂计至2015年10月31日，每月管理费为130元计算，上述费用再加上3120元）及从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；2、本案诉讼费由被告承担。被告范国辉辩称，原告不具备原告的资格，被告及小区业主从未与原告签订物业服务合同，小区一直想请一家有资格的物业公司对小区进行管理，但因原告不同意，造成有资格的物业公司无法进驻小区。被告拒绝缴纳物业管理费的原因是原告对小区物业管理不到位，小区内经常到处是垃圾，经常有业主家里物品被盗，被告家也被盗，原告对小区任意改造成商铺，收取的停车费用未归业主而被原告占有，还出现了在小区内小轿车压死小孩现象，被告对原告提供的物业服务十分不满意，另外当初出售房屋时，被告帮被告的朋友买了两套房子，自己也买了两套房子，村委书记为了感谢被告帮村委卖出了这么多房屋，承诺被告买的两套房屋只收一套房屋的物业管理费。原告的起诉已过诉讼时效，在2011年，原告的工作人员曾要被告交物业管理费，被告当场表示村委会书记答应过被告只收取一套房屋的物业管理费，物业管理那么差，被告不会缴纳3B13D的物业管理费，此后原告再没有向被告催要物业管理费，直至本案诉讼。3B13C房屋拖欠的物业管理费，因为物业管理不好，被告表示不交物业管理费。经审理查明，被告为东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13C以及东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13D房屋的权属人。原告主张原告为东莞市塘厦镇诸佛岭社区的村民自治组织，并不具备物业管理资质；原告原名称为东莞市塘厦镇诸佛岭村村民委员会，后变更为现名；原告主张其于1998年与东莞市塘厦镇房地产开发公司签订一份《合作兴建龙景花园合同书》，约定由东莞市塘厦镇房地产开发公司负责办理相关征地及房地产开发建设手续，原告负责实际投资开发建设东莞市塘厦镇龙景花园，并合作对外销售；原告主张东莞市塘厦镇龙景花园建成后一直由原告聘请人员对该花园小区进行物业管理，原告将案涉房屋出售给被告，并与被告约定每月物业管理费为130元／月，其中被告拖欠东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13C房屋2006年1月至2007年12月期间的物业管理费3120元，拖欠东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13D房屋2008年1月至2015年10月期间物业管理费12220元。对于上述主张，原告提供了房产登记信息查询结果、律师函、EMS快递单、快递单跟踪记录、房地产权证、房屋买卖认购书、龙景花园第三期供楼合约、商品房买卖合同、龙景花园住户管理费登记表、2012年6月至2012年12月份龙景花园保安员工工资发放表、东莞市社区集体经济组织支出凭单、东莞市保安服务总公司保吉安服务部请款单、龙景花园保安员工工资发放表、2013年1月至2013年10月东莞市社区集体经济组织支出凭单、2013年12月至2015年8月员工工资及补贴表、参保情况记录表、龙景花园监控及道闸合同价格方案、龙景花园电梯更换材料的付款呈批表、龙景花园抽粪及疏通下水道维修付款呈批表、龙景花园保安室维修付款呈批表、龙景花园三、四期内的消防系统维修费报销汇总单、龙景花园三栋修理消防水泵报销汇总单及发票、龙景花园管理处监控系统收据、平安团体意外伤害保险发票、平安公众责任保险进账单、发票以及记账凭证、广东增值税普通发票、进账单、刷卡一体电子锁二套750张卡收款收据、门禁主机以及电子钥匙收款收据、高压清溪疏通管道收款收据、2015年4月至2015年6月电梯保养费发票联、标牌、路牌以及扶手对账单、收款收据、东莞市快意电梯工程服务有限公司电梯材料（改造）更换订单、发票、收款收据、《合作兴建龙景花园合同书》予以证明。被告确认案涉小区由原告进行物业管理，约定每月物业管理费均是130元／月，但双方并未签订物业管理协议，原告也没有物业管理资质，确认被告拖欠东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13C房屋2006年1月至2007年12月期间的物业管理费，拖欠东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13D房屋2008年1月至2015年10月期间物业管理费，其中东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13D房屋是因为原告购买了两套房屋，且介绍另外两个台湾人购买房屋，当时因为被告对销售房屋作出了贡献，原告的村委书记答应被告只需缴纳其中一套房屋的物业管理费，因此被告无需缴纳东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13D房屋2008年1月至2015年10月期间物业管理费，原告的工作人员于2011年曾要求被告缴纳该套房屋的物业管理费，被告予以拒绝；而东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13C房屋拖欠物业管理费的原因是原告管理不合格导致被告在2005年年底被盗，故被告拒绝缴纳2006年1月至2007年12月期间的物业管理费；被告主张本案的诉讼请求已过诉讼时效，原告并未就本案的物业管理费进行催收，确认案涉房屋的水费及物业管理费均由被告到原告处缴纳，大约每两个月缴纳一次。原告则主张自被告开始拖欠物业管理费开始，每四个月向被告发送缴交水费、物业管理费通知书，无奈之下向被告发送了律师函，催收物业管理费；原告并未承诺东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13D房屋无需缴纳物业管理费。被告则主张原告并未催收物业管理费，也未收到缴交水费、物业管理费的通知书。2016年1月7日，原告以被告拖欠物业管理费为由起诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告明确其在本案中仅主张东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13C房屋2006年1月至2007年12月期间的物业管理费3120元，拖欠东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13D房屋2008年1月至2015年10月期间物业管理费12220元，并要求被告自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际清偿之日止。以上事实，有原告提供的房产登记信息查询结果、律师函、EMS快递单、快递单跟踪记录、房地产权证、房屋买卖认购书、龙景花园第三期供楼合约、商品房买卖合同、龙景花园住户管理费登记表、2012年6月至2012年12月份龙景花园保安员工工资发放表、东莞市社区集体经济组织支出凭单、东莞市保安服务总公司保吉安服务部请款单、龙景花园保安员工工资发放表、2013年1月至2013年10月东莞市社区集体经济组织支出凭单、2013年12月至2015年8月员工工资及补贴表、参保情况记录表、龙景花园监控及道闸合同价格方案、龙景花园电梯更换材料的付款呈批表、龙景花园抽粪及疏通下水道维修付款呈批表、龙景花园保安室维修付款呈批表、龙景花园三、四期内的消防系统维修费报销汇总单、龙景花园三栋修理消防水泵报销汇总单及发票、龙景花园管理处监控系统收据、平安团体意外伤害保险发票、平安公众责任保险进账单、发票以及记账凭证、广东增值税普通发票、进账单、刷卡一体电子锁二套750张卡收款收据、门禁主机以及电子钥匙收款收据、高压清溪疏通管道收款收据、2015年4月至2015年6月电梯保养费发票联、标牌、路牌以及扶手对账单、收款收据、东莞市快意电梯工程服务有限公司电梯材料（改造）更换订单、发票、收款收据、《合作兴建龙景花园合同书》及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，原、被告确认案涉小区由原告提供物业管理服务，根据《物业管理条例》第三十二条关于“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”的规定，实行物业管理的企业必须取得物业管理资质。在本案中，原告并不具备物业管理资质，故本院认定本案应为劳务合同纠纷。虽然双方并未签订物业合同，原告不具备物业管理资质，但原告为被告提供了物业管理服务，被告应支付原告提供物业管理服务所支出的劳务费用，被告以原告承诺无需缴纳物业管理费以及物业服务不到位为由拒不缴纳，现被告主张原告曾承诺无需缴纳物业管理费，但原告予以否认；而被告主张原告提供的物业管理服务不到位，被告应对此进行举证，且如被告主张原告管理上未达标，可循相应的法律程序更换委托具有物业管理资质的物业公司进行管理，因此对被告的上述主张，本院对此不予采信。原、被告确认当时约定物业管理费为130元／月，本院综合原告举证的证据，认定原告主张的标准与其提供物业管理服务所支出费用相符，本院依法酌定按照原告主张的标准即130元／月的标准支付劳务费。至于被告主张原告的主张已经超过诉讼时效，原告主张其每四个月向被告进行催收，但原告予以否认，但从被告主张其每两个月向原告缴纳水费的情况，可知被告对其拖欠劳务费是知悉的，可视为原告已向被告主张权利，本案的诉讼时效中断，因此原告主张并未超过诉讼时效。综上，被告应支付原告东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13C房屋2006年1月至2007年12月期间的劳务费3120元（130元／月×24个月）以及东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13D房屋2008年1月至2015年10月期间劳务费12220元（130元／月×94个月）。对于原告主张的利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《物业管理条例》第三十二条的规定，判决如下：一、被告范国辉应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13C房屋2006年1月至2007年12月期间的物业管理劳务费人民币3120元以及东莞市塘厦镇龙景花园三幢B座13D房屋2008年1月至2015年10月期间物业管理劳务费人民币12220元；二、驳回原告东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费92元，原告东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会已预交，由被告范国辉负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员　　黎杰安二〇一六年四月五日书记员　　孙永杰附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 更多数据：搜索“”来源：