（2015）城民初字第2300号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-08-03
案件名称
李俊朝与冯新星房屋租赁合同纠纷一案暨冯新星与李俊朝房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
晋城市城区人民法院
所属地区
晋城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李俊朝,冯新星
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十一条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条，第一百四十二条
全文
山西省晋城市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第2300号原告（反诉被告）李俊朝，男，1982年5月12日生，汉族，晋城市城区人。委托代理人王英，山西佳邦律师事务所律师。被告（反诉原告）冯新星，曾用名冯新新，男，1960年1月2日生，汉族，晋城市城区人。委托代理人刘和平，山西当先律师事务所律师。原告李俊朝诉被告冯新星房屋租赁合同纠纷一案暨被告冯新星反诉原告李俊朝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告委托代理人王英、被告委托代理人冯新星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2015年9月6日，原、被告双方达成租赁意向，并向被告交纳2万元订金。双方约定被告应在10月10日前将房屋整修，如未如期完工，被告应退还该笔订金。约定期满后，被告不按约定履行自己的义务，原告便多次找被告要求退还订金，但被告不予退还。请求依法判令被告立即返还原告租房订金2万元，并承担造成的各项损失费用及利息，诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称：原告所诉的2万元不是租房订金，而是预付款，且预付款已经全部按原告对租房的特定要求进行了开销。请求依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。被告（反诉原告）诉称：2015年4月17日，原告为开办汽车修理厂与被告签订了《租赁协议》，协议约定被告同意将地处北环路与牛山村路交叉口东北角被告的院落一座租赁给原告使用，原告要求被告将大门向西移一个门洞，硬化路面及将未完工房屋修缮，租期5年，从2015年5月15日起至2020年5月15日止，年租金捌万元整，房租费一年一付。合同签订后，被告按照原告的要求进行了施工，但原告单方违约，造成被告各项损失。请求依法判令原告支付未支付的租金43550元，并赔偿施工损失2500元，诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）辩称：2015年4月17日曾签订过租赁协议，但因被告就所出租的房屋和地未取得所有权，被告所在村委予以阻拦，导致第一次合同无法实现，故双方已于2015年5月26日解除，被告已返还2万元租金，被告不能就已解除的协议要求赔偿。经审理查明：张婷婷系原告李俊朝之妻。2015年4月17日，原告李俊朝与被告冯新星就被告位于北环路与牛山村路交叉口东北角的院落租赁给原告使用，双方约定被告需将该房屋的大门向西移一个门洞，硬化路面及将未完工房屋修缮完成，租期为5年（2015年5月15日至2020年5月15日），年租金捌万元整。合同签订后，同日，原告李俊朝通过张婷婷的交通银行卡向的银行账号跨行汇款20000元。2015年5月26日，被告冯新星在晋城市城区精通汽修部通过卡号为刷卡消费20038元。2015年8月29日，原告李俊朝通过其妻子张婷婷的交通银行卡向被告冯新星手机银行转账20000元。2015年9月26日，被告向原告出具了“今收到李俊朝现金贰万元整（20000），冯新星，2015年9月26日”的收条一支。同日，由被告冯新星书写“双方约定”一份，约定内容为：1、此款为北角库房房租订金。房屋所有人承诺在十月十一日前将室内外地面硬化，库房内东西搬出。承租方如期进住，双方订立合同交付租金，如未如期完工，则被告退还此款；2、十月十日如房屋已整修、东西搬出，因承租方原因不租房，则此款不予退还。冯新星、李俊朝，2015年9月26日。上述事实有原、被告陈述，房屋租赁合同一份、收条一支、“双方约定”一份等在案佐证。本案的争议焦点为原告要求被告返还订金2万元是否合理？被告要求原告支付租金43550元及赔偿各项费用损失25000元是否合理？针对争议焦点，原告主张第一次租赁房屋时，因村委阻拦，导致合同无法履行，被告便向原告退还了所交纳的租金，第二次被告书写的“双方约定”中明确约定了如未如期完工，则被告退还此款。因被告未如期完工且未取得所租赁房屋的所有权，村委不让租赁，导致合同再次无法实现。被告辩称其与村委就房屋所占用的地签订有租赁合同和租赁协议，随后在所租赁的地上修建的房屋，同时主张被告已按照原告的要求按时完工，现原告违反合同，要求支付剩余租金及赔偿各项损失，并提供证据照片一组，证明其地面已挖成水槽。原告的质证意见为照片中的租赁物无法确认是本案所涉及的租赁物。本院认为，被告所提供的照片无法核实是何时所照，是否与本案有关，故该证据本院不予采用。就被告对所出租的房屋，经本院合法通知，被告在规定期限内未向本院提供其对涉案房屋和地享有合法租赁权和使用权的证据，应承担其举证不能的法律后果，该辩称本院不予支持，综上所述，本院认为，原告李俊朝与被告冯新星所签订的“双方约定”系双方真实意思表示，该约定依法成立，受法律保护。被告就位于北环路与牛山村路交叉口东北角的院落因无证据证明其拥有合法的租赁权和使用权，故无权对该房屋进行处分。根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，只用经权利人追认或取得处分权后，合同有效。本案中，原、被告双方所签订的合同未经权利人追认，被告也未取得处分权，故该合同无效。原告李俊朝要求被告冯新星返还所支付的房屋订金20000元，本院予以支持。原告与被告第一次就该房屋签订租赁合同时，就已知被告对该房屋的所有权存在瑕疵，在明知的前提下仍再次与被告进行约定，由此产生的损失及利息应当由其自行承担。被告冯新星要求原告李俊朝支付剩余租金，本院不予支持。被告冯新星由此产生的损失是因其自身原因造成，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告冯新星（反诉原告）返还原告李俊朝（反诉被告）房屋订金20000元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告李俊朝（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告冯新星（反诉原告）的反诉请求。本诉诉讼费300元及反诉诉讼费1514元，均由被告冯新星承担。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 郝婷婷人民陪审员 连国庆人民陪审员 黄安光二〇一六年四月五日书 记 员 马晋朝 微信公众号“”