（2016）闽05民终18号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-10-29
案件名称
钟三鸿、许琼红与福建百宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟三鸿,许琼红,福建百宏房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终18号上诉人（原审原告）钟三鸿，男，1981年6月18日出生，畲族，住泉州市泉港区。委托代理人邱占文，福建旭丰律师事务所律师。上诉人（原审原告）许琼红，女，1984年10月8日出生，汉族，住惠安县。委托代理人邱占文，福建旭丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）福建百宏房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人陈碧玲，董事长。委托代理人林文、陈奕山，福建安凯律师事务所律师。上诉人钟三鸿、许琼红因与被上诉人福建百宏房地产开发有限公司（以下简称百宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2015）惠民初字第8547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，被告百宏房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，其经营范围为：房地产经营，销售建筑材料、装潢材料，自有房产租赁及物业管理。2011年2月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买其开发的位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园三、四期第一幢八层802号商品房，建筑面积92.55平方米，总价款356265元，房屋交付时间为2013年3月30日前。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告付清购房款356265元，被告于2013年6月24日将商品房交付给原告，但房屋所有权初始预登记尚未办理完毕，原告尚未取得房屋所有权证。以上事实，有原告提供的内资企业登记基本情况表、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、交接通知书复印件、交房通知函以及泉州市长冠物业管理有限公司现金收款单，以及双方当事人的陈述为证。双方当事人争议的焦点是关于被告是否应当支付原告逾期办��违约金，以及违约金应如何计算的问题。原告钟三鸿、许琼红认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当全面履行。根据约定被告负有在商品房交付使用后90日内协助原告办理房屋所有权证的义务，每逾期1日应按已付房款的0.01%支付违约金。原告于2013年6月24日接收商品房，但被告没有在交付后60日内办理房屋所有权初始预登记，也没有将办理权属登记需由其提供的资料交付给原告，至今未能履行协助原告办理房屋所有权证的义务。被告应当立即协助原告办理房屋所有权证，即履行办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料交付给原告的义务，且从2013年9月23日起至被告履行完毕协助办证义务之日止每日按原告已付房款的0.01%计付违约金。原告的违约金请求并未超过诉讼时效。被告百宏房地产公司认为，原告未能提供有效证据证明被告在履行办证义务过程中存在过错，应承担举证不能的不利后果。被告于2013年初向政府相关部门提交全部资料，已经履行了协助办证义务，但因政府行为及政策变化原因导致所有权初始预登记延期办理，故被告没有过错，且根据合同约定办理所有权初始预登记可以顺延。原告自认收到被告于2013年3月20日发出的交房通知函，并主张交房时间为2013年6月24日，主张逾期办证违约金起算点为2013年9月23日，原告应自上述时间起的二年内向被告主张逾期办证违约金，否则超过二年诉讼时效。本案原告于2015年10月13日才起诉，已经超过诉讼时效，故应驳回原告的该项请求。被告相应提供证据即商品房买卖合同附件六，以此证明如因政府原因导致延误办证，时间可以顺延，被告不承担违约责任。原告质证称：对真实性、合法性没有异议���但这不是被告能够延迟履行协助办证的理由。原审法院经审查认为，关于被告提供的证据，原告对真实性、合法性没有异议，其真实性、合法性应予确认，但被告未能提供证据证明延误办证系政府行为所致，不予采纳。原审判决认为，原、被告于2011年2月13日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当全面履行，被告负有协助原告办理商品房所有权证的义务。原告已按合同约定支付被告购房款356265元，被告虽于2013年6月24日将商品房交付给原告使用，但未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记，导致原告至今未能取得房屋所有权证，被告应当承担相应的违约责任。原告请求被告履行办理房屋所有权初始预登记手续，并将其应提供的办理房屋所有权登记所需资料交付给原告，以协助原告办理房��所有权证，符合法律规定和合同约定，予以支持。被告认为房屋所有权初始预登记未能完成系政府行为及政策变化所致，并据此主张免责，事实依据不足，不予采纳。被告违约造成原告未能取得房屋所有权证，应自商品房交付90日后即2013年9月23日起，每日按照原告已付购房款总额的0.01%计算违约金。原告于2015年10月13日起诉，其2013年10月14日之前的违约金请求权已经超过二年的诉讼时效期间，且被告提出时效抗辩，故该日期之前的违约金因超过诉讼时效不予支持。被告认为原告的逾期办证违约金请求权全部超过诉讼时效，依据不足，不予采纳。鉴于被告今后实际履行协助办证义务的时间尚不确定，故本案违约金截止时间可暂计至原告起诉之日即2015年10月13日，经计算违约金为26007.35元(356265元×0.01%×365天×2)。对于起诉之后至被告实际履行协助办证义务的逾期办��违约金，原告可根据实际情况另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内履行协助原告钟三鸿、许琼红办理位于惠安县螺城镇新霞溪滨公园北侧福璟花园三、四期第一幢八层802号商品房房屋所有权证的义务，即办理该商品房房屋所有权初始预登记，并将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料交付给原告；二、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告钟三鸿、许琼红逾期协助办理房屋所有权证的违约金26007.35元；三、驳回原告钟三鸿、许琼红的其他诉讼请求。如果未按本判决指���的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费463元，减半收取232元，由原告钟三鸿、许琼红负担7元，被告福建百宏房地产开发有限公司负担225元。宣判后，原告钟三鸿、许琼红不服，向本院提起上诉。上诉人钟三鸿、许琼红上诉称：原审判决违约金支付至起诉之日没有法律依据，应依法改判违约金支付至被上诉人实际办理房屋权属证书之日止，判决之后的违约金应至少每半年支付一次，理由如下：根据法律规定，一般债权的诉讼时效为两年，原审判决被上诉人的违约金支付至起诉之日止，如果被上诉人迟迟不协助上诉人办理房屋权属证书，则上诉人自起诉之日起至少每隔两年要向被上诉人主张此违约金一次，这不仅增加了当事人诉累，还浪费了司法资源。而且同一份合同纠纷，上诉人要多次诉讼通过多个案子解决，不符合民事诉讼法“一事不再理”的基本原则。被上诉人百宏公司答辩称，答辩人已经履行了相关的义务，因政府行为及政策变化导致初始登记逾期办理，答辩人并无过错。即使答辩人要承担违约责任，原审判决计算至起诉之日止并没有违反法律规定，不属于违反民事诉讼法“一事不再理”原则的情形，上诉人请求答辩人每半年支付一次违约金并没有法律依据，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人争议的焦点为：原审判决确定本案的逾期办证违约金计算至当事人起诉之日是否正确。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对当事人无异议的事实依法予以确认。本院认为，上诉人钟���鸿、许琼红与被上诉人百宏公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定该合同合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据国务院《房屋登记办法》的规定，被上诉人向登记机关申请办理房屋所有权初始登记，应提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、测绘资料等相关证明文件，取得登记部门出具的收件单等证明材料，才可认定完成房屋所有权初始登记义务。本案被上诉人百宏公司未能举证证明其已依约向登记部门提交了所有办证材料并完成了初始登记，并将办理权属登记须由被上诉人提供的材料交付上诉人，也不能举证证明本案房屋所有权初始预登记未能完成��政府行为及政策变化所致，原审判决被上诉人向上诉人支付逾期办证的违约金是正确的，本院依法予以确认，但原审判决将本案逾期办证违约金截止时间暂计至上诉人起诉之日即2015年10月13日并无法律依据，亦会增加当事人诉累，本院依法予以纠正。对于起诉之后至被上诉人实际履行协助办证义务的逾期办证违约金，上诉人每日亦应按照购房款的0.01%予以支付。上诉人提出的上诉理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项的规定，判决如下：一、维持福建省惠安县人民法院（2015）惠民初字第8547号民事判决第一、二项；二、撤销福建省惠安县人民法院（2015）惠民初字第8547号民事判决第三项；三、被上诉人福建百宏房地产开发有限公司应自2015年10月14日起至实际履行协助办理房屋所有权证之日止每日按已付购房款的0.01%的标准向上诉人钟三鸿、许琼红支付逾期协助办理房屋所有权证的违约金，其中截止本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起三十日内支付。本案一审案件受理费463元，减半收取为232元，二审案件受理费463元，均由被上诉人福建百宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄蕴真审判员 庄丽娜审判员 谢火生二〇一六年四月五日书记员 康艳华附注：本案适用的主要法条及执行申请提示1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方��驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间���最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：