（2016）苏1102民初253号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-10
案件名称
扬州嘉宏物业管理有限公司镇江分公司与张海民物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市京口区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州嘉宏物业管理有限公司镇江分公司,张海民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1102民初253号原告扬州嘉宏物业管理有限公司镇江分公司，住所地镇江新区丁卯桥路200号沃得花园17号楼。负责人沈建宏，该分公司负责人。委托代理人徐鸟林，该分公司员工。委托代理人郑香，该分公司员工。被告张海民。原告扬州嘉宏物业管理有限公司镇江分公司与被告张海民物业服务合同纠纷一案，原告于2016年1月13日起诉要求被告给付2013年8月1日至2016年7月31日的物业服务费5440元及滞纳金598元。本院受理后，依法适用小额诉讼程序进行了审理。原告扬州嘉宏物业管理有限公司镇江分公司委托代理人徐鸟林，被告张海民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告通过招投标与小区开发单位镇江瓯龙房地产开发公司依法签订了《小区前期物业服务合同》，为镇江市梦溪嘉苑小区提供物业服务。在原告提供物业服务期间，被告欠交2013年8月1日至2016年7月31日期间物业服务费。经催要，被告仍未给付。现诉讼要求被告立即给付物业服务费5440元、滞纳金598元。被告辩称：未缴纳2013年8月1日至2016年7月31日期间物业服务费属实。梦溪嘉苑小区原由欧龙物业公司提供物业管理服务，原告进驻梦溪嘉苑提供物业服务未经过业主同意，业主也不知情。物业费由原来的每月每平方米0.85元提高至1.15元，没有法律依据。原告在物业管理上未尽到职责，电梯失修一个月，春节期间小区化粪池溢粪，整个小区都臭气熏天，直到3月初才修好，小区西大门一直处于损坏状态，部分公共绿地寸草不生；储藏室整个墙体脱落，原告未能按合同约定提供相应的物业服务，无权主张物业服务费；原告尚未完全提供2016年的物业服务，亦无权主张该部分物业服务费。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，梦溪嘉苑小区的建设单位为镇江瓯龙房地产开发有限公司。梦溪嘉苑小区原由丽水市瓯江物业管理有限公司镇江分公司进行物业管理。原告于2013年8月1日开始进入小区进行物业管理并于2013年12月23日与镇江瓯龙房地产开发有限公司补签一份《梦溪嘉苑前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），约定：原告对梦溪嘉苑（一、二、四、六号地块）小区提供前期物业管理服务，包括物业共用部位、共用设施、设备、公用区域的绿化、环境卫生、公共秩序、车辆停放等事项进行维修、养护、管理和维护。业主交费时间为原告进场接管之日起。小高层住宅按每月每平方米1.15元计收物业服务费，物业服务费用按年交纳。合同期限自2013年8月1日起至业主委员会成立之日止。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日加收应缴纳费用千分之五的标准支付滞纳金。被告系梦溪嘉苑7幢504室业主，房屋建筑面积131.4平方米。被告自2013年8月1日起未交物业服务费，经原告书面催缴，仍未交纳。审理中，原告主张滞纳金按照日万分之五的标准进行计算。另查明，原告在提供物业服务期间，存在部分公共设施管理、维护不及时、不到位现象。上述事实有梦溪嘉苑前期物业服务合同、缴费通知、国内挂号信函收据、照片等证据证实。本院认为，原告与镇江瓯龙房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，被告系梦溪嘉苑小区业主，该合同对原、被告具有法律约束力，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。原告要求被告支付2013年8月1日至2016年7月31日之间的物业费5440元，因前期物业服务合同约定“物业服务费用按年缴纳”，原告主张的物业费本案暂计算至2015年12月31日即为4382元，考虑原告物业服务提供情况，可按瑕疵履行考虑适当减少其报酬或价款，本院酌情支持90%，即3944元；关于原告主张的被告逾期支付物业费的滞纳金598元，物业服务合同约定“被告未能按时足额交纳物业服务费的，原告可按每日加收应缴纳费用千分之五的标准向被告收取滞纳金”，虽然该合同条款并未明确约定被告缴纳物业费的时间，但原告向法院主张权利后被告仍未支付，原告主张的逾期付款滞纳金可从2016年1月13日起至法院判决确定的履行期限届满之日止以本院支持的物业服务费为计算基数，按照日万分之五的标准计付。物业服务具有长期性，服务内容与范围较广泛，对业主的日常生活有着重要影响。物业公司作为物业服务的提供者应树立服务意识，努力提高服务质量。针对被告的相关抗辩事由，原告应在职责范围内尽快处理解决，以减少与业主之间的不必要的误解与纷争。业主对物业服务应有一定容忍度，不能因物业公司某一时或某一方面存在瑕疵服务即拒交物业服务费，否则将导致物业公司利润下降、经费不足，进而导致小区物业服务质量的下降，影响整个小区居民的生活环境，最终势必形成恶性循环。综上，根据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：被告张海民于本判决生效之日起十日内给付原告扬州嘉宏物业管理有限公司镇江分公司2013年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费3944元及逾期付款的滞纳金（滞纳金以3944元为计算基数，从2016年1月13日起至判决确定的履行期限届满之日止，按照日万分之五的标准计付）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张海民负担。本判决为终审判决。代理审判员 明张玉二〇一六年四月五日书 记 员 张 璐附页：相关法律条文：《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、抚养费纠纷；责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；供用水、电、气、热力合同纠纷；银行卡纠纷；劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；物业、电信等服务合同纠纷；其他金钱给付纠纷。 百度搜索“”