（2016）吉05民终235号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-03
案件名称
徐祥顺与通化长城置业股份有限公司、大庆市庆客隆连锁商贸有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省通化市中级人民法院
所属地区
吉林省通化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐祥顺,通化长城置业股份有限公司,大庆市庆客隆连锁商贸有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉05民终235号上诉人（原审原告）：徐祥顺，男，汉族，1959年2月9日生，住所地：浙江省永嘉县，经常居住地：吉林省梅河口市。委托代理人郝春满，吉林惠众律师事务所律师。上诉人（原审被告）：通化长城置业股份有限公司，住所地：吉林省集安市。法定代表人张德林，董事长。委托代理人杨易，吉林清原律师事务所律师。原审第三人大庆市庆客隆连锁商贸有限公司。法定代表人王状一，董事长。上诉人徐祥顺因与上诉人通化长城置业股份有限公司（以下简称长城置业）、原审第三人大庆市庆客隆连锁商贸有限公司（以下简称庆客隆公司）租赁合同纠纷一案，集安市人民法院于2010年8月6日受理后，于2010年12月8日作出（2010）集民二初字第428号民事判决，长城置业提出上诉，吉林省通化市中级人民法院作出（2011）通中民二终字第72号民事判决，驳回上诉维持原判。长城置业向检察机关提出申诉。吉林省人民检察院于2014年2月25日向吉林省高级人民法院提出抗诉，吉林省高级人民法院于2014年5月4日作出裁定，指令吉林省通化市中级人民法院再审。吉林省通化市中级人民法院于2014年12月25日作出（2014）通中民再字第27号民事裁定，撤销吉林省通化市中级人民法院作出（2011）通中民二终字第72号民事判决和集安市人民法院（2010）集民二初字第428号民事判决，本案发回集安市人民法院重审。集安市人民法院于2015年9月21日作出（2015）集民再初字第1号民事判决，徐祥顺、长城置业均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。徐祥顺及其委托代理人郝春满，长城置业委托代理人杨易到庭参加诉讼。庆客隆公司经传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。徐祥顺一审诉称：其是浙江客商，经集安市人事局招商来到集安投资经商。2009年5月12日，徐祥顺与长城置业签订租赁合同及补充协议，徐祥顺租用长城置业的长城购物中心二楼1003平方米商铺作为经营场地，租赁期为2009年5月12日至2012年7月31日。同时在补充协议中约定了租金数额、交付时间、商位装修事项及违约责任等。合同签订后，徐祥顺按照约定向长城置业交纳了租金、物业费、履约保证金计18.5万元，并对商铺进行了装修，之后组织货源，经营鞋城。2010年4月29日，徐祥顺收到集安市长城经营管理有限公司通知函，之后又收到要求解除《租赁合同》通知和要求撤出商场通知。三份通知都阐述是徐祥顺违约，决定解除与徐祥顺的租赁合同，并限期撤出商场。2010年5月13日，长城置业与庆客隆公司一同将商店电源掐断，将商店查封，后经集安市政府干预，商店被启封。同年5月26日，长城置业与庆客隆公司再次将商店查封，7月1日张贴出闭店通知，8月3日庆客隆公司为徐祥顺送来通知，限令徐祥顺在8月7日前将货物全部撤出。嗣后，徐祥顺的商品被放到七楼，装修被拆除，放到三楼，另有三车不知去向。故提起诉讼，要求长城置业赔偿1.2010年5月13日起雇员工资损失4万元；2.商品撤出商场拉走搬运费1850元；3.货物从集安市运走运费3200元、卸车费2600元；4.商品仓储费1.2万元；5.装修费459090元；6.商品过季积压降价损失30万元；7.经营鞋城向私人借款100万元的18个月利息18万元；8.违约金17万元。庆客隆公司与长城置业一同封徐祥顺店铺，搬走徐祥顺商品，存在侵权行为，要求庆客隆公司对长城置业应承担的损失赔偿承担连带责任。长城置业一审辩称：长城置业并未将商铺租赁给徐祥顺，亦未与其签订租赁合同。徐祥顺持有的租赁合同上加盖了长城置业的公章，原因是集安市长城经营管理有限公司的会计与长城置业会计是一人，由于疏忽，将长城置业的公章加盖在了徐祥顺与集安市长城经营管理有限公司签订的合同上。集安市长城经营管理有限公司与其他业户签订的合同均加盖的是其公司自己的公章。长城置业的经营范围从营业执照上能看出，并不从事招租这一经营项目，而集安市长城经营管理有限公司才对外进行招租。徐祥顺是来进行商业经营的，如果徐祥顺从长城置业手中租赁了房屋，那么徐祥顺就应该有自己的营业执照，徐祥顺没有营业执照，利用的是集安市长城经营管理有限公司的经营权，这足以说明徐祥顺不是与长城置业签订的租赁合同。合同加盖了长城置业的公章，是缔约过失。长城置业与集安市长城经营管理有限公司签有合同，集安市长城经营管理有限公司是负责长城置业全程策划、招商、销售代理的，是独立的法人。徐祥顺应该向集安市长城经营管理有限公司主张权利。长城置业未与徐祥顺形成租赁关系，也就不存在违约行为。故徐祥顺要求长城置业承担责任是诉讼主体错误，应驳回徐祥顺的起诉。庆客隆公司一审述称：徐祥顺的诉讼请求与庆客隆公司无关。徐祥顺主张的是合同责任，庆客隆公司与徐祥顺之间不存在合同，对双方均不存在违约行为。且在租赁长城置业房屋后，是经过其授权处理相关事宜的，所有行为的法律后果都与庆客隆公司无关。另外，徐祥顺主张长城置业承担合同责任，又主张庆客隆公司承担侵权责任，庆客隆公司认为法院是不能合并审理这两个法律关系的。徐祥顺已经对长城置业提起合同纠纷，其也不能再对庆客隆公司提起侵权诉讼。一审法院经审理查明：徐祥顺系浙江客商，经集安市人事局招商来到集安投资经商。2009年5月12日，徐祥顺与长城置业签订租赁合同及补充协议，徐祥顺租用长城置业的长城购物中心二楼1003平方米商铺作为经营场地，经营鞋业，租赁期为2009年5月12日至2012年7月31日。同时在补充协议中约定了租金数额、交付时间、商位装修事项及违约责任等。合同签订后，徐祥顺按照约定向长城置业交纳了租金、物业费、履约保证金计18.5万元，并对商铺进行了装修，之后组织货源开始经营。2010年4月29日，徐祥顺收到集安市长城经营管理有限公司阐明徐祥顺存在违约行为的通知函，5月7日收到集安市长城经营管理公司解除租赁合同的通知，2010年5月13日，商店被查封，后经集安市政府干预，商店被启封。5月26日，商场再次查封，7月1日，商场张贴出加盖着长城置业与庆客隆公司公章的闭店通知。8月3日徐祥顺收到集安市长城经营管理公司要求其在8月7日前将商品撤离的通知。嗣后，长城置业授权庆客隆公司对徐祥顺商铺拆除，将商品从商铺搬到别处。2010年8月6日，徐祥顺将集安市长城经营管理有限公司、长城置业作为被告，庆客隆公司作为第三人提起诉讼，要求停止侵害、继续履行合同、赔偿经济损失并承担违约责任。2010年8月30日，徐祥顺与长城置业法定代表人魏洪涛签订了解除合同协议，协议约定，徐祥顺同意解除租赁合同，将商品从商场拉走，长城置业先行给付徐祥顺剩余的房屋租金、履约保证金及损失计15万元。双方同时约定徐祥顺损失赔偿以最终判决为准。协议签订后，徐祥顺将商品及装修的拆除物在清点后拉走。在集安市人民法院第一次开庭审理过程中，徐祥顺撤回对集安市长城经营管理有限公司的起诉。另查，2010年2月10日，长城置业与庆客隆公司签订租赁合同，长城置业将长城购物中心租赁给庆客隆公司，并委托庆客隆公司将徐祥顺的商铺装修拆除，商品置放到他处。徐祥顺按照约定向长城置业交纳的18.5万元中有保证金1万元，物业管理费1.5万元，房屋租金16万元。截止2010年5月13日，徐祥顺商店被查封，已经无法正常经营，长城置业对此应当承担返还房屋租金的责任。故2010年剩余房租期为6个月零17天，剩余房租费86664.5元。一审法院认为：徐祥顺与长城置业签订租赁合同后，理应共同遵守，按照合同约定履行各自的义务。长城置业单方自行终止合同，实属违约行为，应当承担违约责任，双方在《租赁合同》中第六条约定，在合同有效期限内，甲乙双方必须全面履行合同，如有违反，由违约方向对方按月租金的50%交纳违约金，造成损失的，赔偿损失，对方有权解除合同。合同期限自2009年5月12日至2012年7月31日，长城置业从2010年5月13日终止合同，尚有26个月零17天未履行，违约金按月计算为173329元，鉴于违约金具有以赔偿为主，惩罚为辅的双重性质，本案中长城置业的违约行为势必导致徐祥顺损失，该院从徐祥顺实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，长城置业的过错以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，综合衡量对徐祥顺要求长城置业承担违约金17万元的请求应予支持，同时应当返还保证金1万元及未到期租金86664.5元。徐祥顺要求赔偿损失，未能提供确凿的证据证实损失数额，故不予支持。要求庆客隆公司对损失赔偿与长城置业承担连带责任，因庆客隆公司行为是经长城置业授权，且该院未保护损失，故对徐祥顺要求庆客隆公司承担责任的诉讼请求，无法予以支持。长城置业反驳其不是合同主体，不应承担责任的观点不予支持。因2010年8月30日，徐祥顺与长城置业法定代表人魏洪涛签订解除合同协议时约定，长城置业先行给付徐祥顺剩余的房屋租金、履约保证金及损失计15万元，双方同时约定徐祥顺损失赔偿以最终判决为准，所以15万元应当在判决中扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、长城置业于判决生效后立即给付徐祥顺剩余的房屋租金86664.5元、履约保证金10000元、违约金170000元，合计266664.5元（含长城置业先行给付150000元）；二、驳回徐祥顺要求长城置业及庆客隆公司赔偿损失的诉讼请求。案件受理费14880元（已交1050元，缓交13830元），徐祥顺负担11273元，长城置业负担3607元。徐祥顺不服一审判决，向本院提出上诉，请求改判原判决书中诉讼费承担部分，以及改判原判决中迟延履行期间债务利息部分，即迟延履行期间债务利息起算日期自2010年5月13日至债务全部履行完毕为止。其主要理由为：集安市法院两次判决均认为徐祥顺损失客观存在，但未能提供证据而对徐祥顺的损失未给予保护情况下，仍然将已减免的诉讼费用13830元判决徐祥顺承担，实属显失公正，应予纠正。2015年9月21日，再审判决对迟延履行期间债务利息按集安市法院再审判决生效日开始计算，与客观事实不符，严重损害徐祥顺的合法权益。徐祥顺的实际经济损失客观存在，徐祥顺要求装修费用按市场通行的营业用房装修费用每平方米500元×1003平方米=501500元。长城置业针对徐祥顺的上诉，答辩称：关于诉讼费的分担问题，不在法律规定的上诉范围之内。徐祥顺要求给付迟延履行债务利息，没有事实和法律依据，请求驳回徐祥顺的上诉请求。长城置业不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销（2015）集民再初字第1号民事判决第一项中给付违约金170000元，案件受理费由徐祥顺承担，其主要理由：2010年8月30日长城置业与徐祥顺签订《协议书》，该《协议书》第一条约定：“双方原于2009年5月12日签订的《租赁合同》即行解除，根据该协议的约定，租赁合同已解除。《合同法》第97条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该条规定，合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是承担返还不当得利，赔偿损失等民事责任。而原审判决认定，徐祥顺未能提供确凿证据证实损失数额，所以原审判决给付170000元违约金，适用法律不当。根据租赁合同的约定，违约金按月租金的50%计算，原审判决以尚有26个月零17天未履行合同为由，判令给付违约金170000元属认定事实错误。徐祥顺针对长城置业的上诉，答辩称：租赁合同的解除是长城置业单方严重违约造成，合同的解除不影响长城公司承担违约责任，徐祥顺并没有放弃追究违约责任。至于违约金的计算，是基于租赁合同第六条的明确约定，原审、再审法院才根据未履行的合同时间计算出的违约金数额，事实清楚，依据明确。庆客隆公司未到庭，亦未提出书面的答辩。本院经审理查明的事实与一审基本一致。本院认为：徐祥顺仅就诉讼费用分担问题提出的上诉，没有法律依据，而其主张迟延履行金的计算时间点问题，亦没有事实和法律依据。原审判决在裁判主文中叙述关于迟延履行金内容的部分，系依照法律的规定作出。因此，徐祥顺的上诉请求本院不予支持。根据已查明的事实，徐祥顺与长城置业签订租赁合同后，长城置业单方自行终止合同，已构成违约，应依法承担违约责任。原审判决根据双方签订的《租赁合同》中第六条的约定计算，并结合徐祥顺的诉求确定违约金数额为17万元并无不当。长城置业称合同已解除，违约条款不再适用的主张没有法律依据。故长城置业的上诉请求，本院亦不支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费14880元（已交1050元，缓交13830元），徐祥顺负担11273元，长城置业负担3607元；二审案件受理费徐祥顺交纳800元，长城置业交纳3700元各自负担。本判决为终审判决。审 判 长 王艳刚代理审判员 王立武代理审判员 范立华二〇一六年四月五日书 记 员 赵 航 来源：