（2016）粤04民终307号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-01
案件名称
潘伟宏与珠海市斗门忠信房产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市斗门忠信房产开发有限公司,潘伟宏
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终307号上诉人（原审被告）：珠海市斗门忠信房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路129号、131号、133号、135号商铺，组织机构代码××。法定代表人：陈健忠，董事长。委托代理人：于晓明，该公司员工。委托代理人：陈俏丹，广东旭瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘伟宏，女，汉族，住广东省珠海市斗门区.上诉人珠海市斗门忠信房产开发有限公司（以下简称忠信公司）与被上诉人潘伟宏商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：潘伟宏与忠信公司于2015年5月7日签订《珠海市商品房买卖合同》，约定潘伟宏购买忠信公司开发的位于珠海市斗门区白藤湖四围忠信春满园3幢1单元1504房（现房），建筑面积108.58平方米，套内建筑面积90.42平方米，总价款80万元。该合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式付款：其它方式，按揭付款：买受人于2015年5月7日付清首期款60万元，余下房款20万元办理银行按揭手续。”第七条约定：“出卖人应当在2015年5月15日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》；2、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因……”。第九条约定：“除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……”。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出书面催告一次，买受人未按催告书规定期限内办理交付手续的，则视为出卖人正式将商品房交付买受人，商品房风险责任转由买受人承担”。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记”。同日，潘伟宏还与珠海市斗门忠诚物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由珠海市斗门忠诚物业服务有限公司为潘伟宏购买的位于珠海市斗门区白藤湖湖中路西28号忠信春满园3栋1单元1504房提供物业服务。2015年3月11日，潘伟宏向某公司支付购房款2万元，2015年5月7日，潘伟宏向某公司支付购房款58万元，2015年7月11日，潘伟宏通过向银行按揭贷款的方式向某公司支付余款20万元。2015年6月15日，忠信公司为潘伟宏办理了珠海市斗门区白藤湖湖中路西28号3栋1单元1504房的房地产权证。7月23日，潘伟宏从按揭银行处领取了该房地产权证。2015年9月4日，珠海市斗门忠诚物业服务有限公司向潘伟宏邮寄了入伙通知书，要求潘伟宏于2015年9月3日至2015年9月15日前来办理入伙手续。2015年9月8日，潘伟宏领取了涉案房屋的钥匙、一卡通智能卡，办理了收楼手续。忠信公司开发的忠信春满园3栋于2012年12月29日竣工验收备案。潘伟宏一审诉讼请求：忠信公司赔偿逾期交楼违约金29500元并负担诉讼费。原审法院认为：双方于2015年5月7日签订的《珠海市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，潘伟宏按合同约定履行了付款义务，但忠信公司没有证据证明其按合同约定书面通知了潘伟宏办理交付手续，也没有签署房屋交接单。潘伟宏直到2015年9月5日才签收了涉案小区的物业公司向其邮寄的入伙通知书，并于2015年9月8日办理了收楼手续。故忠信公司应当向潘伟宏承担逾期交付涉案房产的违约责任。潘伟宏的诉讼请求依法有据，原审法院予以支持。双方在合同中约定的交房期限为2015年5月15日前，但潘伟宏直到2015年9月8日才办理了涉案房产的收楼手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，忠信公司应支付逾期交房违约金的期间为2015年5月16日至2015年9月8日，共116天。根据双方签订的《珠海市商品房买卖合同》第九条第1（2）的约定，忠信公司应向潘伟宏支付的逾期交房违约金为27840元（800000元×116天×0.0003）。超出部分原审法院不予支持。忠信公司辩称潘伟宏已于2015年6月5日签收了涉案房屋的钥匙，潘伟宏称其只是向某公司借了涉案房屋的钥匙，而非办理涉案房屋的收楼手续。对此，原审法院认为，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，双方在进行验收交接时，忠信公司除了需向潘伟宏交付钥匙外，还需要向潘伟宏出示涉案商品房通过竣工验收备案的证明文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书，而忠信公司均未提供。退一步讲，即使如忠信公司所述，潘伟宏在6月5日签收钥匙后拒绝办理收楼手续，忠信公司仍应按照《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定向潘伟宏发出书面催告一次，才能视为忠信公司正式将商品房交付给了潘伟宏。故对忠信公司的该抗辩意见原审法院不予采纳。忠信公司辩称潘伟宏已于2015年7月23日领取了涉案房屋的房地产权证，而办理房地产权证的前提是潘伟宏已经签领了《收房通知书》等文件，原审法院认为，按时交付符合约定的商品房和依约为买受人办理产权登记是商品房买卖合同中出卖人应当承担的两项主要合同义务，且合同分别约定了逾期交房的违约责任和逾期办理产权登记的违约责任，在本案中，潘伟宏向某公司主张的是逾期交房的违约责任，与忠信公司有无依约为潘伟宏办理商品房产权登记并无关联，故原审法院对忠信公司的该抗辩不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、忠信公司于判决生效之日起七日内向潘伟宏支付逾期交付商品房违约金27840元；二、驳回潘伟宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，减半收取269元，由潘伟宏负担15元，忠信公司负担254元。忠信公司不服原判，上诉请求：一、撤销原判，并改判；二、一、二审诉讼费用由潘伟宏承担。事实与理由：原审判决缺乏事实及法律依据，明显错误。第一，逾期交付商品房的责任应在于潘伟宏。忠信公司已经充分履行了通知潘伟宏收房的义务。忠信公司于2015年5月7日签订本案《商品房买卖合同》当天，已一并向潘伟宏送达了《收房通知书》。涉案商品房所在的小区已于2012年11月30日竣工验收，满足了《商品房买卖合同》约定的以及相关法律法规规定的商品房交付的所有条件，都是即买即交房的，在签订购房合同时就已经向购房者一并交付《收房通知书》。原审法院仅以证人没有出庭作证为由不予采纳证人李某甲的证言及其通某，没有法律依据，与客观事实不符，忠信公司在一审期间提交了证人李某甲的证言及通某，证实其曾于2015年5月至8月期间不下20次通过电话联系潘伟宏，若证人并非通知潘伟宏收楼，不可能经常与其联系。第二，从潘伟宏曾经报修涉案房屋的窗户及墙壁等也能证明忠信公司早已通知潘伟宏收楼，是潘伟宏以各种理由予以拖延。短信内容显示在9月4日前潘伟宏就已经报修过涉案房屋的厨房墙壁窗户，由此就能证明忠信公司早已通知过潘伟宏收房根据《商品房买卖合同》第七条的约定，涉案商品房只要经分期综合验收合格就满足交付使用的条件，而对于房屋存在的部分细小问题也于第十八条约定了明确的保修责任，潘伟宏以涉案房屋存在一两处非常小的问题就拒绝收楼，明显是故意拖延，也缺乏法律及合同依据。第三，涉案商品房是现房，已于2012年11月30日竣工验收，随时可以交付使用，忠信公司没有任何理由逾期交房。涉案商品房于2012年11月30日已竣工验收，满足了《商品房买卖合同》约定的以及相关法律法规规定的商品房交付的所有条件。忠信公司作为一家有丰富经验的房地产公司，非常清楚逾期交房有可能要承担的违约责任，在随时均可交付房屋的情况下，没有任何理由冒着支付违约金的风险，故意拖延不交付房屋。第四，忠信公司在2015年5月7日签订买卖合同时以手递方式向潘伟宏送达了收楼通知。二审中，忠信公司提供了三份证人证言，并由证人出庭作证。潘伟宏答辩称：忠信公司完成没有给潘伟宏发任何的收楼通知。忠信公司在交房时没有提交竣工验收的资料，一审时忠信公司的代理人已经承认过。潘伟宏二审未提供新的证据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。二审中，忠信公司申请证人出庭作证。证人方某作证称，方某是涉案小区业主，2013年买房，手续齐全。证人陈某乙作证称其是涉案小区业主，2015年5月份买房，签订买卖合同当日收到收楼通知。证人李某乙称2015年5月份与潘伟宏签订了买卖合同，合同中有一份收楼通知，半个月后李某乙打电话给潘伟宏通知潘伟宏收楼，但潘伟宏不收楼。潘伟宏认为李某乙是忠信公司员工，有利害关系，证言不属实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，当事人对自己提出主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。忠信公司称在签订买卖合同的同时即已将收楼通知送给潘伟宏，但是，二审中，证人方某和陈某乙的陈述均是方某和陈某乙购买房产时的情况，并非潘伟宏购买涉案房产的情形。证人李某乙是忠信公司房产销售人员，其证言在无其他证据相互映证的情况下，不能单独作为定案依据。忠信公司作为专业房地产开发商，向外出售房屋时，理应对于交楼收楼等重大事项作出正式通知并保留相关凭据。本案中，忠信公司未能提供令人信服的证据，证明签订合同后及时通知潘伟宏收楼，故忠信公司应承担不利后果。原审法院根据合同约定的交房期限及邮寄入伙通知书的时间，认定忠信公司逾期交房并判决忠信公司承担相应违约责任，认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币538元，由上诉人珠海市斗门忠信房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 庹 佳代理审判员 朱 玮代理审判员 牟宏微二〇一六年四月五日书 记 员 许婷婷 更多数据：