（2015）穗中法民五终字第3666号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2018-03-05

案件名称

张洪维、凯立远东有限公司二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张洪维,凯立远东有限公司,广州市天科源实业发展有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3666号上诉人（原审原告）：张洪维(曾用名张鸿巍)，男，1966年12月1日出生，汉族，住山东省蓬莱市。委托代理人：李文海，系广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凯立远东有限公司，住所地香港新界火炭坳背湾街30-32号华耀工业中心1102B室。法定代表人：何军。被上诉人（原审被告）：广州市天科源实业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路135号天立大厦四楼408。法定代表人：张国华，该司董事长。委托代理人：黄敏东、杨凯茗，均系广东中天律师事务所律师。上诉人张洪维因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于天河××××房（以下简称“案涉房屋”）的权属人为凯立远东有限公司（以下简称“凯立远东公司”），占有部分为全部，建筑面积为82.9447平方米，套内面积70.1646平方米。广州市天科源实业发展有限公司（以下简称“天科源公司”）与凯立远东公司、案外人广州天立房地产开发有限公司曾因租赁合同纠纷案件诉至原审法院，原审法院作出（2011）穗天法民三初字第41号民事判决书，判决：广州天立房地产开发有限公司应退回履约保证金600000元和支付逾期付款违约金给天科源公司；凯立远东有限公司对上述债务承担连带清偿责任，该判决书已经发生法律效力。因广州天立房地产开发有限公司和凯立远东公司未履行上述法律文书所确定的义务，天科源公司向原审法院申请强制执行。原审法院立案后，依法向广州天立房地产开发有限公司和凯立远东公司发出《执行通知书》，责令其履行义务并承担该案执行费，但广州天立房地产开发有限公司和凯立远东公司至今未履行义务。原审法院于2013年10月31日作出（2013）穗天法执字第7783号执行裁定，裁定查封和拍卖案涉房屋。张洪维提供了广州天立房地产开发有限公司、凯立远东有限公司和广州天立物业管理有限公司提供的《证明》，并称已付清全部房款和交付使用，主张房产应归其所有向原审法院提出执行异议，原审法院于2014年5月14日作出（2014）穗天法执异字第48号执行裁定书，裁定驳回张洪维的异议。张洪维于2014年8月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认案涉房屋归张洪维所有；2、对案涉房屋停止执行；3、凯立远东公司将案涉房屋过户至张洪维名下，并承担办理房屋买卖所产生的一切费用；4、凯立远东公司与天科源公司承担案件诉讼费。张洪维提交凯立远东公司、案外人广州天立房地产开发有限公司、广州天立物业管理有限公司2014年3月6日出具的《证明》，此证据在（2014）天法执异字第48号有提交，该证明载明：案涉房屋登记在凯立远东公司名下，早于2011年就转让给张洪维，且一直由其占有、出租、管业至今；非因其个人原因，尚未办理过户登记手续。天科源公司对此不予确认，并提出异议。张洪维在本案中提交与凯立远东公司签订的《房地产预售契约》及收据。上述合同签订时间为2006年12月31日，约定案涉房屋的成交总价格为373230元，合同主文未约定具体付款方式，在该合同的附件二中，在“一、一次性付款”处约定：张洪维在《房地产预售契约》签署后15天内将该房地产的成交总价款一次性交付或汇入凯立远东公司的售房款银行监控账户。同日，凯立远东公司开具收据，载明张洪维以现金方式交款373230元。天科源公司对上述证据不予确认，并指出《房地产预售契约》签订时间与张洪维提交的凯立远东公司2014年3月6日出具的《证明》称2011年将案涉房屋转让给张洪维自相矛盾。张洪维庭后提交凯立远东公司、案外人广州天立房地产开发有限公司、广州天立物业管理有限公司2014年11月3日出具的《说明》，该说明载明：2014年3月6日出具的《证明》中，关于早于2011年就转让给张洪维的陈述是错误的，经各方核实，案涉房屋是凯立远东公司于2006年转让给张洪维的。天科源公司对此不予确认。关于案涉房屋的房款交付情况，张洪维庭审时确认以现金方式一次性交付购房款给凯立远东公司，唯一的收款凭证为上述的2006年12月31日的收据，并主张该款项的来源是跟朋友借款。张洪维主张在案涉房屋自2007年一直居住使用至今，提供了：1.中国工商银行自助缴费单，拟证明缴纳案涉房屋2007年10月电费）；2.广州市广播电视网络有限公司专用收据、建筑业统一发票、广州有线数字电视整体转换专用表，拟证明缴纳案涉房屋2007年的有线电视相关费用；3.广州市松厦商品销售统一发货票，拟证明2008年为案涉房屋购买了空调；4.天然气燃气具售后（送货）服务单，拟证明2009年为案涉房屋更换了燃气炉；5.广州珠江数码集团有限公司预收款凭证，拟证明缴纳案涉房屋2012年的有线电视费；6.广东省广州市地方税务局通用机打发票，拟证明缴纳了2011年9月的数字电视维护费；7.广东省地方税收通用发票（3份），均载明付款方为（单位）大业，拟证明缴纳了案涉房屋2010年、2012年11月至2013年10月的水费、电费；8.天立大厦收费通知，该收费通知的载明姓名为大业，拟证明物业公司向张洪维开具案涉房屋的水电费、物业管理费缴费通知；9.房屋租赁协议，拟证明张洪维将其所有的案涉房屋出租给他人，收取租金。天科源公司确认上述证据1-8的真实性，对于证据9不确认真实性，且认为张洪维支付了电费或有线电视相关费用，不能证明张洪维购买了案涉房屋并使用房屋，且证据7、8中付款单位是大业。张洪维庭后答复“大业”全名广州大业经济发展有限公司，张洪维曾将案涉房屋交付给其使用并由其缴纳物业管理费，所以物业管理处才开具以其为付款方的相关票据。另查明案涉房屋曾在原审法院多次诉讼，其中（2005）天法执字第3311号异字2-4号民事裁定书中载明夏斗胜依据与凯立远东公司2003年3月10日签订的《房屋买卖合同》主张买受案涉房屋。（2008）天法执字第3949号异字1号民事裁定书载明中国航天基金会南坊办事处依据与凯立远东公司签订的《租赁合同》主张其承租案涉房屋。张洪维表示在知悉案涉房屋曾涉及原审法院上述2008年执行案件，并有向凯立远东公司协商，当时凯立远东公司保证对张洪维所有的案涉房屋不会有影响，所以未提出异议，张洪维一直居住使用案涉房屋，没有人对其提出起诉。原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。张洪维主张2006年12月31日购买案涉房屋，其依据为与凯立远东公司签订的《房地产预售契约》以及凯立远东公司与案外人广州天立房地产开发有限公司、广州天立物业管理有限公司开具的《证明》及《说明》和2006年12月31日的收据。首先，凯立远东公司与案外人广州天立房地产开发有限公司、广州天立物业管理有限公司2014年3月6日开具的《证明》所载明的购房时间为2011年，而《房地产预售契约》的签订时间为2006年，其内容自相矛盾。案涉房屋多次涉及诉讼，案外人亦据其与凯立远东公司签订的协议主张权利，虽后凯立远东公司与案外人广州天立房地产开发有限公司、广州天立物业管理有限公司另出具《说明》更改论述，但难以认定其证明力。其次，案涉房屋的总价款为373230元，虽有凯立远东公司出具收据，但基于上文事实其真实性难以确定，张洪维主张向他人借款一次性现金支付全部购房款，但无法提供相关证明或其它资金来源证明。作为巨大金额的交易，按常理应通过转账方式支付，且张洪维并未提交相应的资金来源的证据，故不予采信张洪维付款情况的主张。最后，张洪维主张自2007年居住使用案涉房屋，但其除提供2007年10月的电费缴费单和相关有线电视费用后，无法提供连续有效的证明，其余连续的水电费和物业管理费票据的付款方均为“大业”，虽张洪维主张曾交由大业公司使用，才出具其为付款方的票据，但未提交相关证据，故不予采信张洪维的居住使用情况的主张。综上，张洪维就其与凯立远东公司之间《房地产预售契约》的成立、履行等均未能进行充分、有效、合理举证，原审法院对其主张的事实及证据均不予采信，其要求确认案涉房屋归其所有，凯立远东公司协助办理过户手续，承担办证费用的诉请缺乏事实依据及法律依据，不予支持。同理，张洪维要求事后对案涉房屋停止执行亦缺乏事实依据及法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定于2015年2月2日作出判决：驳回张洪维的诉讼请求。案件受理费15870元，由张洪维负担。判后，上诉人张洪维不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决查明事实不清，张洪维是案涉房屋的真正买受人，并一直占有使用该房屋。张洪维在2007年起就占有使用涉案房屋，也提供了相应的证据证明。张洪维多次催促凯立远东公司办理过户，但凯立远东公司一直没有履行，直到2011年凯立远东公司才提出给张洪维办理产权证，但是仍未办成。关于天科源公司在原审中提出《房地产预售契约》签订时间与张洪维提交的凯立远东公司出具的《证明》记载的转让时间不相符一事，可能因为2011年张洪维为办证将买卖资料交给了凯立远东公司，导致凯立远东公司的员工误以为2011年是该合同签订的时间而将《证明》的时间写错了，这也证明了张洪维没有和凯立远东公司串通。二、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院应当解除对案涉房屋的查封。张洪维向凯立远东公司购买了案涉房屋，己支付全部价款并已占用使用该房屋，且张洪维对于未办理过户登记这事并不存在过错。故请求二审法院判令：1、撤销原审判决。2、确认案涉房屋归张洪维所有并停止执行；3、凯立远东公司将案涉房屋过户至张洪维名下，并承担办理房屋买卖所产生的一切费用；4、凯立远东公司、天科源公司承担案件的全部诉讼费用。被上诉人天科源公司答辩称：原审认定事实正确，适用法律正确，应予以维持。被上诉人凯立远东公司未提交答辩意见。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：关于张洪维与凯立远东公司是否就案涉房屋存在买卖关系的问题。张洪维主张向凯立远东公司购买案涉房屋的依据是双方签订的《房地产预售契约》，该《房地产预售契约》于2006年12月31日签订，但在原审法院（2014）穗天法执异字第48号执行异议案中，张洪维提交的《证明》显示双方转让案涉房屋的时间为2011年，两案中关于案涉房屋转让的时间并不一致，且此前关于案涉房屋的多次诉讼中，张洪维并未有主张过权利，其主张2006年12月31日向凯立远东公司购买案涉房屋依据不足，本院不予确认。虽然张洪维2014年11月3日提交《说明》载明《证明》上记载的案涉房屋转让日期应为2006年，但并没有提供其他证据予以印证，本院不予采信。关于张洪维是否已向凯立远东公司全额支付案涉购房款的问题。《房地产预售契约》约定的支付购房款的时间为为《房地产预售契约》签署后15天内，但根据购房款收据显示支付购房款的时间为《房地产预售契约》签署当日，且为现金支付，不合常理，故退一步讲，即使张洪维与凯立远东公司就案涉房屋存在买卖关系，张洪维也没有充分证据证实已全额支付案涉购房款。至于张洪维主张案涉房屋未办理过户其不存在过错的问题，其唯一的证据就是凯立远东公司与案外人广州天立房地产开发有限公司、广州天立物业管理有限公司开具的《证明》，而凯立远东公司是案涉房屋的出卖方，换言之，就是出卖方承认案涉房屋未过户到买受方名下并非买受方的责任，亦不合常理，且张洪维并未提供其他证据予以佐证，对此本院不予采信。综上所述，张洪维的上诉请求理由不成立，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15870元，由张洪维负担。本判决为终审判决。审　判　长　　蔡粤海审　判　员　　梁淑敏代理审判员　　曹佑平二〇一六年四月五日书　记　员　　刘　纯 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