（2016）辽0911民初224号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-24
案件名称
原告沈阳欣嘉和物业有限公司阜新分公司诉被告白某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
阜新市细河区人民法院
所属地区
阜新市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳欣嘉和物业有限公司阜新分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十五条第一款，第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十八条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
阜新市细河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0911民初224号原告沈阳欣嘉和物业有限公司阜新分公司法定代表人吕万库，系该公司经理。委托代理人付晓伟，系辽宁凯旋律师事务所律师。被告白某某，男，1979年1月3日出生，汉族原告沈阳欣嘉和物业有限公司阜新分公司诉被告白某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王贵志适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈阳欣嘉和物业有限公司阜新分公司的委托代理人付晓伟，被告白某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年8月20日与阜新市细河区海鑫国际第二届业主管理委员会签订物业管理协议，约定自2015年2月15日至2020年2月15日管理海鑫国际小区物业，并约定物业服务费为多层0.8元／㎡／月，多层1.3元／㎡／月，原告提供管理服务期间，被告拖欠原告物业费人民币753元，现依据法律规定，请求人民法院依法判令被告向原告给付拖欠的物业费人民币753元（面积88.27㎡×0.8元／月÷30天×320天）（自2015年2月15日起至2015年12月31日止）。为维护原告的合法权益，诉请：1、人民法院依法判决被告给付拖欠的物业服务费753元；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：1、原告与业主委员会签订的物业服务合同无效，业主人数没有超过2／3，原告没有权利收取物业费；2、没有收到原告的催缴通知单；3、应扣除我交给鼎元物业公司的物业费；4、原告于2015年9月份、10月份、11月份没有为业主服务，没有人清理小区的垃圾，垃圾成山，应扣除没有服务期间的物业费；5、原告在恢复服务后的通知“关于加强对沈阳欣嘉和物业有限公司阜新分公司行业监管的意见”中写道2015年多层收费按0.5元执行，不应当按0.8元执行；6、原告是分公司不具备诉讼主体资格。经审理查明，原告与阜新市细河区海鑫国际第二届业主委员会签订委托物业服务合同一份，合同有效期自2015年2月15日起至2020年2月15日止。原告居住在阜新市细河区海鑫国际小区D2-442，建筑面积88.27平方米，物业服务费标准多层每月每建筑平米0.8元。原告在2015年10月份及2015年11月份2个月没有提供打扫卫生的物业服务。本院所确认的上述事实，物业服务合同、庭审笔录等证据材料在案为凭，经开庭质证可以采信。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告与阜新市细河区海鑫国际第二届业主委员会签订委托物业服务合同，合法有效。关于被告主张物业服务合同无效一节，因未提供证据加以证明，本院不予支持。关于被告主张欣嘉和阜新分公司没有诉讼主体资格与海鑫国际第二届业委会签订的合同无效一节。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法解释》第五十二条规定，依法设立并领取营业执照的法人分支机构属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织。原告可以作为民事诉讼的当事人，故关于业主抗辩的分公司不具备诉讼主体资格及签订的合同无效的抗辩理由，本院不予采纳。原告于2015年10月份及11月份期间中断部分物业服务，给业主生活造成严重影响，出行带来极大的不便，故不应向业主收取该两个月期间的物业服务费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。本案中鼎元物业公司与海鑫国际业委会物业服务合同已终止，其预收的物业费业主应向鼎元物业公司要求返还。但2016年1月15日欣嘉和物业阜新分公司向小区业主公告承诺2016年1月31日前业主向鼎元物业公司交费收据对其有效。欣嘉和物业阜新分公司该行为应属于单方面合同补充变更行为，应作出对合同相对方小区业主有利的解释，同时为维护小区广大业主和谐稳定的生活，本院认定业主向鼎元交纳的物业费，欣嘉和应当完成续接，予以减轻业主负担。欣嘉和扣除鼎元已经收取且尚未服务的物业费，欣嘉和取得了向鼎元的追偿权。依据《辽宁省物业管理条例》第三十六条第二条规定，物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。关于原告举证阜新市物业管理办公室和细河区住宅小区物业管理办公室下发“关于加强对沈阳欣嘉和物业有限公司阜新分公司行业监管的意见”中的多层按0.5元／平方米标准收费一节，该监管意见系行政行为，物业服务收费实行市场调节价，应由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。故物业服务收费应当按照原告与业委会签订的合同执行。关于被告提供的其他抗辩理由因没有证据佐证，均不予支持。综上，扣除2015年10月份及2015年11月份2个月的物业服务费，被告拖欠物业费人民币609.65元（面积88.27㎡×0.8元／月÷30天×259天）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告白某某于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳欣嘉和物业有限公司阜新分公司物业管理费人民币609.65元；二、驳回原告沈阳欣嘉和物业有限公司阜新分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（原告已预交），由原告沈阳欣嘉和物业有限公司阜新分公司承担人民币10元，由被告宫建文承担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员 王贵志二〇一六年四月五日书记员 李 月 更多数据：搜索“”来源：