（2016）沪02民终1473号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-26
案件名称
孙宜兴、夏爱华等与刘弓闻房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙宜兴,夏爱华,孙城伟,孙某某,刘弓闻
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1473号上诉人（原审被告）孙宜兴，男，1947年11月30日出生，汉族，现住上海市。上诉人（原审被告）夏爱华，女，1958年3月13日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审被告）孙城伟，男，1980年11月2日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审被告）孙某某，男，2009年1月5日出生，汉族，住址同上。法定代理人孙城伟（系孙某某父亲）。上列四位上诉人共同委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘弓闻，男，1976年9月22日出生，汉族，现住上海市宝山区。委托代理人崔萍，上海科尚律师事务所律师。委托代理人时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。上诉人孙宜兴、夏爱华、孙城伟、孙某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙宜兴及四位上诉人的共同委托代理人卞东风，被上诉人刘弓闻的委托代理人时瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市华灵路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋（以下简称“系争房屋”）登记为孙宜兴、夏爱华、孙城伟、孙某某四人共同共有。2015年5月12日，孙宜兴等四人、刘弓闻经上海云房数据服务有限公司（以下简称“云房数据”）居间介绍，就系争房屋买卖签订《居间协议》和《房地产买卖协议》。《居间协议》房地产的基本情况中是否设立抵押处为“否”，并约定刘弓闻支付人民币20万元（以下币种均为人民币）作为全部定金。《房地产买卖协议》主要约定，总转让款600万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后2015年8月30日之前往云房数据签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。首期转让款：刘弓闻通过如下方式支付首期转让款200万元（含已支付的全部定金），孙宜兴等四人应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后拾日内向银行申请偿还银行借款，在收到银行同意还款的通知后拾日内刘弓闻将上述首期转让款支付至孙宜兴还款帐户用于偿还原欠借款余额，并办理抵押注销手续；刘弓闻应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后拾日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议并提交相关资料，刘弓闻通过银行贷款方式支付第二期转让款400万元，双方另约定交房时间为2015年9月1日之前，等等。2015年5月15日，孙宜兴出具收款收据，载明收到刘弓闻购买系争房屋的定金20万元。2015年8月30日，刘弓闻、孙宜兴共同至中介公司处，孙宜兴要求刘弓闻先支付首付款180万元后再签订买卖合同，刘弓闻表示应按合同约定，签订合同后10日内再付款，双方协商未成故未签订《上海市房地产买卖合同》。后刘弓闻委托律师向孙宜兴等四人两次发函，催告其签订《上海市房地产买卖合同》未果，再发函要求解除双方签订的《房地产买卖协议》并双倍返还定金。2015年9月，刘弓闻起诉至原审法院，请求判令解除《房地产买卖协议》，孙宜兴等四人双倍返还定金40万元。原审中，孙宜兴方表示，系争房屋上并无抵押贷款，且在签订居间协议及买卖协议时与刘弓闻口头约定在签正式合同时付180万元，故未注意到买卖协议中关于“10日内申请偿还银行借款及办理抵押注销手续”的约定；另外，刘弓闻要求9月1日前交房，双方约定付好首付款再交房的，但对于首付款支付时间没有约定，双方亦未对过户时间进行过约定。刘弓闻表示，签订买卖协议时约定8月30日是签约后10日内付首付款，因签订买卖协议时不清楚房屋上是否有贷款，故首付款支付条款使用了该协议的需偿还借款和注销抵押的条款，因8月30日仅孙宜兴到场，其他产权人均未到场，且孙宜兴要求先付首付款180万元才签约，故合同未签成，后来刘弓闻为促成合同履行，表示签约当天马上付款，但孙宜兴仍不同意，故之后发出解约函。为证明上述事实，刘弓闻申请中介工作人员李军杰出庭作证，证人陈述，买卖双方约定8月30日签署正式房地产买卖合同，签订合同之后10日内，中介公司去交易中心调取产权信息、抵押情况，并给刘弓闻10天的付款时间。8月30日仅孙宜兴一人到场，亦未提供其他产权人的委托书，买卖双方因为先付款再签约还是先签约再付款发生争议，双方针对过户时间并无争议，之后多次协商均未成功。刘弓闻认可证人证言，可证明孙宜兴方违约。孙宜兴方对证人陈述与孙宜兴方不一致的内容不予认可。原审法院认为，双方签订的《房地产买卖协议》对于刘弓闻首期转让款的支付时间已明确约定“甲方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后拾日内向银行申请偿还银行借款，在收到银行同意还款的通知后拾日内刘弓闻将上述首期转让款支付至甲方还款帐户用于偿还原欠借款余额，并办理抵押注销手续”，虽孙宜兴方表示系争房屋上并无贷款抵押，但该条款处“拾”为手写，其他空白处均划去，故该条内容应为双方协商的结果，且该条应理解为先签订买卖合同示范文本，后支付首期转让款，并无歧义。孙宜兴方表示刘弓闻应先付款后签合同，并未提供相应证据证明双方有此约定，孙宜兴方的上述行为明显违反了双方的约定，且当天除孙宜兴外的其他产权人均未到场，亦未提供授权委托书，由此导致双方合同签订不成，孙宜兴方构成违约。刘弓闻要求解除双方的《房地产买卖协议》并要求孙宜兴方双倍返还定金的诉请，合法有据，原审法院予以准许。据此，原审法院判决如下：一、解除刘弓闻与孙宜兴、夏爱华、孙城伟、孙某某就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋签订的《房地产买卖协议》；二、孙宜兴、夏爱华、孙城伟、孙某某于判决生效之日起十日内，双倍返还刘弓闻定金40万元。原审判决后，孙宜兴等四人不服，提起上诉称：2015年8月30日，双方并非共同至中介公司，只是在刘弓闻位于阳城路的办公室进行商谈。商谈的是解约事宜，刘弓闻事前通知过己方，故当日仅有孙宜兴一人到场。解约的原因是刘弓闻提出其资金有问题，要求延期签约，己方没有同意。己方从未要求先付款后签署买卖合同，更没有因刘弓闻无法在签署买卖合同当日付款而拒绝签约。8月30日当日双方没有谈过签署买卖合同之事。刘弓闻发律师函是恶意磋商问题，其没有诚意与己方签约。《解除买卖合同协议书》因己方不同意未能签署，解约是因为刘弓闻的原因。9月10日及13日，双方面谈签约。9月13日及22日，己方亦有两次发函，均因刘弓闻的原因导致无法签约。一审认定己方表示先付款后签署《上海市房地产买卖合同》有误，己方从未要求过先付款后签约。据此，请求撤销原判主文第二项，改判驳回刘弓闻相关原审诉请。被上诉人刘弓闻表示同意原审判决，请求二审予以维持。本院经审理查明，2015年8月30日，刘弓闻、孙宜兴在刘弓闻办公室进行协商，由于双方未协商一致，最终未赴中介处签订《上海市房地产买卖合同》。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院另查明，根据原审庭审笔录，孙宜兴自认在5月12日与刘弓闻签订《居间协议》和《房地产买卖协议》之后，再次挂牌650万元出售系争房屋。本院认为，本案二审争议焦点在于未能签订《上海市房地产买卖合同》责任方的认定。双方当事人对于责任原因各执一词，均要求适用定金罚则追究对方法律责任。孙宜兴方在原审中提供的《解除买卖合同协议书》、《解约协议》双方及中介方均未签字，不具备证据效力，无法证明双方未能签订《上海市房地产买卖合同》原因在于刘弓闻履约能力问题。刘弓闻在原审中提供了银行账户明细清单用于证明其有履约能力，可以反驳孙宜兴方关于此节的观点。因此，孙宜兴方认为双方未能签订《上海市房地产买卖合同》责任原因在于刘弓闻的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。根据相关协议约定、孙宜兴方在原审中所作陈述及相关证人证言，可以认定孙宜兴方为违约方。原审法院对此已作充分阐述，本院认同，不再赘述。需要指出的是，孙宜兴方在与刘弓闻签订相关协议之后，再次挂牌650万元出售系争房屋，有违民事活动应当遵循的诚实信用原则。同时亦不能排除存在以下可能，即作为出售方的孙宜兴方在本市有关房屋税收及贷款政策实施后，房屋价格上涨趋势显现的情况下，有意提出修改付款条件的要求，进而达到与刘弓闻解除协议后另行加价出售的目的。综上，上诉人孙宜兴等四人的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，300元，由上诉人孙宜兴、夏爱华、孙城伟、孙某某共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一六年四月五日书 记 员 范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……