（2015）北民初字第3870号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-07-25
案件名称
卞钊、牛淑珍等与天津市天房物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河北区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卞钊,牛淑珍,天津市天房物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条
全文
天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第3870号原告卞钊，男，1951年12月21日出生，汉族，天津市百和隆工业装备制造有限责任公司补差（山东省乐陵市副食品公司退休干部），住天津市河北区。原告牛淑珍，女，1953年5月2日出生，汉族，河北省外贸服装进出口公司退休干部，住天津市河北区。委托代理人卞钊，男（系牛淑珍之夫），1951年12月21日出生，汉族，天津市百和隆工业装备制造有限责任公司补差（山东省乐陵市副食品公司退休干部），住天津市河北区。被告天津市天房物业管理有限公司，住所地天津市河西区平山道16号增6号。法定代表人李耀辉，董事长。委托代理人熊瑛，该公司项目经理。委托代理人胡秀梅，该公司项目主管。原告卞钊、牛淑珍与被告天津市天房物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈国欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告卞钊，原告牛淑珍的委托代理人卞钊，被告天津市天房物业管理有限公司的委托代理人熊瑛、胡秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卞钊、牛淑珍诉称，原告于2010年8月8日入住天津市河北区博爱道君临大厦429室，并与该大厦的开发建设单位天津星际房地产开发有限公司签订了业主公约，约定本人入住后执行前期物业管理服务合同。被告与天津星际房地产开发有限公司于2007年8月31日签订君临大厦前期物业管理服务合同，约定了业主和被告的权利及义务。原告作为业主已如约履行了合同义务，按时交纳了物业管理服务费。但自从2012年起被告的物业服务质量每况愈下。2013年8月2日，君临大厦发生电梯坠梯事件后，电梯的维保及运行费用由案外人蒂森电梯公司负责。被告未开启大厦一楼大堂的空调，摘掉大厦共有部位的部分照明灯泡，把节省的电费作为利润占有，违反了合同约定和相关的法律规定。被告与星际房地产开发有限公司签订的前期物业合同中第五条第十款约定，被告公布账目是应尽的义务，而被告从未公布过，其行为违反了合同约定。现请求人民法院判令被告按照前期物业管理服务合同约定，公布2013年至2014年财务报表，并返还原告物业费及设施、设备运行费953.28元；判令被告本案诉讼费由被告承担。被告天津市天房物业管理有限公司辩称，我公司对君临大厦是包干制的物业费收费方式，前期合同签订于2007年8月31日，签订的是格式合同，因为是2007年签订的，合同中没有明确是包干制还是酬薪制，君临大厦项目物业投标文件中第二节物业管理服务费的盈亏分析能够证明我们公司是包干制收费。2008年12月1日起实施的天津市物业管理条例第六十三条明确规定包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。君临大厦首批办入住的是2010年8月28日，是按照新的天津市物业管理条例来实施的，在2014年10月15日我公司曾向君临大厦业主委员会以文字形式告知公共收益情况。2014年4月1日我公司向业委会、街道、物业办送达撤出申请，现在按照天津市物业管理条例规定撤出期为三个月，如果我公司现在撤出是符合法律程序的，但由于河北区政府及其他部门的干预，我公司仍在君临大厦进行物业服务，没有撤出。目前我公司领导和政府仍在进行撤出申请的协商，具体结果待定。我公司对原告要求公布账目的诉讼请求不认可。我公司认为我公司接管君临大厦以来按照物业管理规定和法律法规的相关规定，在君临大厦实施了正规专业的物业服务，足额收缴物业费是合理合法的，原告提出的退还物业费及设施、设备运行费的请求，我方不认可。经审理查明，2007年8月31日案外人天津星际房地产开发有限公司（甲方）作为天津市河北区君临大厦项目的开发建设单位与被告天津市天房物业管理有限公司（乙方）签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定甲方将君临大厦委托乙方进行前期物业管理服务，物业类型为酒店型公寓、商业，坐落位置为天津市河北区，四至范围为东民族路，南海河，西北安桥，北博爱道，期限自2007年8月31日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。该合同第五条乙方权利义务中第（十）项约定：“每12个月向全体业主公布一次物业管理服务费收支账目”。该合同还约定，公寓房屋业主按建筑面积每月每平方米1.96元交纳物业管理服务费，按建筑面积每月每平方米平均0.94元交纳配套电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用。另查，原告牛淑珍系坐落河北区君临大厦429室房屋所有权人，原告卞钊系坐落河北区君临大厦429室房屋共有权人。2010年8月8日二原告入住河北区君临大厦429室房屋。原告牛淑珍交纳2013年9月1日至2014年8月31日物业费865.2元、机电设施运行费415.2元，2014年9月1日至2015年8月31日物业费865.2元、机电设施运行费415.2元。庭审当中，二原告提交（2014）北民初字第2449号民事判决，以证明被告提供的物业服务存在瑕疵。现原告以诉称理由起诉来院，请求依法判令被告按照前期物业管理服务合同约定，公布2013年至2014年财务报表，并返还其已交纳的2013年度、2014年度物业费及设施、设备运行费的30%，即953.28元，本案诉讼费由被告承担。被告则以辩称理由进行抗辩。案经调解，但未获协议。上述事实，有原、被告提供的有关证据材料及庭审笔录予以佐证。本院认为，被告作为物业服务企业应依据法律、法规及物业服务合同的约定提供物业管理服务，履行合同约定的义务。因案外人天津星际房地产开发有限公司作为天津市河北区君临大厦项目的开发建设单位与被告签订的《天津市前期物业管理服务合同》中明确约定了被告应每12个月向全体业主公布一次物业管理服务费收支账目，且《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（三）项也规定了业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况的，人民法院应予支持，所以二原告要求被告公布2013年和2014年物业管理服务费收支账目的请求，本院应予支持。因本院生效的（2014）北民初字第2449号民事判决确认的是被告在2012年5月1日至2014年3月31日期间提供的物业服务存有一定瑕疵，而原告提供的交纳物业费、机电设施运行费的期间为2013年9月1日至2015年8月31日，但未能提供此期间被告提供的物业服务存在瑕疵的证据，所以本院对二原告要求被告返还其已交纳的2013年度、2014年度物业费及设施、设备运行费的30%（即953.28元）的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告天津市天房物业管理有限公司向君临大厦业主公示2013年、2014年物业费收支情况；二、驳回原告卞钊、牛淑珍的其他诉讼请求。案件受理费160元，减半收取为80元，由原告卞钊、牛淑珍承担40元，被告天津市天房物业管理有限公司承担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 陈国欣二〇一六年四月五日书记员 杨泽轩附：本裁判文书适用条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。 来源：