（2016）皖1821民初173号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-07-29

案件名称

吴子刚与郎溪丰汇小商品市场经营管理有限公司、郎溪国购置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

郎溪县人民法院

所属地区

郎溪县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴子刚,郎溪丰汇小商品市场经营管理有限公司,郎溪国购置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第一百零七条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第四百零三条第一款

全文

安徽省郎溪县人民法院民事判决书（2016）皖1821民初173号原告：吴子刚，1964年4月27日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托代理人：黄波，安徽明和律师事务所律师。被告：郎溪丰汇小商品市场经营管理有限公司，住所地安徽省郎溪县。法定代表人：陈锋，该公司董事长。委托代理人：王葵，该公司员工。委托代理人：洪松，安徽征宇律师事务所律师。被告：郎溪国购置业有限公司，住所地安徽省宣城市郎溪县。法定代表人：陈峰，该公司董事长。委托代理人：赵鑫，该公司员工。原告吴子刚诉被告郎溪丰汇小商品市场经营管理有限公司（以下至判决主文前简称“丰汇小商品公司”）、郎溪国购置业有限公司（以下至判决主文前简称“国购置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月15日公开开庭进行了审理，原告吴子刚的委托代理人黄波、被告丰汇小商品公司委托代理人洪松、王葵、国购置业公司委托代理人赵鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴子刚诉称：2012年，国购置业公司招商广告声称其有所有权的郎溪义乌商贸城系郎溪小商品集散总部，2013年3月31日，吴子刚与丰汇小商品公司签订了租赁合同，合同约定租赁期3年，第三年运营管理（服务）费为291957元，吴子刚依约入住承租店铺并进行装修。开始营业后，吴子刚依约交纳了第一年、第二年的运营管理（服务）费，但丰汇小商品公司、国购置业公司未履行相关运营管理服务义务，国购置业公司招商手册中物流服务承诺市场将特设物流中心郎溪农班客运站，十字、涛城、毕桥等14条农班车客运线路，实际情况则是农班车线路仅剩梅渚、涛城、新发3条。招商手册中服务管理承诺年6000万推广费用，实际情况则是未进行相应的推广和服务，导致现在国购置业公司、丰汇小商品公司管理的义乌商贸城顾客寥寥，大部分承租商户关门歇业，开门营业的商户也因没有顾客也濒临破产倒闭。综上，因国购置业公司、丰汇小商品公司管理不善，未履行合同义务，且客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续缴纳巨额第三年运营管理费对于吴子刚显然不公平，现义乌商贸城租赁户全部亏损，如果继续缴纳运营管理费无异于杀鸡取卵，特根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，诉请1、将吴子刚与丰汇小商品公司签订的房屋租赁合同中第3年的运营管理费291957元变更为0元；2、诉讼费由被告方负担。丰汇小商品公司辩称：1、不同意变更合同条款；被告公司认为招商手册系商业广告属于要约邀请，不具有合同条款的约束力；2、吴子刚没有证据证明自己经营亏损；3、双方签订合同是双方真实的意思表示，根据诚实守信原则，吴子刚应当履行合同约定的义务；4、在双方签订的合同中并没有明确约定丰汇小商品公司的经营管理服务标准，而丰汇小商品公司也已经履行了自己的经营管理义务，吴子刚正常的生产经营风险不应当由丰汇小商品公司承担；5、吴子刚的房租加上运营管理费总额仅相当于市场上正常的房租管理费用，甚至偏低，而双方签订的租赁合同，时间为三年，应当将三年的费用视为一个整体，吴子刚已享受了前两年的优惠政策，如果减免第三年的费用，对丰汇小商品公司、国购置业公司来说都是显失公平的，自义乌商贸城开业以来，丰汇小商品公司一直处于亏损运营状态。综上，请求法庭驳回吴子刚诉讼请求。国购置业公司辩称：1、同意丰汇小商品公司的意见；2、吴子刚以合同法第54条为由请求变更合同，本公司认为法律依据明显不适用合同法54条约定的情形，吴子刚在事实与理由所陈述的两点理由与法律规定无关；吴子刚请求变更合同没有事实依据，招商运营手册并不体现在招商条款中，即便经营不利，也属于商业经营的风险，该风险与双方当事人不存在义务关系，其变更请求没有事实和法律依据；3、同意将本案性质定性为房屋租赁合同纠纷；4、关于招商手册是否构成要约的问题，本公司认为对吴子刚所主张的农班线，年推广费用，本身招商手册所约定的就不明确，不具体，不构成要约的要件，吴子刚即便出现经营困难，该事实的发生纯粹处于市场风险，其想通过诉讼方式将经营的风险转嫁到合同相对方，有悖于法律规定；5、关于房屋租金以及运营管理费，吴子刚在第一年、第二年经营期间所交纳的租金和运营管理费系减免后的费用，对其而言享受的所有优惠政策已享受完毕，在履行义务时提出变更，有悖于市场规律。为证明自己的主张，吴子刚向法庭提供的证据是：1、吴子刚身份证复印件，证明：原告身份情况；2、被告工商登记信息，证明：两被告主体情况；3、费用明细表，证明：原告要求变更第三年的运营管理服务费；4、招商手册，证明：被告广告中宣传内容具体明确，构成合同法上的要约；5、授权委托书，证明：义乌商贸城的委托人是国购置业公司，受托人是丰汇小商品公司。丰汇小商品公司为支持自己的辩解意见，提供了以下证据：1、市场推广活动照片及与第三方签订的市场推广合同协议【《宣城市第三届赏石文化展国庆开业活动服务合同》、《国购义乌商贸城试营业服务合同书》、《郎溪义乌商贸城楼顶发光字采购合同》、《国购义乌商贸城开业服务合同书》、《国购义乌商贸城农产品交易会服务合同书》、《国购义乌商贸城年货节服务合同书》】，证明：为推广郎溪义乌商贸城知名度和增加品牌效应，公司举办的相关经营活动；2、农班客运站照片及车站运营期间道路工程、交通治安、标线等施工合同，证明：现义乌商贸城车站情况；3、《损益表》，证明：现丰汇小商品司处于亏损运营状态；4、《委托租赁与管理合同》，证明：国购置业公司委托授权丰汇小商品市公司对郎溪义乌商贸城进行经营管理；5、《房屋租赁合同》，证明：原被告之间存在相应的合同权利义务。郎溪国购置业有限公司为支持自己的辩解意见，提供了以下证据：1、举办活动照片（国购爱心助学捐助活动及文艺汇演活动、农班站公交车捐赠及相关补助的协议等），证明：为推广郎溪国购品牌，举办的相关公益活动；2：合同一组【《汽车站三面翻广告发布合同》、《十字铺高炮广告发布合同》、《郎溪小商品市场项目开工仪式服务合同》、《郎溪小商品市场中桥镇高炮广告发布合同》、《郎溪小商品市场栖凤园路演及开放日服务合同》、《郎溪小商品市场项目三维动画宣传片制作合同》、《郎溪小商品市场乡镇巡演服务合同》、《郎溪小商品市场招商发布会演出服务合同》、《郎溪小商品市场招商发布会服务合同》、《郎溪小商品市场农班车换乘中心附属建安工程施工合同》、《郎溪小商品市场农班车客运站精神堡垒、调度室字制作合同》】等。证明：为推广郎溪国购品牌和增加商贸城经营便利而主动做出的相关经营活动。庭审质证时，丰汇小商品公司对吴子刚所举证据的质证意见为：对所有证据的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据4，认为是招商广告是不具体明确的，不构成要约邀请，且已经远远达到了年六千万推广费用。郎溪国购置业有限公司对吴子刚所举证据的质证意见为：对证据3真实性、合法性及证明目的没有异议，对关联性有异议，费用明细表是基于合同的一个附件，双方的权利义务不仅不体现在明细表中，也体现在费用明细表依附的主合同中；该费用明细表所反应的被告所收取的费用明确具体，且未附有条件限制；对其他证据同意丰汇小商品公司的质证意见，另补充认为招商手册体现的是当时招商政策环节当中的，农际班线与年推广费用不明确不具体，不具有可操作性。吴子刚对丰汇小商品公司所举证据的质证意见为：对证据1真实性有异议，但有些活动项目系商户自己组织的，与丰汇公司没有关系，如精品年货节，是招商来举办活动的人是付了租金给公司的，元宵节的活动是郎溪县搞的活动，且被告的活动未提供发票，啤酒节活动是几个老板租了场地卖烧烤，这些活动并不能给商户带来帮助；另外，关于义乌商贸城的开业典礼，合同上开业时间是7月1号，当时真正开业时间是10月1号，丰汇小商品公司也是违约；对证据2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到履行相应义务的证明意义；对证据3真实性、合法性无异议，不能达到证明与本案相关的证明目的；对证据4、5没有异议；吴子刚对国购置业公司所举证据的质证意见为：对证据1真实性有异议，活动情况不清楚，对证据2真实性、合法性无异议，要求提供税票且税票总额应该加起来超过6000万，才认为被告履行了相应的推广义务。丰汇小商品公司与国购置业公司对互相所举证据均无异议。对原、被告提供的证据，本院经审查认为：原告吴子刚所举证据1、2、3、5及被告丰汇小商品公司所举证据4、5，到庭各方均无异议，本院予以确认，作为认定案件基本事实的依据；原告吴子刚所举证据4，两被告对其证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析认定；丰汇小商品公司所举证据1、2及国购置业公司所举证据1、2，均是两被告为证明其推广义乌商贸城品牌所提供的相关证据，对上述4组证据本院审查认为，上述证据能够证明两被告在义乌商贸城运营前及运营过程中对义乌商贸城进行了部分活动推广，但不足以证明其每年推广费用超过6000万元；丰汇小商品公司所举证据3，系其公司亏损情况表，与本案待证事实缺乏关联，本院不予采纳。根据采信的证据及庭审查明情况，本院确认如下事实：郎溪义乌商贸城又称“郎溪小商品市场”，除已经出售的部分房屋外，剩余房屋均系国购置业公司名下财产，2012年11月20日，国购置业公司（委托方）与丰汇小商品公司（受托方）签订《委托租赁与管理合同》，约定国购置业公司委托丰汇小商品公司管理郎溪义乌商贸城，丰汇小商品公司的权利包括进行商业招租、运营、管理等。委托期限为10年，即自2013年7月1日起至2023年6月30日止。2013年3月31日，丰汇小商品公司（甲方）与吴子刚（乙方）签订《郎溪小商品市场房屋租赁合同》，约定将“郎溪小商品市场”房屋编号分别为D1-102（面积110.83平方米）、D1-103（面积110.83平方米）、D1-104（面积110.83平方米）、D1-105（面积110.83平方米）、D1-106（面积110.83平方米）、D1-107（面积160.40平方米）、D1-137（面积99.49平方米）、D1-138（面积99.49平方米）、D1-139（面积99.49平方米）、D1-140（面积99.49平方米）、D1-141（面积99.49平方米）、D1-142（面积99.49平方米）、D1-143（面积99.49平方米）、D1-144（面积99.49平方米）、D1-145（面积99.49平方米）、D1-146（面积99.49平方米）D1-147（面积99.49平方米）、D1-148（面积99.49平方米）、D1-149（面积99.49平方米）的二十一间房屋（总面积2021.8平方米）租赁给吴子刚用于从事“家居”行业，租赁期限为2013年7月1日起至2016年6月30日止。租赁期限乙方应负担租金、运营管理（服务）费、物业服务费、首次装修垃圾清运费、公共能耗费等。吴子刚的租金、运营管理（服务）费、物业服务费等分别为第一年（2013年7月1日-2014年6月30日）：年租金17999元，运营管理（服务）费101993元，物业服务费0元，首次垃圾费4046元；第二年（2014年7月1日-2015年6月30日）：年租金40799元，运营管理（服务）费218608元，物业服务费29119元，第三年（2015年7月1日-2016年6月30日）：年租金68042元，运营管理（服务）费291957元，物业服务费0元。双方在合同第十七条“变更和解除本合同的条件”中约定，因不可抗力原因导致双方或单方无法履约，双方互不承担任何责任。第十八条“违约责任”中约定“1、甲方未按照合同约定向乙方交付商铺，其延期交付时间则向乙方支付每日商铺使用费的违约赔偿金；2、在合同约定的使用期内，如乙方违反本合同之相关约定，……”。双方合同签订后，丰汇小商品公司如约向吴子刚交付了房屋，吴子刚进行装修并经营至今，也按照合同约定缴纳了前两年的租金、运营管理（服务）费、物业服务费等，第三年的租金、运营管理（服务）费未缴纳。现吴子刚主张国购置业公司、丰汇小商品公司违约且其经营困难，依据合同法第五十四条之规定，要求将双方签订的《郎溪小商品市场房屋租赁合同》中第三年运营管理（服务）费291957元变更为0元。庭审中，吴子刚要求向国购置业公司主张合同权利。另查明：国购置业公司、丰汇小商品公司在郎溪义乌商贸城招商手册招商政策里承诺“物流服务：市场将特设物流总心郎溪农班车客运站，十字、涛城、毕桥、新发等14条农班车客运线路覆盖全县，为经营商提供进、出货便利；……，管理服务：国购自持40%物业并成立专业市场管理团队，负责市场管理、服务和推广工作，年6000万推广费用，全方位传播品牌形象”。目前农班车客运站约4、5条客运班线，国购置业公司、丰汇小商品公司为郎溪义乌商贸城进行了推广，但年推广费用不足6000万元。本院认为：合法有效的合同应当予以履行。本案中，原告吴子刚虽系与被告丰汇小商品公司签订的《郎溪小商品市场房屋租赁合同》，但被告丰汇小商品公司系受被告国购置业公司委托，故原告吴子刚有权向被告国购置业公司主张合同权利。现原告吴子刚主张按照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，要求变更合同条款，根据该规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。现原告吴子刚并未提供证据证明其签订合同时存在重大误解或者签订合同系违背其真实意思表示，也未提供证据证明签订《郎溪小商品市场房屋租赁合同》时显失公平，且《郎溪小商品市场房屋租赁合同》已经实际履行2年，双方对前2年合同的履行也均未持任何异议，故原告吴子刚主张根据该条变更合同，本院不予支持。至于原告吴子刚主张两被告未完成“招商手册”中的承诺，应视为违约，故其有权利变更合同条款的意见，本院审查认为，即使被告国购置业公司、丰汇小商品公司违反了招商手册的相关承诺，或者存在违反合同义务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但该规定中并未赋予守约方变更合同主要条款的权利。综上，原告吴子刚主张将与丰汇小商品公司签订的《郎溪小商品市场房屋租赁合同》中第三年运营管理（服务）费291957元变更为0元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第四百零三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴子刚诉讼请求。案件受理费5800元，由原告吴子刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审　判　长　　李大财人民陪审员　　张晓红人民陪审员　　韦爱珍二〇一六年四月五日书　记　员　　李　昊附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注公众号“”