（2016）内01民终51号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-23
案件名称
内蒙古富华物业服务有限公司与肖永丽物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古富华物业服务公司,肖永丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终51号上诉人（原审原告）内蒙古富华物业服务公司。住所地呼和浩特市赛罕区大学东路桥华世纪村A区。法定代表人王宏俊，总经理。委托代理人王婞，内蒙古新广律师事务所律师。委托代理人祁金平，内蒙古新广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）肖永丽，女，1972年10月2日出生，汉族，无业，现住呼和浩特市赛罕区。委托代理人胡欣，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托代理人闫忠贵，男，汉族，1972年6月6日出生，无固定职业，住呼和浩特市赛罕区东。上诉人内蒙古富华物业服务有限公司（以下简称富华物业公司）因与被上诉人肖永丽物业服务合同纠纷一案，不服赛罕区人民法院（2015）赛民初字第03498号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人富华物业公司公司的委托代理人王婞，被上诉人肖永丽及其委托代理人胡欣、闫忠贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年3月1日，内蒙古巨华房地产开发有限责任公司与富华物业公司签订了《物业服务协议》，委托富华物业公司对巨华时代广场1号楼进行物业服务，约定该小区周边环境营造氛围暂不完美，暂定实际收费1-3层楼每平米每月收取物业费1.30元；4层楼以上每平米每月收取物业费1.50元。该标准从2010年7月1日起执行。2013年5月8日，内蒙古巨华房地产开发有限责任公司与富华物业公司签订了《前期物业服务合同示范文本》，约定由富华物业公司为巨华时代广场提供前期物业管理服务事宜。合同期限为3年，自2013年5月8日至2016年5月8日止，合同第七条物业服务费的收费标准为住宅3.5元／月.平方米，经业主同意的其他费用装修垃圾清运费1.90元／㎡。合同第八条业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业服务费用按年／季／月交纳，业主或物业使用人应在每年／季／月前10内履行交费义务。合同第二十九条业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向物业公司支付违约金。拖欠费用三个月以上，物业公司可向违约方提起诉讼。肖永丽系巨华时代广场1号楼3单元7层东户房屋的产权人，该房屋建筑面积为151.3平方米，2009年11月26日，肖永丽入住该小区。2010年7月1日至2015年9月1日富华物业公司为小永丽所在的小区提供了事实上的物业服务。另查明，肖永丽自2009年11月26日入住巨华时代广场至今未交纳物业费及垃圾费。原审法院认为，富华物业公司与内蒙古巨华房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同示范文本》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力”的规定，该合同为有效合同，对业主具有约束力。肖永丽作为该小区的业主接受了富华物业公司的服务，应当交纳物业服务费用，肖永丽未按时向富华物业公司交纳物业费的行为已构成违约。肖永丽抗辩2009年11月26日至2013年8月23日，富华物业公司向肖永丽催缴物业费已过时效，针对上述情况，富华物业公司提供的证据未证明关于诉讼时效中止、中断的事由，因此肖永丽关于富华物业公司的部分起诉已经超过诉讼时效的答辩理由该院予以认可。关于富华物业公司要求肖永丽支付2015年10月-11月的物业费，因该费用并未实际发生，该院不予支持。故根据合同约定肖永丽应向富华物业公司支付物业费5674元（151.3×25个月〈2013年8月23日至2015年9月22日〉×1.5元／月／平米）和垃圾费345元（69个月〈2009年11月26日至2015年9月22日〉×5）。对于富华物业公司要求支付滞纳金，因物业服务合同中没有关于滞纳金的约定亦无相关法律依据，故该院不予支持。关于肖永丽主张富华物业公司支付补偿款，可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》之规定第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：一、被告肖永丽于本判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古富华物业服务有限公司物业服务费5674元和垃圾费345元。二、驳回原告内蒙古富华物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费318元已减半收取，由被告肖永丽负担76元，原告内蒙古富华物业服务有限公司承担242元。上诉人富华物业公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一审判决认定“肖永丽抗辩2009年11月26日至2013年8月23日，富华物业公司向肖永丽催缴物业费已过时效，针对上诉情况，富华物业公司提供的证据未证明关于诉讼时效中止、中断的事由，因此肖永丽关于富华物业公司的部分起诉已经超过诉讼时效的答辩理由本院予以支持。”这一认定是错误的。肖永丽从2009年11月26日入住开始至今从未缴纳物业，富华物业公司从开始收取物业费就持续向肖永丽催缴，但肖永丽不予缴纳，富华物业公司物业工作人员多次上门、电话对肖永丽进行物业费的催缴工作，且从事实上看肖永丽的侵权行为一直在持续过程中，不受诉讼时效的约束。一审法院以超过诉讼时效为由未支持富华物业公司请求的2009年11月26日至2013年8月23日期间的物业费，是对事实认定的错误。一审判决认定“对于原告要求支付滞纳金，因物业服务合同中没有关于滞纳金的约定亦无相关法律依据，故本院不予支持。”这一认定有误。一审判决中查明了“合同第二十条业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向物业公司支付违约金。”既然已经查明了有约定金的约定，就应该支持富华物业公司的滞纳金即违约金请求。综上，一审判决认定事实有误，适用法律不当，应依法撤销并改判。、被上诉人肖永丽辩称，一、2009年11月26日至2013年8月23日富华物业公司向肖永丽催缴物业费已过时效，2015年10月至2015年11月物业费不应当支持，因富华物业公司未履行物业服务；二、双方当事人未签订过物业服务合同，富华物业公司应提供相关证据证明其物业费的收费依据，服务标准及其内容，否则富华物业公司主张每户每平米1.5元不能成立；三、双方从未对生活垃圾费的收取有过约定，富华物业公司应提供相关证据证明其可以向肖永丽收取上述费用及收费标准；四、富华物业公司从2010年7月1日开始收取物业费，并非从肖永丽入住之日起开始收取；五、摩尔城曾向肖永丽补偿过2779元物业费，富华朗域也曾向肖永丽补偿750元噪音费，但肖永丽至今未取得上述费用；滞纳金没有约定，富华物业公司无权主张，服务不到位，应当减免。一审判决正确，请求维持原判。二审中，上诉人富华物业公司除坚持一审提交的证据外，向本院提交了一份新证据“催费通知”，证明上诉人富华物业公司的诉讼请求没有超过诉讼时效。被上诉人肖永丽向本院提交了证人证言，证明物业公司服务不到位。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是一、上诉人富华物业公司主张2009年11月26日-2013年8月23日期间的物业费是否超过诉讼时效；二、肖永丽是否应支付未交物业费的滞纳金。针对第一个争议焦点。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，“下列事实，当事人无需举证证明；根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实。”肖永丽自入住小区以来，至今未支付物业费，根据富华物业公司在二审中提交的证据《催费通知》，足以证明富华物业公司进行了物业费的催收工作，并且物业费的催收工作是物业公司的一项基本工作。富华物业公司的服务是连续的，肖永丽拖欠物业费的行为也是连续的，故肖永丽所欠富华物业公司的物业服务费未超过诉讼时效。根据合同约定肖永丽每个月应交物业费226.95元，从2009年11月至2015年9月期间所欠物业费151.3平方米×69个月×1.5元／月／平方米，共计15659.55元。垃圾费345元。针对第二个争议焦点，肖永丽是否应支付滞纳金的问题。富华物业公司要求肖永丽支付滞纳金，因为物业服务合同中并未约定滞纳金，况且物业合同是内蒙古巨华房地产开发有限公司与富华物业公司之间签订的合同，合同中虽然约定了违约条款，但并没有约定滞纳金，也没有业主和业主委员会的签字，故富华物业公司主张滞纳金的损失，本院不予支持。综上所述，上诉人富华物业公司的部分上诉理由成立，其部分上诉请求予以支持。一审判决适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下；一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第03498号民事判决第二项，即“驳回原告内蒙古富华物业服务有限公司的其他诉讼请求。”。二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第03498号民事判决第一项，即“被告肖永丽于本判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古富华物业服务有限公司物业服务费5674元和垃圾费345元。”。三、肖永丽于本判决生效之日起是十五日内给付内蒙古富华物业服务有限公司物业服务费15659.55元和垃圾费345元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费560元，由内蒙古富华物业服务有限公司承担300元，由肖永丽承担260元。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 徐晓凡二〇一六年四月五日书记员 韩 晶 来源：百度“”