（2016）京0101民初2673号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-01
案件名称
冯纯与北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯纯,北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初2673号原告（反诉被告）：冯纯，女，1953年1月19日出生。委托代理人：胡德巧，男，1955年8月10日出生。被告（反诉原告）：北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里317号楼1111室，组织机构代码05143××××。法定代表人：刘福，总经理。委托代理人：解永浩，男，1988年7月16日出生。委托代理人：张飞，男，1989年8月29日出生。原告（反诉被告）冯纯与被告（反诉原告）北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司（以下简称鸿福嘉业公司）房屋租赁租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理，依法由代理审判员王璐适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯纯及其委托代理人胡德巧，被告委托代理人解永浩、张飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯纯诉称：原、被告于2015年12月30日签订《北京市房屋出租代理合同》，约定原告将位于北京市东城区×胡同×号×楼×室的房屋出租给被告，租期自2016年1月1日至2017年3月31日，其中免租期30天，租金从2016年2月日起算，月租金6000元，合同签订之日已付半年租金30000元。双方在合同中补充规定：1、原告允许被告在客厅做隔断出租此屋（在客厅不打钉、不打眼、做推拉门）；2、房屋长期居住人数不超过4人。2016年1月8日，原告发现被告更换门锁，将客厅装修成一门一窗封顶的房间，内有双层上下铺床，住2人，主卧室被装修成两个房间，住两家5人，室内电线线路也被改变。原告指出被告违约，但被告拒绝更改。2016年1月13日，原告将上述情况报告了居委会和派出所，居委会及派出所现场确认房屋被租给4家8人，实际居住9人，并限时恢复原状。原告提出解除合同，被告不予理睬。2016年1月21日，在派出所和居委会的敦促下，被告拆除主卧和客厅的隔断，但墙面、地板受到破坏。2016年1月22日上午，4家租户全部搬出，街道综治办将卧室贴上封条。原告认为，被告违反合同和相关法规，给原告造成损失，现起诉要求解除双方签订的租赁合同，被告将房屋交还原告，支付拖欠的水费燃气费19.25元，向原告赔偿房屋损失12000元，赔偿家具损失5500元（包括1台20**年购买的32寸长虹电视机、1张板材圆桌、1张单人床），并按照每月租金2倍的标准向原告支付自2016年1月1日至2016年3月17日的房屋租金。被告鸿福嘉业公司答辩并提起反诉称：不同意原告的诉讼请求。合同约定的解除条件是改变房屋主体结构，被告没有改变房屋主体结构，不同意解除合同。双方签订合同时，原告同意打隔断，合同第十三条“在客厅”三个字是2016年1月13日原告要求被告工作人员后加的，之后原告即到居委会进行举报。被告未在墙上打钉打眼，不同意赔偿损失。2016年1月22日原告带领派出所和居委会在房屋贴封条，导致被告无法进入，不同意支付租金。此外，原告擅自拿走被告工人的工具，导致工人6天无法工作而产生误工费。被告在签订合同时已支付半年房租，现反诉要求原告返还全部房屋租金30000元，承担被告装修费用5000元，家具费用3000元，广告费2000元以及误工费1000元。针对鸿福嘉业公司的反诉，冯纯辩称：被告擅自装修改变房屋结构并分割出租，导致双方发生纠纷，被告应当承担全部违约责任和赔偿损失。居委会、派出所及街道办的行政执法措施及时、必要，被告的违约行为影响了原告正常出租房屋，应当承担全部责任。被告所称原告私自拿走工具也非事实。不同意被告的全部反诉请求。经审理查明：原、被告于2015年12月30日签订《北京市房屋出租代理合同》，约定原告将位于北京市东城区×胡同×号×楼×室的房屋出租给被告，租期自2016年1月1日至2017年3月31日，其中免租期30天，租金从2016年2月日起算，月租金6000元，合同签订之日已付半年租金3万元。根据合同约定，被告擅自改变房屋主体结构及房屋租赁用途的，原告有权单方解除合同。双方在合同中补充规定：1、原告允许被告在客厅做隔断出租此屋（在客厅不打钉、不打眼、做推拉门）；2、房屋长期居住人数不超过4人。2016年1月8日，原告发现被告对房屋结构进行更改并租予多人，遂于2016年1月13日向居委会和派出所进行了举报。2016年1月21日，在派出所和居委会的敦促下，被告拆除主卧和客厅的隔断，2016年1月22日上午，4家租户共8人全部搬出，街道综治办将卧室予以查封。经本院现场勘验，涉诉房屋客厅及主卧地面、墙面有粘贴痕迹，墙面原安装隔断墙的位置已重新刷漆，墙上贴有大面积粉色墙纸，客厅及主卧各有一个开关有被粘贴封死的痕迹，并各增加一个电线盒；客厅西侧墙上有一个直径约5厘米的孔，吸顶灯有被移动的痕迹；主卧北墙及次卧门上有打孔痕迹。经核对，原告认可室内有一个单人床架及一个方桌为原告所有，但否认被告返还的电视机、一个单人床架、两个床垫为原有物品，原有的一个圆桌亦未返还。双方确认尚欠煤气费11.25元，水费8元。该地区派出所李雪警官称，查封涉案房屋时曾告知原、被告双方可在自行协商后拆除封条，后因双方未能自行协商且隔断墙已拆除、违法事实已不存在，由派出所与综治办于2016年2月2日拆除封条，且拆除封条前曾通知被告，但被告未到场。庭审中，原告认可合同补充规定第一项“原告允许被告在客厅做隔断出租此屋”一句中“在客厅”三个字系2016年1月13日被告工作人员张飞应原告要求补加的。另，双方于2016年3月17日对涉诉房屋进行了交接。上述事实，有《北京市房屋出租代理合同》，现场勘验笔录，工作笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：双方订立的《租赁合同》属双方真实意思表示，双方当事人均应全面诚信审慎履行。根据已查明的事实，被告在涉案房屋中打隔断墙并出租给多人，违反了相关法律法规的规定，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，但原告要求按照每月租金2倍的标准向原告支付自房屋租金及使用费的诉讼请求缺乏依据。鉴于双方在合同中约定了免租期，支付租金的起始日应为2016年2月1日。另外，原告认可合同补充规定第一项“原告允许被告在客厅做隔断出租此屋”一句中“在客厅”三个字系2016年1月13日被告工作人员张飞应原告要求补加的，据此可以认定原告签订合同时同意被告做隔断出租房屋，故因房屋查封产生的租金损失应当由双方分担。鉴于双方在诉讼期间已对涉诉房屋进行了交接，故对于原告要求交还房屋的诉讼请求，本院不再处理。根据现场勘验情况，被告更改涉诉房屋室内结构对房屋造成一定破坏，故对于原告要求赔偿房屋损失的诉讼请求，本院予以支持，具体数额由本院依法酌定。原告不认可被告返还的部分家具，且双方均无法举证证明原有家具的具体样式，故对于原告要求赔偿家具损失的诉讼请求，本院予以支持，具体数额由本院依法酌定。被告在签订合同时已支付半年租金，现被告已将涉诉房屋返还原告，原告应当向被告返还剩余租金，故对于被告要求返还租金的反诉请求，本院予以支持。被告装修费用、家具费用及广告费系其对外出租所支付的必要费用，与双方合同并无实际联系，故对于被告要求赔偿上述费用的反诉请求，本院不予支持。被告要求支付误工费的反诉请求，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告冯纯与被告北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租代理合同》：二、被告（反诉原告）北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）冯纯赔偿房屋损失一千二百元，赔偿家具损失九百五十元，支付水费、燃气费十九元二角五分（从被告已支付的租金中抵扣）；三、原告（反诉被告）冯纯于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司返还房屋租金二万三千一百三十元七角五分（已扣除二〇一六年二月一日至二〇一六年三月十七日期间房屋租金四千七百元，房屋损失一千二百元，家具损失九百五十元，支付水费、燃气费十九元二角五分）；四、驳回原告（反诉被告）冯纯的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费及反诉案件受理费共计626元，由原告（反诉被告）冯纯负担300元（已交纳213元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京鸿福嘉业房地产经纪有限公司326元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王璐二〇一六年四月五日书 记 员 康婧 来源：