（2016）鄂10民终字28号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-25
案件名称
上诉人邓自力、李偑娟与被上诉人向杰秋房屋买卖合同纠纷案二审判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓自力,李佩娟,向杰秋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十五条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂10民终字28号上诉人（原审被告）：邓自力。上诉人（原审被告）：李佩娟（邓自力之妻）。被上诉人（原审原告）：向杰秋。委托代理人：康丛林，湖北荆楚律师事务所律师。上诉人邓自力、李佩娟因与被上诉人向杰秋房屋买卖合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第00869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邓自力、李佩娟，被上诉人向杰秋及其委托代理人康丛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审认定，2005年3月2日，向杰秋与邓自力、李佩娟签订《售房协议》，约定：“甲方（李佩娟、邓自力，下同）将坐落在钢管厂8栋3门2楼1号房屋（房产证登记的房屋坐落位置为：沙市区北京东路钢管厂生活区8栋2门204号）售给乙方（向杰秋，下同），甲、乙双方经协商，达成以下共识：一、售房金额为贰万贰仟伍佰元整（22500元）；二、乙方将房款一次性交给甲方，甲方将《房产证》、《土地使用权证》交给乙方；三、房屋内的水电一次性交接清楚，甲方将购电卡交与乙方，乙方将剩余电费交给甲方；四、售出房屋经甲乙双方协商不过户，如果过户甲方不承担过户费；五、本合同自双方签字盖章之日起生效；六、本合同一式四份，甲乙双方各执二份”。2005年3月3日，向杰秋支付购房款22500元，邓自力、李佩娟给向杰秋出具了《收条》，内容为：今收到房款贰万贰仟伍佰元整（22500.00元）。邓自力、李佩娟收到房款后将位于沙市区北京东路钢管厂生活区8栋2门204号房屋及该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交付给向杰秋。后邓自力、李佩娟多次与向杰秋协商回购该房屋未果。一审认为，向杰秋与邓自力、李佩娟均为完全民事行为能力和完全民事权利能力自然人，自愿签订的《售房协议》没有违反法律、行政法规的规定；按照合同相对性原则，不论房款是由向杰秋母亲支付，还是由向杰秋本人支付，也不论向杰秋本人还是其母亲在该房屋内居住，均不能改变向杰秋作为《售房协议》买受人的合同地位，向杰秋有权依据《售房协议》向卖售人邓自力、李佩娟主张权利。邓自力、李佩娟关于向杰秋主体不适格的抗辩理由没有事实和法律依据，不予采纳。邓自力、李佩娟与向杰秋自愿签订《售房协议》，向杰秋履行了支付房款义务，邓自力、李佩娟也履行了交付房屋及相关权证的义务，虽然未办理变更登记，未发生物权效力，但合同已经生效。邓自力、李佩娟主张回购该房屋，是新的法律关系，新的法律关系是否成立并生效，必须具备新的法律关系成立并生效的要素。邓自力、李佩娟主张与向杰秋达成了《房屋回购协议》的依据是手机短信消息，邓自力所发出的短信消息证明向向杰秋发出了回购房屋的要约，并就回购价格和其他事宜进行了磋商，向杰秋回复的短信已经明确表示不接付款方式，不构成对要约的承诺，不具备新的法律关系成立并生效的要素，回购协议不成立。邓自力、李佩娟关于与向杰秋达成了回购房屋协议的抗辩理由没有事实和法律依据，不予采纳。向杰秋与邓自力、李佩娟签订的《售房协议》第四条约定：“售出房屋经甲乙双方协商不过户，如果过户甲方不承担过户费”，邓自力、李佩娟的对该约定的解释是：当时单位不允许过户，其主观上也有22500元价格比较低，对这个价格有意见的意思。这一解释不足以使一审法院相信是因约定出售的房屋价格过低才做出不过户约定。因为当时市场价格与约定的价格相当，如果认为价格低的话，可以要求增加价格，也可以约定过户的话增加价格。《售房协议》第四条约定“售出房屋经甲乙双方协商不过户，如果过户甲方不承担过户费”的真实意思表示是：办理登记过户费用由向杰秋承担。邓自力、李佩娟关于向杰秋尚欠500元房款未付清的抗辩意见，因没有证据证明，不予采纳。该《售房协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的规定，不损害国家、集体和他人利益，是合法有效的协议，应受法律保护。向杰秋请求法院判令邓自力、李佩娟继续履行房屋买卖协议，配合办理房屋及土地过户手续并承担本案诉讼费用的主张予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：邓自力、李佩娟于判决发生法律效力之日起10日内协助向杰秋将位于荆州市沙市区北京东路钢管厂生活区8栋2门2楼204号房屋（房屋所有权证号：荆州房权证沙字第×××号，国有土地证号：荆州国用（20**）字第×××号）变更登记到向杰秋名下。案件受理费3059.00元，由邓自力、李佩娟负担。邓自力、李佩娟不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审以未提交录音整理的书面材料为由，认定房款已经付清，邓自力、李佩娟不服，录音当场播放声音清晰，向杰秋认可欠500元房款。二、2005年3月2日，双方签订《售房协议》时，特别约定“售出房屋经甲乙双方协商不过户”。到现在已经长达10年时间，向杰秋也一直未提过户事情，从2007年厂里运行小区搬迁项目至今，单位类似这样房屋买卖大部分都协议收回，涉案房屋双方也同意收回，收回金额为9万元都没有争议，仅在房屋交接时间上有出入。对于向杰秋来说，当年仅支付了22000元，还欠500元，买卖合同实际没完成。现在获得高达9万元的高价回报，而且还白居住10年，收益匪浅。如今起诉，依据不足。三、向杰秋要求过户真正原因是，涉案房屋大幅增值。向杰秋购买房屋多年，根据约定，从来没提及过户事情，2007年厂里小区搬迁项目运作开始，双方就协商收回房屋，向杰秋同意，说等等看。直到最近单位才对房屋政策作了调整，允许以旧房屋面积同等转换新房，需要增加面积的，按每平方米3800元单价购买。也就是说涉案房屋，由原来每平方米400元，一夜暴涨九倍，单价高达每平方米3800元。综上，向杰秋起诉依据不足，一审认定事实不清，判决应依法予以撤销。向杰秋针对邓自力、李佩娟的上诉答辩称：一、向杰秋已经付清购房款，邓自力、李佩娟出具的收条可充分证明。二、邓自力、李佩娟，根据2005年3月2日签定的购房协议第4条的约定，不是不过户，而是过户时其费用由向杰秋承担。三、双方虽对回购房屋进行过协商，但双方并没有达成一致。一审法院判决正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十五条规定：当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。邓自力、李佩娟与向杰秋签订房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。向杰秋依照合同的约定支付了房款，邓自立接受了房款，将房产证、土地证交给了向杰秋，并将房屋交付向杰秋实际使用、居住至今。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。诚实信用原则，要求民事主体在从事民事活动时应当诚实无欺、恪守信用，以善意的方式行使权力、履行义务，不得规避法律义务。邓自力、李佩娟与向杰秋签订的《售房协议》第四条约定“售出房屋经甲乙双方协商不过户，如果过户甲方不承担过户费”。从房屋买卖合同性质及《售房协议》约定的内容看，邓自力、李佩娟是出售房屋、获得房款，向杰秋是支付房款、获得房屋。协助办理过户手续既是买卖合同的附随义务，又是诚信原则的要求。向杰秋要求邓自力、李佩娟继续履行房屋买卖协议，配合办理房屋及土地过户手续的诉讼请求应予支持。向杰秋为证明其已支付全部房款，提供了邓自力、李佩娟出具的收到房款的《收条》作为书证，该《收条》载明：“今收到房款贰万贰仟伍佰元整（22500.00元）邓自力、李佩娟”。邓自力、李佩娟上诉称向杰秋实际支付了22000元房款，欠500元房款至今未付，提供了录音资料作为本案证据，但该录音资料并不能充分反映房款支付情况，而且向杰秋亦不认可。从证据效力上看，向杰秋提供的房款的《收条》为邓自力、李佩娟亲笔书写并签名，系为书证，邓自力、李佩娟提供的录音资料不能推翻向杰秋提供的《收条》的证据证明效力。综上，邓自力、李佩娟的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由邓自力、李佩娟负担。本判决为终审判决。审判长 万冀松审判员 徐 凯审判员 刘国平二〇一六年四月五日书记员 徐 芬 百度搜索“”