（2016）渝01民终63号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-24
案件名称
重庆卓越物业管理有限公司与袁盾军物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁盾军,重庆卓越物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《重庆市物业管理条例（2009年）》：第十二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第七十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终63号上诉人（原审被告）袁盾军，无固定职业。委托代理人刘欣，无固定职业。被上诉人（原审原告）重庆卓越物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路9号附7号。法定代表人何跃，重庆卓越物业管理有限公司总经理。委托代理人俞理伟、胥毅，中豪律师集团（重庆）事务所律师。上诉人袁盾军与被上诉人重庆卓越物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年11月20日作出（2015）沙法民初字第09842号民事判决，上诉人袁盾军对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2016年3月7日进行了询问，上诉人袁盾军及其委托代理人刘欣，被上诉人重庆卓越物业管理有限公司（以下简称卓越公司）的委托代理人胥毅参加了询问。现已审理终结。原告卓越公司诉称，被告袁盾军是重庆市沙坪坝区沙滨路9号美丽山水6-1-17-4的业主，原告自2011年2月1日起，为卓越美丽山水小区业主提供物业服务。《卓越美丽山水小区物业服务合同》约定，物业服务费用标准为住宅按建筑面积计算1.8元／平方米／月，被告应于当月10日前交纳当月物业服务费；被告未能按时如数交纳物业服务费的，应按自该款项应付之日起应交纳的物业服务费用总额的3‰的标准按日计付违约金。被告每月应交纳物业服务费224.66元，但被告拒交2011年3月至2015年6月期间的物业服务费，经原告催收，被告至今仍拒绝交纳物业服务费，现原告诉至法院，请求判令被告立即向原告支付2011年3月1日至2015年6月30日期间的物业服务费11008.34元及逾期支付物业服务费的违约金，该违约金以被告每月拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之三的标准，从欠付之日起计算至实际付清之日为止。被告袁盾军辩称，1、由羊角堡社区居委会与原告签订的物业服务合同不成立，原告无权要求被告支付该物业服务合同约束期间的物业服务费；2、原告起诉要求支付的2013年3月至2013年7月期间的物业服务费已经超过诉讼时效；3、如果法院判令被告支付欠付物业服务费的违约金，原告主张的违约金标准过高，请求法院依法予以调整。一审法院审理查明，重庆市沙坪坝区沙滨路9号美丽山水6-1-17-4号房屋的建筑面积为124.81平方米，其所有权人系被告，被告于2007年10月24日办理了接房手续。2011年1月29日，原告卓越公司（乙方）与羊角堡社区居委会（甲方）签订《卓越美丽山水小区物业服务合同》，该合同载明，甲方（业主大会），组织名称：卓越美丽山水业主，业主代表人：羊角堡社区居委会；乙方（物业管理企业），企业名称：重庆卓越物业管理有限公司，合同约定：由乙方为重庆市沙坪坝区沙滨路9号卓越美丽山水小区提供物业管理服务，物业服务合同期间为自2011年2月1日起至2012年1月31日止，在合同期限内，业主委员会成立后，业主大会作出重新选聘物业管理企业的决定，并与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费按建筑面积计价，住宅为1.8元／月／平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日至10日交纳当月物业服务费；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按自该款项应付之日起应交纳的物业服务费总额的3‰的标准按日计算违约金并支付给乙方。重庆市沙坪坝区土湾街道羊角堡社区居民委员会在合同落款的甲方处加盖了印章。2012年2月28日，原告卓越公司（乙方）与卓越美丽山水业主（甲方）签订《卓越美丽山水小区物业服务合同》，该合同载明，甲方（业主大会），组织名称：卓越美丽山水业主，业主代表人：羊角堡社区居委会；乙方（物业管理企业），企业名称：重庆卓越物业管理有限公司，合同约定：由乙方为重庆市沙坪坝区沙滨路9号卓越美丽山水小区提供物业管理服务，物业服务合同期间为自2012年2月1日起至2013年1月31日止，在合同期限内，业主委员会成立后，业主大会作出重新选聘物业管理企业的决定，并与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费按建筑面积计价，住宅为1.8元／月／平方米，物业服务费按月收取，业主或物业使用人应在每月1日至10日交纳当月物业服务费；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按自该款项应付之日起应交纳的物业服务费总额的3‰的标准按日计算违约金并支付给乙方。重庆市沙坪坝区土湾街道羊角堡社区居民委员会在合同落款的甲方处加盖了印章。2013年3月31日，原告卓越公司（乙方）与重庆市沙坪坝区卓越美丽山水业主委员会（甲方）签订《卓越美丽山水小区物业服务合同》，约定：由乙方为重庆市沙坪坝区沙滨路9号卓越美丽山水小区提供物业管理服务，物业服务合同期间为三年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止。物业服务费按建筑面积计价，住宅为1.8元／月／平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日至10日交纳当月物业服务费；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按自该款项应付之日起应交纳的物业服务费总额的3‰的标准按日计算违约金并支付给乙方。签订上述协议后，原告于2011年2月1日进场并按约向被告及所在小区提供了物业服务。2012年，原告向一审法院起诉被告要求支付2011年2月至2012年8月期间的物业服务费，后原告撤回起诉。2013年3月21日，原告向被告邮寄催费通知，催收2011年3月至2013年2月28日的物业服务费，原告举示了邮政EMS特快专递详情单，该详情单载明收件人名称为袁盾军，收件地址为重庆市沙坪坝区沙滨路9号美丽山水6-1-17-4，邮戳时间为2013年3月21日。2014年7月18日，原告向被告邮寄催费通知，催收2011年3月至2014年6月30日的物业服务费，原告举示了邮政EMS特快专递详情单，该详情单载明收件人名称为袁盾军，收件地址为重庆市沙坪坝区沙滨路9号美丽山水6-1-17-4，邮戳时间为2014年7月22日。另查明，卓越公司于2011年3月24日取得了等级为贰级的物业服务企业资质证书。审理中，被告陈述其居住在重庆市沙坪坝区沙滨路9号美丽山水6-1-17-4房屋，其认可原告邮寄催费通知的邮政EMS特快专递详情单的真实性，也认可原告的邮寄时间分别是2013年3月21日、2014年7月22日，但被告陈述其没有实际收到催费通知，因为邮寄详情单上面无被告或者被告同住成年家属的签字。另外，被告举示了多份问询函、其他小区业主房屋的档案查询结果证明、其他小区业主出具的证明等证据拟证明土湾街道办事处在委托原物业服务公司重庆港铁物业服务公司征求意见的过程中弄虚作假，虚构业主同意的意思表示，羊角堡社区居委会与原告签订的物业服务合同不成立，对业主没有约束力。一审法院判决认为，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居委会代行业主委员会职责。因被告居住的美丽山水小区之前未依法成立业主大会和选举产生业主委员会，沙坪坝区土湾街道办事处依据该条例之规定，可指定羊角堡社区代行美丽山水小区业主委员会职责。被告举示了问询函、小区其他业主房屋的档案查询结果证明、小区其他业主出具的证明等证据拟证明土湾街道办事处在委托原物业服务公司重庆港铁物业服务公司征求业主意见的过程中弄虚作假，虚构业主同意的意思表示，抗辩称羊角堡社区居委会与原告签订的二份《卓越美丽山水小区物业服务合同》不成立，对业主没有约束力。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第七十三条第二款规定，可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求撤销的，人民法院不予保护。羊角堡社区代行美丽山水小区业主委员会职责作出决定与原告签订了《卓越美丽山水小区物业服务合同》，被告认为该决定侵害了其合法权益，可以请求人民法院予以撤销，但行使该项撤销权应当在行为成立起一年内行使，该期间为除斥期间，不发生中止、中断或者延长的法律效力，经过该期间，撤销权当然消灭。本案被告作为小区业主，在2011年2月1日原告进入小区提供物业服务时，理应知道羊角堡社区代行美丽山水小区业主委员会职责作出决定选聘原告作为小区的物业服务企业，应当在一年内行使其撤销权，在此期间被告未行使撤销权，其撤销权已归于消灭。另外，被告举示的十余份问询函即使能够证明土湾街道办事处在征求部分业主同意时存在瑕疵，但也不能证明土湾街道办事处在征求业主意见时未取得过半数业主的书面同意。综上，被告的此项抗辩不成立，不予支持。羊角堡社区居民委员会代表美丽山水小区业主与原告分别于2011年1月29日、2012年2月28日签订的《卓越美丽山水小区物业服务合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。美丽山水小区业主委员会成立后，于2013年3月31日与原告签订了《卓越美丽山水小区物业服务合同》，该合同也是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。上述合同对全体业主具有法律约束力，原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。被告房屋建筑面积为124.81平方米，按照《卓越美丽山水小区物业服务合同》的约定，住宅应按照建筑面积1.8元／月／平方米收取，被告每月应交纳物业服务费224.66元。2011年3月1日至2015年6月30日期间，被告共计应向原告交纳的物业服务费11682.32元。原告要求被告支付2011年3月1日至2015年6月30日期间的物业服务费共计11008.34元属于对自身民事权利的处分，一审法院予以支持。《卓越美丽山水小区物业服务合同》约定，业主或物业使用人应在每月1日至10日交纳当月物业服务费；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按自该款项应付之日起应交纳的物业服务费总额的千分之三的标准按日计算违约金。被告未按约交纳物业服务费，理应承担违约责任。但合同约定的每日千分之三的违约金标准过分高于造成的损失，一审法院根据被告的抗辩，依法将违约金标准调整为中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%。2011年3月1日至2015年6月30日期间，违约金以被告每月应交物业服务费224.66元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2011年3月至2015年6月期间的每月11日起计算至付清之日止。被告抗辩称其未实际收到原告邮寄的催费通知，原告的起诉已部分超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案原告于2012年向一审法院起诉要求被告支付物业服务费后撤回起诉，又分别于2013年3月21日、2014年7月22日通过邮政EMS特快专递的形式向被告邮寄了催费通知，两份邮寄详情单盖有邮政公司的邮戳，载明收件人名称为袁盾军，收件地址为重庆市沙坪坝区沙滨路9号美丽山水6-1-17-4，被告在庭审中也表明其居住在重庆市沙坪坝区沙滨路9号美丽山水6-1-17-4，该二份催费通知应当到达被告，可以作为原告向被告提出要求其交纳欠付物业服务费的依据，构成诉讼时效的中断，诉讼时效期间重新计算。原告分别于2012年、2013年3月21日、2014年7月22日向被告主张权利，于2015年8月25日向一审法院起诉，并未超过两年的诉讼时效，被告的此项抗辩不成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第七十三条第二款、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项、《重庆市物业管理条例》第十二条第二款之规定，判决：一、被告袁盾军在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆卓越物业管理有限公司2011年3月1日至2015年6月30日期间的物业服务费11008.34元。二、被告袁盾军于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆卓越物业管理有限公司违约金，该违约金以2011年3月1日至2015年6月30日期间被告每月应交物业服务费224.66元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%，自2011年3月至2015年6月期间的每月11日起计算至付清之日止，三、驳回原告重庆卓越物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费76元，减半收取38元（原告已预交），由被告袁盾军负担，此款限被告袁盾军于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆卓越物业管理有限公司。宣判后，袁盾军不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：撤销一审判决并依法改判，驳回被上诉人在一审中提出的没有事实依据及超过诉讼时效的部分的诉讼请求。主要事实和理由：1、一审认定事实不清。在一审中，被上诉人并未举证证明“确有过半数美丽山水小区业主书面同意羊角堡社区居委会代行小区业委会职责”，因此，羊角堡社区居委会在签订物业服务合同过程中所作的意思表示不能视为业主的意思表示。2、一审判决适用法律及司法解释的规定错误。在一审未明确认定羊角堡社区居委会符合《重庆市物业管理条例》第12条第2款规定条件而可以代行美丽山水小区业委会职责的情况下，一审适用《物权法》第78条关于“业主大会或者业主委员会”的规定，属于适用法律错误。在未明确认定物业服务合同已经成立的前提下，一审适用最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第七十三条第二款“可撤销的民事行为，自行为成立时起过一年当事人才请求撤销的，人民法院不予保护”的规定，属于适用司法解释错误。3、一审对举证责任分配错误。在被上诉人未能举证证明有过半数的业主同意羊角堡社区居委会代行业委会职责而上诉人也不能证明未取得过半数业主的书面同意时，应当由负有举证责任的被上诉人承担诉讼上的不利后果。4、一审未明确认定物业服务合同已经成立的情况下，确认物业服务合同为有效，这一结论不正确。5、一审审理程序不公。被上诉人并未提出本案应适用《物权法》第78条规定，但一审判决却主动适用该规定作出不利于上诉人的判决，也未保障上诉人的辩论权利。6、一审对诉讼时效相关事实的认定有误。上诉人未收到过任何形式的催费通知，但一审却认定诉讼时效中断，与客观事实不符。被上诉人重庆卓越物业管理有限公司表示服从一审法院判决。二审审理查明的事实与一审一致。审理中，上诉人袁盾军举示了光盘一张、美丽山水小区业主金兰的书面证明、照片等证据，上诉人认为，光盘内记载视频及金兰的证明、照片等证实，寄往小区业主的邮件都是经过物管签收后才送达给业主，说明被上诉人向上诉人寄送的催费通知书并未送达上诉人，一审关于诉讼时效中断的认定不具有合理性，与事实相悖。被上诉人重庆卓越物业管理有限公司质证称，上诉人举示的上列证据与本案无关联性，对证据的真实性也不予认可。本院认为，上诉人袁盾军举示的上列证据与本案无关联性，其据此证明没有收到被上诉人向其邮寄的催费通知，诉讼时效中断不成立的意见，与被上诉人在一审举示的并经庭审质证、认证的邮政EMS特快专递详情单证实的事实不符，上列证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院认为，沙坪坝区土湾街道办事处依照《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定指定羊角堡社区居委会代行美丽山水小区业主委员会职责，符合该条例的规定，包括上诉人袁盾军在内的美丽山水小区业主如果认为羊角堡社区居委会代行该小区业主委员会职责时作出的决定侵害了包括上诉人袁盾军在内的小区业主的合法权益的，可依照《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，请求人民法院予以撤销，该撤销权须依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第七十三条第二款规定在法定的一年内行使，而本案中，上诉人在一审诉讼过程中提出沙坪坝区土湾街道办事处指定羊角堡社区居委会代行该小区业主委员会的职责存在违反《重庆市物业管理条例》规定的程序的情形，羊角堡社区居委会无权代行该小区业主委员会的职责，其该项异议已过前述法定除斥期，因此，羊角堡社区居委会具备以该小区业主委员会名义行使相应职责的权利，故羊角堡社区居委会与被上诉人重庆卓越物业管理有限公司签订的《卓越美丽山水小区物业服务合同》系合法、有效的合同，对该小区包括上诉人袁盾军在内的全体业主具有法律约束力。根据该物业服务合同的约定，上诉人袁盾军应当按期支付相应物业服务费，逾期支付还应承担违约责任，支付违约金。关于上诉人提出诉讼时效中断不成立的意见，与本案查明的事实和证据不符，其在二审中举示的证据也不能证明其主张。综上，上诉人袁盾军的上诉意见不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76元，由上诉人袁盾军负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗登文代理审判员 彭松涛代理审判员 吴长渝二〇一六年四月五日书 记 员 曾 静 搜索“”