（2016）苏10执异2号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-08-04

案件名称

宜兴市永固地基工程公司与张越、江苏东煜置业发展有限公司等申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书

法院

江苏省扬州市中级人民法院

所属地区

江苏省扬州市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

张越,宜兴市永固地基工程公司,江苏东煜置业发展有限公司,朱阳,陈松云,孙亚平

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：第六条第一款

全文

江苏省扬州市中级人民法院执行裁定书（2016）苏10执异2号异议人（被执行人）张越。委托代理人戴志群，北京市中××（××）律师事务所律师。委托代理人杨永青，北京市中××（××）律师事务所律师。申请执行人宜兴市永固地基工程公司（以下简称永固公司），住所在宜兴市。法定代表人张立明，总经理。委托代理人顾明，公司法律顾问。被执行人江苏东煜置业发展有限公司（以下简称东煜公司），住江苏省仪征市。法定代表人张越，董事长。被执行人朱阳。被执行人陈松云。被执行人孙亚平，男，1962年11月8日出生，汉族，住扬州市维扬区。评估人中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证评估公司），住所地在南京市鼓楼区。法定代表人王军，董事长。委托代理人严坤，该公司评估师。本院在执行永固公司与东煜公司、张越、朱阳、陈松云、孙亚平建设工程施工合同纠纷一案中，委托中证评估公司对被执行人张越名下的房地产进行评估，张越对评估结论不服，向本院提出执行异议。本院于2016年1月21日立案后，依法组成合议庭于2016年2月29日公开听证进行了审查，张越的委托代理人戴志群、杨永青，永固公司委托代理人顾明及中证评估公司的评估师严坤到庭听证。本案现已审查终结。张越异议称：1、估价报告确定的房价严重低于市场价格。黄山大厦位于海口市美兰区，为商业繁华地段，交通便宜，配套齐全，成交价在20000-40000元/㎡，六层均价为8600元/㎡；黄山大厦二层实际装修费用为70余万元，评估价已严重偏离了市场价格。2、估价报告对六层装修价值未评估，且报告仅有二、三层内部状况照片，无六层照片。请求法院撤销中证公司的评估报告，重新评估。为支持其异议请求，异议人提供以下证据：1、黄山大厦二层、六层内部照片及二层、六层装修合同。2、海口市相关房产网站发布的二手房报价。永固公司答辩称，张越提出的异议请求是不成立的，请求法院予以驳回。评估公司是张越与永固公司共同选定的具有相应评估资质的评估机构，评估也严格依据法定程序，评估结果公正客观、合法有效。中证评估公司认为，我公司根据房地产估价规范要求及估价对象实际状况，采用比较法（主要方法）及收益法（辅助方法）进行评估。估价师对海口市整个商业、办公房地产市场及估价对象周边的房地产交易状况进行了大量的走访和调查，经过严格的对比分析和科学测算得出的估价结论是客观公正的。异议人针对估价对象二层提供的案例均为纯一层临街商铺或1-2层商铺，与估价对象价值相差较大，不能作为估价对象；二层装修为承租人实施，估价师对此进行了详细的测量，使用成本法进行折旧修正；本次评估6层房屋价值已包含装修价值，估价报告第18页的实景图为6层内部状况，报告上标注为三层为笔误。经审查查明，永固公司与东煜公司、张越、朱阳、陈松云、孙亚平建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年8月19日作出(2012)扬民初字第0039号民事判决书，判令，一、东煜公司于本判决生效之日起十日内一次性给付永固公司工程款3053633.2元、现场余留管桩价款415476.72元；二、东煜公司于本判决生效之日起十日内一次性给付永固公司停工台班费1723517.32元并自2011年12月21日起按照同期银行贷款利率计算利息至支付之日；三、东煜公司于本判决生效之日起十日内一次性给付永固公司滞纳金124946.25元，其余滞纳金以3053633.2元为基数按照日利率3?自2011年11月1日计算至支付之日；四、孙亚平、张越应在东煜公司债务不能清偿的部分承担未足额出资960万元内的补充连带赔偿责任；五、陈松云、朱阳应在东煜公司债务不能清偿的部分承担未足额出资160万元内的补充连带赔偿责任。判决生效后，被执行人均未自动履行生效判决义务，永固公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2013年12月23日作出（2013）扬执字第0418号民事裁定书及协助执行通知书，查封被执行人张越所有的位于海南省海口市人民大道33号黄山大厦第二层面积678.6平方米、第六层面积738.61平方米的房产。2015年10月15日，本院委托中证评估公司对黄山大厦第二、六层房地产进行评估。2015年12月31日，中证评估公司作出中证（鉴）估字（2015）第034号房地产估价报告，认定该产估价对象在价值时点2015年11月19日的未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币1406.62元；其中二层单价为13869元/㎡，总价为941.15万元（其中装修价值为16.02万元）；六层单价为6302元/㎡，总价为465.47万元。该评估结果包括房屋价值、相应分摊的土地使用价值、不可分离的装修价值。评估报告第17、18页附估价对象照片，其中标注为三层内部状况的图片与异议人所提供六层照片一致。中证评估公司对估价对象采取了比较法及收益法进行评估，分别比较了黄山大厦及其附近的景业广场的相关案例，并进行修正测算。在我院执行人员及中证评估公司现场勘查时，发现二层由案外人王明星承租。异议人提供了王明星与装修施工人的装修合同，合同显示装修承包价为80万元。另查，中证评估公司为我省法院入册的评估机构，该公司及评估师周大芳、严坤均具有评估资质。本院认为，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，中证评估公司及其评估人员具有相应评估资质，其受法院委托，依据法定估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法。中证评估公司接受本院委托，在对估价对象及周边区域类似房地产进行实地勘察、调查后，综合分析所掌握的资料并根据估价对象的特点和估价目的，选用市场比较法和收益法对黄山大厦二、六层房屋进行评估，并无不当。异议人认为该评估价严重低于市场价格，但其提供的证据，仅为网上二手房报价，并非成交价，且房屋状况与仅为二、六层的估价对象并不相同，该异议请求，本院不予支持。中证评估公司的评估范围包括了二、六层不可分离的装修价值，因现场勘查时发现二层有租赁，且承租人进行了装修，故对二层装修单列。中证评估公司在评估报告中标注为三层的图片，实际反映的是六层内部状况。中证评估公司对二层装修进行了现场测量，在得出成本价的基础上进行折旧，确定二层装修价值。异议人认为二层装修估价过低，但其提供王明星与装修施工人的装修合同，真实性无法确定，异议人对二、六层装修所提异议，本院亦不予支持。综上，异议人的异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人张越的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审　判　长　　戴　涛审　判　员　　方恒荣代理审判员　　洪　宇二〇一六年四月五日书　记　员　　夏　磊微信公众号“”