（2016）闽06民终109号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-07-02
案件名称
沈友艳与詹毅能、朱江山房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
詹毅能,朱江山,沈友艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终109号上诉人（原审被告）詹毅能，男，1964年11月7日出生，汉族，住福建省华安县。上诉人（原审被告）朱江山，男，1982年12月27日出生，汉族，住福建省平和县。上列两上诉人的共同委托代理人陈达华，福建仁胜律师事务所律师上列两上诉人的共同委托代理人曾志烈，福建仁胜律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）沈友艳，女，1991年9月2日出生，汉族，住重庆市万州区。委托代理人杨清江，福建扬都律师事务所律师。委托代理人邓莹莹，福建扬都律师事务所律师。上诉人詹毅能、朱江山因与被上诉人沈友艳房屋买卖合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第4234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人詹毅能、朱江山的委托代理人陈达华、曾志烈，被上诉人沈友艳的委托代理人杨清江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，址在漳州市芗城区水仙大街55号华府豪景X幢X室房屋系詹毅能所有的房产。2015年4月1日，詹毅能、朱江山与沈友艳签订一份《房地产买卖协议书》[詹毅能作为甲方，朱江山作为詹毅能的全权代理人，沈友艳作为乙方，吴镇成（中介）为丙方]。合同约定，詹毅能自愿将漳州市芗城区水仙大街55号华府豪景X幢X室房产，建筑面积为66.38平方米，出售给沈友艳。双方同意上述房产的成交价为人民币505000元。协议签订之日，沈友艳向詹毅能支付购房定金人民币20000元。同时还约定，首期购房款185000元于2015年4月10日前双方办理过户收件，由沈友艳支付给詹毅能，第二期购房款320000元于2015年7月10日前沈友艳去银行办理按揭。双方定于2015年4月10日以前办理相关交易手续等。该协议书同时约定，沈友艳中途违约，詹毅能有权取消定金。詹毅能中途违约，应退还沈友艳定金，并赔偿违约金人民币20000元。当日，沈友艳依约支付定金20000元，由朱江山代为收执，事后朱江山将该20000元定金，交付詹毅能10000元，另10000元，朱江山收取5000元，5000元交给吴镇成。2015年4月10日，詹毅能、沈友艳到漳州市房屋交易登记发证中心办理涉讼房屋产权和土地过户变更手续，因詹毅能的妻子未到现场签名，沈友艳也未按协议约定支付给詹毅能首期购房款185000元，双方未能办理涉讼房屋产权变更手续。现詹毅能已将涉讼房屋出售他人，沈友艳也不想购买涉讼房屋。原判认为，沈友艳与詹毅能于2015年4月1日签订的《房地产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应按协议约定履行义务。协议签订后，双方未能在约定的时间内依约履行义务，沈友艳表示放弃购买涉讼房产，詹毅能亦已将涉讼房产出售他人，双方签订的《房地产买卖协议书》已经终止履行，故该《房地产买卖协议书》应予以解除。在庭审中，双方当事人均未能提供有力证据证明未能履行《房地产买卖协议书》是因对方的原因所造成，故本案视为双方互不违约。合同终止履行后，詹毅能、朱江山应当返还沈友艳在签订合同时支付的定金20000元。本案中，朱江山在詹毅能、沈友艳签订的《房地产买卖协议书》中是作为詹毅能的代理人与沈友艳和中介签订《房地产买卖协议书》，且协议书签订后，朱江山也代詹毅能向沈友艳收取定金20000元。事后，朱江山只交付詹毅能10000元，自己留下10000元，因此，詹毅能和朱江山应当返还各自向沈友艳收取的定金10000元。朱江山辩称，其收取的10000元定金，实际上是其与丙方（中介）的中介费，本案涉讼房屋不能成交不是中介方的原因所造成的，故其收取的中介费不应退还。因本案审理的是房屋买卖合同关系，中介费是属于沈友艳和詹毅能与中介之间的居间法律关系，与本案属于不同法律关系，应另行处理。沈友艳要求詹毅能、朱江山双倍返还定金40000元、赔偿经济损失5000元和按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的利息的诉求与事实不符，不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十六条、第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、被告詹毅能应于本判决生效之日起十日内返还原告沈友艳人民币10000元。二、被告朱江山应于本判决生效之日起十日内返还原告沈友艳人民币10000元。三、驳回原告沈友艳的其他诉讼请求。如果两被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由沈友艳负担625元，詹毅能、朱江山各负担150元。原审宣判后，詹毅能、朱江山不服，向本院提起上诉。詹毅能、朱江山上诉称：一、原判认定本案双方当事人互不违约，进而判令我方返还沈友艳支付的定金20000元错误。根据我方与沈友艳签订的《房地产买卖协议书》约定，沈友艳应于2015年4月10日前双方办理过户收件时支付我方首期购房款人民币185000元。我方一审提供的《漳州市区房屋登记收件收据》、《土地登记申请书》、《漳州市房屋实地勘丈成果图》等证据足以证明我方已依约向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心（以下简称”登记发证中心”）办理了过户收件手续，但沈友艳却未依约向我方支付首期购房款，其行为构成违约。二、原判对本案定金数额的认定有误。原判查明，朱江山将收取的20000元中的10000元交付詹毅能，5000元交给中介吴镇成，另外的5000元自己收取。根据《房地产买卖协议书》的约定，本案的中介服务费从定金中预付，且非因中介原因造成交易不能完成的，所收取的中介服务费不予退还。故朱江山交给中介的5000元，属于本案的中介费用，实际定金数额只有15000元，而非原判认定的20000元。综上，请求撤销原判，依法改判。沈友艳答辩称：一、詹毅能、朱江山上诉主张其已完成交件手续不能成立。由于詹毅能的妻子未在相关手续上签字，在手续不完整的情况下，登记发证中心是不可能收件的。尽管上诉人提交了《漳州市区房屋登记收件收据》等证据欲证明其已经交件，但这仅是登记发证中心为了办理手续的便捷而预先开具的单据，不能证明詹毅能、朱江山已经交件的主张。二、由于詹毅能的妻子拒绝签名，无法在双方约定的2015年4月10日前办理过户交件手续，故詹毅能明显构成违约。而朱江山收取我方支付的定金10000元，与詹毅能构成合同一方的共同体，应与詹毅能共同承担违约的法律责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院查明，除沈友艳对朱江山将代为收执的20000元定金，交付给詹毅能10000元，”另10000元其（朱江山）收取5000元，5000元交给丙方（中介）”和”沈友艳也不想购买讼涉房屋”的事实有争议外，双方当事人对原判查明认定的事实均无争议，本院对无争议的事实予以确认。另查明，依据朱江山在一审庭审中的陈述，其已经确认代为收取沈友艳定金20000元，将其中的10000元交付给詹毅能，自己收取5000元，并支付给中介5000元的事实，对该事实本院予以确认，被上诉人对上述事实的异议不能成立，予以驳回。又查明，根据双方当事人提供的证据及沈友艳在一审庭审中的陈述，均不足以支持原判关于现”沈友艳也不想购买讼涉房屋”的认定，故被上诉人对该事实的异议成立，予以采纳。本院认为,詹毅能与沈友艳2015年4月1日签订的《房地产买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于本案定金数额的认定问题。双方《房地产买卖协议书》第三条约定，沈友艳于2015年4月1日支付给詹毅能人民币贰万元整，作为购房定金；同时詹毅能、朱江山于2015年4月1日出具的《定金收条》中也载明收到”定金人民币贰万元整”；且詹毅能在一审答辩中也主张”因原告（沈友艳）违约，我们申请取消她的定金两万元”，故朱江山将代为收取的20000元中的5000元支付给中介方吴镇成，系詹毅能、朱江山因与中介方的居间关系而支付的中介费用，与本案属不同的法律关系，并不影响本案定金数额的认定。据此，本案的定金数额应认定为20000元。詹毅能、朱江山关于20000元定金中的5000元系中介费用，定金数额应认定为15000元的上诉主张与协议内容及自身陈述不符，不予采纳。关于本案双方当事人何者构成违约的问题。根据《房地产买卖协议书》第三条第一款的约定，沈友艳应于2015年4月10日双方办理讼涉房屋的过户收件时支付首期购房款。结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为詹毅能是否履行了过户交件的义务。虽然詹毅能一审提供了登记发证中心出具的加盖有房产登记收件专用章的《漳州市区房屋登记收件收据（买方）》、《漳州市区房屋登记受理单（卖方）》等证据欲证明其已经完成了讼涉房屋的过户交件，但根据双方《房地产买卖协议书》第三条第三款的约定，双方定于2015年4月10日以前办理讼争房屋的相关交易手续，否则视为违约。可见双方当事人所约定的”过户交件”是以办理讼争房屋的转移登记手续为目的。而本案中，由于讼争房屋的共有权人，詹毅能的妻子未到场签字确认，即使詹毅能向发证中心递交了办理过户登记的相应材料，讼争房屋的转移登记也无法最终完成。因此，詹毅能履行合同约定的义务不完整，导致过户交件的目的不能实现，应认定为违约。沈友艳未履行支付首期购房款的义务，亦构成违约。故本案双方当事人均构成违约，詹毅能、朱江山所收取的定金20000元应予退还。综上，詹毅能、朱江山关于其已经履行了过户交件义务，沈友燕未依约支付首期购房款构成违约，本案定金不应予以返还的上诉主张与公平原则相悖，不予支持。原判认定双方当事人互不违约不当，应予纠正，但实体结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费925元，由上诉人詹毅能、朱江山负担。本判决为终审判决。审 判 长 花 絮审 判 员 翁艺晖代理审判员 黄 兴二〇一六年四月五日书 记 员 徐明水 关注公众号“”