（2015）深宝法龙民初字第688号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-12
案件名称
梁玉柱与黄绿彪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁玉柱,黄绿彪
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法龙民初字第688号原告：梁玉柱，男，汉族，1953年3月27日出生，澳大利亚国籍。委托代理人：付三元，广东法迈律师事务所律师。被告：黄绿彪，男，汉族，1966年3月12日出生，户籍地址。委托代理人：温琼爱，女，汉族，1966年3月19日出生，户籍地址，与被告系夫妻关系。原告与被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁玉柱及其委托代理人付三元、被告黄绿彪及其委托代理人温琼爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1996年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其位于宝安区石岩街道罗租工业大道275-277号一楼门面出租给被告，合同期限三年，自1996年7月1日至1999年6月30日止，每年租金400元，合同期满被告如仍租用则租金每年递增10%。合同期满后，双方未再续签书面合同，但一直由被告使用。2013年3月24日起被告即未再向原告支付租金，2014年10月起原告多次来到被告商铺协商，要求被告支付拖欠租金，且因原告欲收回店面自己另作他用，要求被告一个月内搬离并腾空租用店面，屡遭被告拒绝。为此，原告于2014年11月28日将搬离告示一份当面交与被告，并在其经营商铺外墙显著位置张贴，责令被告务必于2015年4月1日搬离。现期限已过，被告仍然以无理借口滞留，毫无撤离之意。诉讼请求：1、判决被告于7日内搬离关腾空租赁房屋；2、判决被告向原告支付2013年4月1日至2015年3月31日期间租金38,616元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告无权要求被告搬离并腾空房屋，涉案房屋的实际业主是案外人梁庆麟，根据原告提供的合约书可以证实。虽然该合约书也有原告的名字，但原告只是挂名享有该房屋的土地使用权而不是该房屋的业主。涉案房屋由梁庆麟建造，也一直归梁庆麟占有、使用和收益，租赁合约的签订以及房租的收取人均为梁庆麟。原告、梁庆麟和被告对以上事实，从签订租房合约时都是非常清楚的，三方十多年来也从未有过异议，被告一直遵从合约书以及与梁庆麟的口头协议向梁庆麟履行缴纳房租义务。梁庆麟也口头承诺过，涉案房屋一直由被告租下去，直到被告放弃租赁为止。原告并非租赁合同的实际相对人，也非该房屋的实际产权人，其主张被告搬离腾空房屋没有事实和法律依据，应驳回原告该项诉讼请求。被告一直遵守与出租人梁庆麟的租房约定，按时向梁庆麟缴纳了房租，多年以来双方均无任何异议与纠纷，被告并未拖欠过房租。原告不是房租的收取人，谈不上被告拖欠原告房租一说，应驳回原告主张房租的全部诉讼请求。经审理查明：1996年7月1日，原告与案外人梁庆麟共同作为出租方，与被告签订了一份《合约书》，约定将商铺出租给被告使用，租期为三年，从1996年7月1日至1999年6月30日，被告每月在5号前向出租方支付租金400元，同时出租方从被告处收取1,800元作为租用商铺的按金。原、被告在本案中确认，上述《合约书》约定的租赁商铺位于深圳市宝安区石岩街道罗租工业大道277号商铺。该商铺尚未办理产权登记，也未有相应的建设工程规划许可。在《合约书》约定的租赁期限届满后，被告与原告或梁庆麟未再续签租赁合同。但被告依然承租商铺使用至今。根据被告提供的2013年5月至2015年5月期间的转账凭证，显示其在使用租赁商铺期间，通过向梁庆麟深圳农村商业银行的账号转账支付租金。另查明，原告主张案外人梁庆麟与原告为兄弟关系，且在2013年3月24日在香港病逝，但同时表示原告并不能取得相应梁庆麟的死亡证明。以上事实有庭审举证、质证的等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原告提供的《合约书》有原、被告及案外人梁庆麟的签字确认，其真实性本院应予确认。该《合约书》能够证实原告及梁庆麟共同作为出租人将约定房屋交付给被告使用，因此原告为该《合约书》的一方当事人，可以依据《合同约》书主张权利。被告以原告不是业主为由，否认原告合同当事人身份的意见，没有法律依据，本院不予采纳。由于原告与梁庆麟共同作为该份《合约书》约定的出租人，原告与被告就该《合约书》的履行产生争议的，则梁庆麟亦属于利害关系人。原告虽述称梁庆麟已经于2013年3月24日病逝，但并未能提供相应的证据证明，则本院对该事实亦不能予以确认。但在《合约书》另一共同出租人梁庆麟无法联系的情况下，从而不能参与本案诉讼的情况下，并不应影响原告作为《合约书》的一方当事人，提起本案诉讼。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。被告与原告及梁庆麟签订的《合约书》中，所约定租赁的商铺并未办理相关的产权登记，也没有相应的建设工程规划许可，因此该份《合约书》应当认定为无效合同。合同无效的，当事人因合同所取得的财产应当予以返还。原告要求被告返还依据《合约书》承租的房屋的诉讼请求，本院应予以支持。合同虽然无效，在承租人已实际使用房屋情况下，出租人可以要求承租人按约定租金标准支付相应的使用费。关于原告要求被告支付2013年4月1日至2015年3月31日期间租金38,616元的诉讼请求，根据被告提供的转账凭证，能够证明被告已将上述期间的租金以银行转账的方式支付至《合约书》约定的另一共同出租人梁庆麟的银行账户。由于《合约书》对租金的支付方式并无明确约定，被告向其中一方出租人支付租金的行为应为有效，原告要求被告再次支付上述期间租金的诉讼请求，本院不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告黄绿彪于本判决生效之日起十五日内向原告梁玉柱返还位于深圳市宝安区石岩街道罗租工业大道277号房屋；二、驳回原告梁玉柱其他诉讼请求。案件受理费765元，由原告负担715元，被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 晖人民陪审员 黄 宝 林人民陪审员 彭 凤 群二〇一六年四月五日书 记 员 白巧(兼)书 记 员 唐 聪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第1页共5页 更多数据：搜索“”来源：