（2015）天民初字第04302号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-30
案件名称
长沙市天心区鑫园小区业主委员会与龙旭物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙市天心区鑫园小区业主委员会,龙旭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款，第八十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第04302号原告长沙市天心区鑫园小区业主委员会（原鑫园住宅业主委员会）。负责人杨献群，主任。委托代理人刘学汝，长沙市天心区长大法律服务所法律工作者。委托代理人胡米桃，长沙市天心区长大法律服务所法律工作者。被告龙旭，男，1974年4月22日出生。原告长沙市天心区鑫园小区业主委员会（以下简称鑫园业委会）诉被告龙旭物业服务合同纠纷一案，本院2015年10月14日受理后，依法适用普通程序由审判员刘上堤、人民陪审员张闻骥及人民陪审员陈敏组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告鑫园业委会委托代理人刘学汝、胡米桃及被告龙旭均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鑫园业委会诉称，鑫园业委会系长沙市天心区鑫园小区三分之二以上业主且占有建筑面积三分之二以上业主民主选举，并经长沙市天心区城乡建设局备案（原鑫园住宅业主委员会）。2013年3月，经小区三分之二以上业主投票同意，小区物业服务实行业主自治，并通过了《鑫园小区自治管理办法》，委托鑫园业委会负责管理工作。物业管理费为：住宅与车库、杂物间每月0.65／㎡，商用门面每月0.80／㎡，对拒不缴纳物业管理费的业主按《湖南省物业服务费管理实施办法》依法追缴并加收3‰日的滞纳金。龙旭的住宅面积93.65㎡，每月应交物业服务费60.87元，自2013年10月起累计欠缴物业服务费608.73元，虽经鑫园业委会多次催收，但龙旭一直拒不缴纳，其行为侵害了其他业主的合法权益。现诉讼请求：1、判令龙旭向鑫园业委会交纳2013年10月至2015年9月物业服务费608.73元；2、判令龙旭向鑫园业委会交纳2013年10月至2015年9月物业服务费滞纳金600元；3、判令龙旭承担本案诉讼费用。被告龙旭辩称：1、双方从未签订物业服务合同，无物业服务合同关系，不存在纠纷；2、请求法院责令鑫园业委会公示所有账目及收支明细；3、请求法院责令鑫园业委会公示龙旭不存在拖欠物业服务费，对龙旭造成名誉损害公开道歉。鑫园业委会为支持其诉讼主张，提交了以下证据：证据1、业主委员会备案通知书，拟证明鑫园业委会身份适格；证据2、身份信息，拟证明张岳生身份信息情况；证据3、公示及鑫园小区同意自治业主情况统计，拟证明鑫园小区物业管理方案投票情况；证据4、鑫园小区自治管理办法，拟证明鑫园小区实行业主自治的管理方式；证据5、鑫园小区物业管理收费标准，拟证明鑫园小区物业管理收费标准及收费办法；证据6、公示，拟证明鑫园业委会于2014年6月18日曾对欠费业主公示催缴物业管理费；龙旭对鑫园业委会提交的证据1、2三性无异议；证据3真实性有异议，认为在投票过程中，关于社区托管的选项没有体现，其当时投的就是社区托管；证据4合法性、关联性有异议，认为该办法不公平且龙旭没有签字，与其无关；证据5合法性有异议，认为没有通过相关部门的检查，不合法；证据6三性无异议，但认为内容对其不公平。龙旭为支持其答辩意见，提交了以下证据：证据1、收据两张，拟证明龙旭交过物业服务费；证据2、公示，拟证明小区车位改造的账目问题。鑫园业委会对龙旭提交的证据1关联性有异议，认为不能证明本案中龙旭欠缴的情况；对证据2三性无异议。本院对鑫园业委会提交的证据1-6真实性、合法性及关联性予以确认，可以作为本案事实认定依据；对龙旭提交的证据1真实性、合法性及关联性予以确认，可以作为本案事实认定依据。根据以上举证、认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：龙旭系长沙市天心区金盆岭路190号（鑫园小区）3栋407房（建筑面积93.67平方米）所有权人。2013年3月21日至3月28日，鑫园业委会组织鑫园小区162户业主进行鑫园小区物业管理方案的公开投票，结果为95户业主同意进行自治（专有面积占比57.64%）。后鑫园业委会根据投票结果于2013年4月1日起对鑫园小区物业实行自治，并公布了《鑫园小区自治管理办法》及《鑫园小区物业管理收费标准》，确定物业管理服务任务为：环境卫生、门卫安全、绿地绿化管理、灯光照明。物业管理服务收费执行标准为：商用门面按每月每平方米0.80元（按建筑面积计算）；住宅与改造后住人的车库、杂物间等每月每平方米0.65元（按建筑面积计算）；停车位按每月每车90元计收；按季度收费，每个季度的第一个月为物业管理费的收取时间，半年公开一次，对拖延、拒不交纳物业管理费的业主按湘价服（2006）76号文件《湖南省物业服务费管理实施办法》依法追缴并加收滞纳金（按每天0.3%的标准计算）。因认为鑫园业委会未履行物业管理服务义务，且公示所收取物业服务费使用情况不明，龙旭拒缴2013年10月起至2014年7月的物业服务费，鑫园业委会多次催缴未果，遂酿成纠纷。另本案在审理过程中，“鑫园住宅业主委员会”的名称因办理组织机构代码证变更为“长沙市天心区鑫园小区业主委员会”。本院认为，鑫园业委会系鑫园小区业主选举产生并经备案成立。关于鑫园小区自治管理事宜，同意进行自治的业主的人数和占有的专有部分面积均超过了鑫园小区全体业主的人数和总面积的半数，故鑫园业委会作为业主大会的执行机构有权代表全体业主负责鑫园小区业主自治管理事宜，制定的《鑫园小区物业管理收费标准》等自治管理制度，作为业主之一的龙旭亦应当遵守。龙旭接受了鑫园业委会的物业管理服务，应当按《鑫园小区物业管理收费标准》支付物业服务费。对龙旭辩称因双方未签订物业服务合同，不存在合同关系的意见，本院不予采信。龙旭从2013年10月至2014年7月共计欠交物业服务费608.86元（0.65元／平方米／月×93.67平方米×10个月）属实，应予立即给付，对鑫园业委会要求龙旭给付物业服务费608.73元的诉求，本院予以支持；关于鑫园业委会要求龙旭承担欠付物业服务费期间滞纳金的诉求，龙旭逾期缴纳物业服务费应承担缴纳滞纳金的民事责任，但鑫园业委会系按欠交金额的日3‰计算，该标准已明显高于因龙旭欠付物业服务费造成的损失，本院酌情调整为按欠付金额年利率6%的标准按收费金额及方式照实计算。关于龙旭要求鑫园业委会公示账目并对造成其名誉损失赔礼道歉的意见，与本案没有法律上的因果关系，龙旭可另行处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、由被告龙旭于本判决发生法律效力之日起10日内，给付原告长沙市天心区鑫园小区业主委员会从2013年10月至2014年7月的物业服务费608.73元；二、由被告龙旭偿付原告长沙市天心区鑫园小区业主委员会上述物业服务费从2013年11月1日起至给付清结之日止的滞纳金（以《鑫园小区物业管理收费标准》确定的收费方式及金额为基数，按年利率6%的标准照实计付）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告龙旭承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 刘上堤人民陪审员 张闻骥人民陪审员 陈 敏二〇一六年四月五日代理书记员 蒋文龙附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”