（2016）苏11民终58号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-15
案件名称
扬中市八桥中心小学与杨三宝合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨三宝,扬中市八桥中心小学
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终58号上诉人（原审被告、反诉原告）杨三宝。委托代理人唐雷洪，江苏大唐人律师事务所律师。委托代理人于广洲，江苏大唐人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）扬中市八桥中心小学，住所地扬中市八桥镇富民路。法定代表人黄良忠，该校校长。委托代理人施正春，江苏江洲律师事务所律师。委托代理人张卫华，江苏江洲律师事务所律师。上诉人杨三宝因合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2015）扬开商初字第54号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，1998年12月22日，扬中市八桥中心小学与杨三宝签订协议一份，载明：“甲方：扬中市八桥中心小学乙方：杨三宝1、自协议生效时，甲方即可封闭通道。2、甲方考虑到乙方的交通，99年8月底前由政府出面协调，沿现幼儿园后河南河边驳石驳，打通乙方南通富民路、西通港东路的通道。3、若甲方暂无法打通通道，或通道打通后确实给乙方带来诸多不便，乙方应将住房出售给甲方，价格按现价由双方面议。协议在5月底前签订。4、此协议自双方签字后生效。”1999年10月8日，双方又订立一份协议，载明：“立协议人：杨三宝（甲方）、八桥中心小学（乙方）因乙方校园扩建，致使甲方门前道路堵塞，乙方将甲方三层住宅楼一套给予购买，协议如下：（1）乙方购此住宅楼，售价由镇政府、甲乙双方协商，经有关单位评估，总价为贰拾壹万元。（2）付款方式：协议签订后，乙方即付款壹万元给甲方，从2000年2月1日起每年乙方支付甲方伍万元整。（3）甲方在收付款壹万元后，将房产证交乙方办理变更手续。（4）若乙方付款超过协议约定时间，必须按国家规定支付给甲方银行利息。（5）学校操场北面甲方一块自留地约2分，土地使用权自愿赠送给学校，支持教育事业发展。由于甲方自修校门前一条路，河边自驳石驳、填土等，全部免费送于学校。乙方考虑甲方的贡献，今后乙方工程优先给甲方施工。（如乙方无工程或在五年内乙方不能满足甲方该协议的第（5）项条款时，乙方应给予甲方补偿。甲方：杨三宝乙方：扬中市八桥中心小学（章）代表周鉴证单位：扬中市八桥镇人民政府（章）1999年10月8日”。2001年8月8日，双方又订立一份补充协议，载明：“甲方：杨三宝乙方：八桥中心校1、乙方收购甲方住宅楼及辅助设施，总价值仍为贰拾壹万元整。2、乙方愿用位于原校办厂对面新建的教工楼房东起108室、204室作抵押，108室、204室价值分别为52030元、111643元，总计壹拾陆万叁仟陆佰柒拾叁元，一并换算给甲方，由甲方自行处理抵押房，但乙方有责任协助甲方出售住房。3、尾欠部分肆万陆千叁佰贰拾柒元分别于2002年、2003年、2004年分三年还清（每年12月前）。4、乙方在没有与甲方结清房款之前，如需变卖甲方原有住宅楼，必须在变卖款中一次性与甲方结清尾欠房款。5、自本协议签订之后，甲方收到乙方108室、204室钥匙时，也将住宅钥匙、界址交给乙方。当甲方收到乙方房产证（房产证按老师一同发给甲方），按房产证平方结算，并结清尾款后，甲方将住宅楼房产证及相关手续，交乙方办理变更手续。6、违约责任：（1）甲方已将108室、204室住房出售，如乙方不能按本协议第5条办理，所造成的损失由乙方承担。（2）乙方在规定期限内不能还清尾款，必须承担按协议还清之日起，按违约金5%罚款，直至还清为止。甲方：杨三宝乙方：扬中市八桥中心小学（章）周鉴证方：扬中市八桥镇人民政府（章）吴2001年8月8日”。该协议签订后，当事人双方双方均向对方交付了房屋，扬中市八桥中心小学于2003年7月6日支付给杨三宝3万元现金，至今均未办理产权变更登记。现扬中市八桥中心小学诉至法院，请求判令解除双方之间签订的协议和补充协议并由杨三宝返还现金3万元及教工楼108室和204室或折价给付人民币163673元。杨三宝反诉请求法院判令：1、解除双方订立的协议，并由扬中市八桥中心小学承担违约金19983.5元；2、扬中市八桥中心小学返还占用的住宅楼，并支付房屋使用费374000元并赔偿损失30000元；3、返还占用的杨三宝的自留地，自修道路。原审法院认为，当事人双方订立的协议中涉及的杨三宝三层住宅楼，是建筑在农村宅基地上的房屋，基于不动产与相应土地的关联性，该房屋权利受制于宅基地权利，其转让的效力取决于政府的审批许可，农村宅基地的使用权人应当是农村集体经济组织成员，扬中市八桥中心小学作为事业单位，当然不能受让此农村宅基地，双方订立的协议无效，虽然杨三宝是为了支持教育事业进行转让，并不影响该合同的效力，基于当事人双方均要求解除双方之间的协议，原审法院予以支持。协议解除后，双方取得的对方财产应予以返还。杨三宝是基于转让房屋后，才将0.2亩的自留地赠与给扬中市八桥中心小学，赠与也是整个协议的一部分，协议无效，该赠与条款也无效，扬中市八桥中心小学应予以返还，至于具体的位置，当事人双方可按各自的土地使用权证书确定的宗地图予以核实。原审法院判决：一、解除扬中市八桥中心小学与杨三宝之间1998年12月22日、1999年10月8日和2001年8月8日订立的协议及补充协议；二、扬中市八桥中心小学于判决生效后十日内将登记在杨三宝名下的三层楼房腾空返还给杨三宝，将占用的约0.2亩自留地返还给杨三宝；三、杨三宝在判决生效后十日内将扬中市八桥中心小学的教工楼108室、204室及现金3万元返还给扬中市八桥中心小学；四、驳回杨三宝的其他诉讼请求。上诉人杨三宝不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、上诉人关于违约金的诉讼请求应得到支持；2、上诉人赠与的自修道路应当返还；3、房屋仅判腾空返还不当，还应恢复原状。原审判决遗漏事实，请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人扬中市八桥中心小学辩称：原审判决认定事实清楚，判决内容正确，请求驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，当事人双方均未向本院提供新的证据。本院对原审法院审理查明的事实予以确认。本院认为：关于上诉人的违约金诉讼请求问题。本案涉及的上诉人杨三宝三层住宅楼，是建筑在农村宅基地上的房屋，所使用的是农村集体土地，根据法律规定，该房屋的买受人或被转让人应是本集体经济组织成员。扬中市八桥中心小学作为事业单位，不能合法受让此房屋，故双方订立的协议无效，对此双方都应承担责任。所以，上诉人单方的违约金诉讼请求，本院不予支持。关于上诉人赠与的自修道路问题。该道路混合于上诉人三层住宅楼与0.2亩自留地之间，原审判决返还三层住宅楼与0.2亩自留地，该道路也自然随同一起返还，故不需另作交代。关于房屋恢复原状问题。上诉人三层住宅楼当初交付时是何种状况，上诉人并未提供证据证明，且现已经过十多年，房屋经日晒雨淋自然侵蚀，内部经使用损耗折旧，均已自然老化，上诉人未能提供证据证明被上诉人非正常使用导致房屋损坏，故对房屋恢复原状的上诉理由，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人杨三宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋 涛代理审判员 奚松伟代理审判员 南王儒二〇一六年四月五日书 记 员 周旻晶 百度搜索“”