（2016）豫0802民初47号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-05-06

案件名称

苌群玲与原征房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

焦作市解放区人民法院

所属地区

焦作市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苌群玲,原征

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民法通则》：第三十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款

全文

焦作市解放区人民法院民事判决书（2016）豫0802民初47号原告苌群玲，女，1964年2月8日出生，汉族。委托代理人冯敬玉、张国威（实习），河南华凌律师事务所律师。被告原征，男，1991年1月4日出生，汉族。原告苌群玲与被告原征房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员贾若男独任审判，公开开庭进行了审理。原告苌群玲及其委托代理人冯敬玉、张国威，被告原征均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苌群玲诉称，2014年3月1日，原告与被告签订房屋租赁合同。合同约定：乙方（被告）自愿承租甲方（原告）位于焦作市解放区和平街众盛大杨树7号楼房屋两间（解放区和平街附1-17西、附1号-17中），租赁期限为5年（从2014年3月1日至2019年3月31日止），租金及缴纳方式为租赁期间第一年（即2014年4月1日至2015年3月31日）半年支付一次，每次支付42000元整，随后每年支付一次并且在每年租期到期前20日内支付。否则，逾期不缴纳租金，甲方（原告）有权终止合同，收回房屋，由此造成的损失由乙方（被告）负责。根据合同约定被告应于2015年3月31日前向原告一次性支付下一年的租金90000元。在原告的多次催促下被告至今仅支付租金22500元，剩余租金仍不履行。为此原告起诉要求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将位于焦作市解放区和平街众盛大杨树7号楼房屋两间（解放区和平街附1-17西、附1号-17中）立即返还原告并在实际返还房屋之日结清被告实际使用产生的水费、电费、物业费；3、判令被告立即支付租金按每月7500元从2015年12月1日计算至实际返还房屋之日（从2015年7月1日至2015年11月30日暂计37500元）；4、诉讼费由被告承担。被告原征辩称：合同是我和刘蒙签的，但原告只起诉我一个人。我同意解除合同，这个房子签订合同后，首先使用到了2015年4月1日，之后又交了一个季度的房租，但只使用到了2015年6月份，之后，我们关门进行转让，并未使用房子。签合同之初约定我们可以对外转让，我们也投入了大量的装修费用，所以我们要自行转让。关于租金、水电费等，在我们使用期间的愿意承担。从2015年6月份之后我们没有在使用房屋，水电费等，我们不再承担。房租我已经支付到了2015年7月10日。2015年7月之后我们没有使用房屋，不应支付房租。原告苌群玲为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1、原告的身份证件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、房屋所有权证两份，证明原告系出租房屋的所有权人，依法可以行使出租房屋的权利；3、房屋租赁合同一份，证明原被告之间具有租赁关系，同时证明了房屋的租金支付方式为预交，半年支付一次，另外合同第4条第8款之约定，乙方不得以房屋装修物品等抵交甲方房屋租赁款。该条约定证明了双方关于租赁房屋装修问题已经有约定，按照最高院关于城镇租赁解释，应该按照双方约定执行，被告以其对房屋的装修为理由作为抗辩，这个理由不能成立。另外合同第4条第3项规定，被告应当承担截止到其实际返还房屋之日所产生的水电物业费。被告原征对原告的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2无异议。对证据3真实性无异议，当时我与原告签订时，我社会经验浅，签订合同之后与原告电话商量，原告所称口头说明就行了，不用修改了。口头约定包括我方对外转租，我们在转让期间，有几次能转租，由于原告在房屋上张贴说该房有纠纷，几次转租都没成功。被告原征未向本院提交任何证据材料。关于原告提交的证据，本院对真实性予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2014年3月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，甲方为原告，乙方为被告。双方约定甲方将其名下位于焦作市解放区和平街众盛大杨树7号楼房屋两间（解放区和平街附1-17西、附1号-17中），面积为249.48平方米，租赁给乙方。租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日止，共计伍年。租金按每月7000元计算，即84000元（以后每年在上年基础上每月增加500元）。第一年即2014年4月1日至2015年3月31日半年支付一次，每次缴纳42000元。以后每年支付一次，并在每年租期到期前20日内支付。否则，逾期不缴纳租金，甲方有权终止合同，收回房屋，由此造成的损失由乙方负责。租赁期限内未经甲方同意，不得改变房屋结构，不得转租他人。物业费、水费、电费、租房税收等相关费用由乙方负担。甲方不得收取乙方之外的其他费用，乙方不得以房屋装修，物品等抵交甲方房屋租金款。合同签订后，被告将租金交付到2015年6月份，2015年6月份以后的租金没有交付。原告于2016年1月4日向本院提起诉讼，被告原征于2016年2月2日收到原告的起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书等应诉材料。另查明，《房屋租赁合同》签订后，原、被告口头约定，被告可以在租赁期限内转让租赁房屋，关于转租期间被告是否应当缴纳租赁费双方没有达成一致意见。庭审中，被告自认《房屋租赁合同》显示的刘檬其真实姓名为刘蒙，“刘檬”二字系其代替刘蒙所签，其与刘蒙之间系合伙关系。原告明确表示不追加刘蒙作为被告参加诉讼，并自愿承担不利的法律后果。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订合同时均系双方真实意思表示，该合同依法成立，应受法律保护。原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定履行义务。依照合同约定，被告未按时交纳房屋租金，原告有权终止合同，收回房屋。依据相关法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》应当自解除合同的通知到达被告时解除。本案被告收到原告的起诉状副本等应诉材料的日期为2016年2月2日，因此，双方签订的《房屋租赁合同》应当自2016年2月2日解除。由于被告违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此，被告抗辩的装修损失，本院不予采纳。关于原告的损失。合同约定租金按每月7000元计算，即84000元（以后每年在上年基础上每月增加500元）。依据本院查明的事实，2015年6月份以后的租金被告没有交付。因此，租金应当从2015年7月1日计算至被告实际返还房屋之日（2015年7月1日至2015年12月31日的租金按每月7500元计算，之后的租金在上年基础上每月增加500元，计算至被告实际返还房屋之日止）。关于原告主张的水费、电费、物业费，由于原告没有提供证据证明这些费用系实际发生的损失，因此，本院对该主张不予支持。关于原告的损失承担问题。被告原征当庭自述其与刘蒙之间系合伙关系。《中华人民共和国民法通则》第三十五条的规定，合伙的债务由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合同债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。根据该条规定，合伙人针对合伙债务对外承担的是连带责任，因此原告的损失应当由被告原征承担，原征承担责任后，对于超过其应当承担的部分，可以向其他合伙人追偿。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原、被告2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年2月2日解除；二、被告原征于本判决生效后三十日内将位于焦作市解放区和平街众盛大杨树7号楼两间房屋（解放区和平街附1-17西、附1号-17中）交付给原告苌群玲；三、被告原征于本判决生效后十日内向原告苌群玲支付房屋租金（2015年7月1日至2015年12月31日的租金按每月7500元计算，之后的租金在上年基础上每月增加500元，计算至被告实际返还房屋之日止）；四、驳回原告苌群玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费369元，由被告原征承担。原告预交的费用，待执行判决时由被告径行支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员　　贾若男二〇一六年四月五日书记员　　刘帅博来源：百度“”