（2016）鲁0213民初300号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-12-19
案件名称
许芯与青岛嘉凯城房地产开发有限公司、嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司业主共有权纠纷一审民事判决书
法院
青岛市李沧区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许芯,青岛嘉凯城房地产开发有限公司,嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司
案由
业主共有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十一条，第七十六条第一款，第八十二条，第八十三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十六条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第四条，第十五条
全文
山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0213民初300号原告：许芯。委托代理人：黄郁华。被告：青岛嘉凯城房地产开发有限公司。法定代表人：蒋形波。委托代理人：王术友。委托代理人：张微微。被告：嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司，住所地青岛市李沧区。负责人：边建锋，职务董事长。委托代理人：蔡毅。委托代理人：招作强。原告许芯为与被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司(以下简称“嘉凯城房地产公司”)、被告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司(以下简称“嘉凯城物业”)业主共有权及财产损害赔偿纠纷一案，于2016年1月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈密亮独任审判，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告许芯的委托代理人黄郁华，被告嘉凯城房地产公司的委托代理人张微微，被告嘉凯城物业的委托代理人蔡毅、招作强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许芯诉称，2012年9月12日原告与嘉凯城房地产公司就青岛市李沧区黑龙江中路3180号《时代城.翡翠赏》35号楼1单元11层101户签订《青岛市商品房预售合同》，2014年12月29日嘉凯城房地产公司将房屋交付给原告。自2015年6月起原告对上述涉案房屋进行装修，在装修过程中发现户门开门时与候梯或上下电梯的人员、运送的物体等时常发生碰撞，相互影响通行。自2015年6月下旬起原告分别向两被告提出改建户门的愿望，嘉凯城房地产公司强调此房己通过验收且卖出不再负责，嘉凯城物业告知原告到李沧区房产二处申请批准、到政府部门指定的有资质的鉴定单位进行安全鉴定。自此原告往来两被告及李沧区房产二处若干次办理申报改建户门事项。李沧区房产二处明确答复原告不予受理，理由为根据《青岛市房屋安全使用条例》，原告对涉案房屋改开户门不属于规定的装修申报审批事项。2015年7月30日青岛诚祥建筑工程司法鉴定所出具就涉案房屋另行开门是否安全出具《技术鉴定书》。嘉凯城物业接到原告的《技术鉴定书》后，告知原告须征得35号楼60％以上业主的同意后方可开工。2015年8月7日原告接到嘉凯城物业的《业主征求意见回复函》，被告知嘉凯城物业电话回访67户业主只有1户业主同意，故原告不能在大堂开门。嘉凯城物业对原告提出的户门开门与乘坐电梯人员、运送物体发生碰撞问题应如何处理未作答复。原告于次日复函嘉凯城物业，说明户门使用存在安全隐患及相关单位和个人应承担的责任、享有的权利、监管程序等。嘉凯城物业于2015年8月12日复函原告，告知原告拟实施的装修是违法的。之后，原告先后咨询李沧区行政执法局、青岛市国土资源和房产管理局、青岛市城乡建设管理局、青岛市审图办公室，对相关咨询结果均不理解、不接受。2015年11月19日，原告按照其设计事先好的门洞准备安门，受到物业保安的干预，保安人员顶着报箱就不让动，安排两个保安在看着，原告打110报警后，民警来了，让现场人员协商解决，邻居10多个人也下来了，邻居说原告买房的时候应该就知道房屋的情况，为什么现在要开门。信报箱原告是在一楼大厅北后面，原告开门洞后物业公司安排工人把报箱加上铁焊在原告开洞部位的地上，又找来两块仿大理石板把门洞堵上了，后来原告就再没有开门。自2015年11月19日以后，原告家里发生两起锁眼被502胶堵死的事件。原告认为：1、涉案房屋户门妨碍交通，违反建设部颁发的《住宅设计规范》的有关规定。《住宅设计规范》规定“向外开启的户门不应妨碍交通”。根据《住宅设计规范》用词说明，“不应”表示严格，在正常情况下均应这样做。原告在使用涉案房屋户门时，多次发生与候梯或上下电梯人员、物体相撞的情况，原告深感不安。涉案房屋所在35号楼为24层70户人家，候梯或上下电梯人员密度大，××残人员，原告家中亦不乏老幼病残及粗心莽撞人员，发生碰撞、纠纷等问题难以避免。涉案房屋户门若发生撞人、撞物问题，嘉凯城房地产公司负有不可推卸的设计建造责任，对由此造成的损失、损伤应当承担赔偿责任；原告购买此房后如果对于使用中发现的安全问题不提出、不整改，原告应当承担相应的监管责任及相应的赔偿责任；嘉凯城物业及相关业主不让整改，应当承担法定的侵权责任，造成人身损伤、物体损害的，应承担全部赔偿责任。《住宅设计规范》对“向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启”的条文说明是这样写的，“本条规定外开时不应妨碍交通，一般可采用加大楼梯平台、控制相邻户门的距离、设大小门扇、入口处设凹口等措施，以保证安全疏散。”嘉凯城房地产公司及有关方面的答复与以上条文说明精神相悖。户门的主要功能是出入，除了要保证安全疏散外，要让住户使用方便，撞人、撞物的概率应为零。原告不能接受嘉凯城房地产公司设计建造的不符合《住宅设计规范》的户门，嘉凯城房地产公司及原告有权有责实施整改。2、原告基于对住宅户门使用功能的合理需要，无偿利用涉案房屋卫生间西墙相对应的公共墙面不应认定为侵权。《中华人民共和国物权法》(以下简称“《物权法》”)第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”嘉凯城房地产公司已将涉案房屋出售，原告购买此房并于2014年12月拿到钥匙，享有对所购房屋的占有、使用、收益和处分的权利。《住宅室内装饰装修管理办法》（（建设部令第110号））第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。所谓非承重墙，即建筑物最外围的那一围墙。涉案房屋卫生间西墙为内墙，嘉凯城物业称35号楼精装大堂是保温外墙不准确，应予纠正。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”涉案房屋的入户门存在妨碍交通问题，不整改确实损害他人的合法权益。原告在涉案房屋卫生间的西墙开门后，对35号楼大堂与对电梯间一样仅享有与其他业主同等的使用权。3、原告合理合法改造户门的行为受到嘉凯城物业的强力干扰，嘉凯城物业侵犯了原告的合法权益，影响原告正常施工并造成一定的物质损失和身心伤害，应予赔偿或补偿。《物业管理条例》第二十二条第二款规定：“建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”《住宅室内装饰装修管理办法》第二条规定：“在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人(××)对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。”《住宅室内装饰装修管理办法》第三十四条规定：“装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。”被告制定的《业主临时规约》、《前期物业服务协议》有多处“任性”条款，被告的“任性”管理行为违法，侵害原告的合法权益，应予纠正。4、原告向嘉凯城物业足额交纳物业管理费，嘉凯城物业没有依法依规履行职责，却对原告实行刚性管理，与其物业服务企业的性质不符。《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”第四十七条第二款规定：“物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”被告过于“任性”，管理中滥用“处罚”侵权，服务中缺乏“真诚”本末倒置。例如原告发现户门存在问题向嘉凯城物业反映，希望得到帮助和指导，结果本不用办理申报审批的事项，嘉凯城物业却要求原告到有关部门审批、到有资质的鉴定机构进行安全鉴定。原告找到有资质的鉴定机构对改门部位的安全性进行技木鉴定，用时1个月，花费3000余元，造成浪费。原告到有关行政部门办理改造户门审批，被告知不属于审批事项，行政部门电话告诉嘉凯城物业，嘉凯城物业硬是要求原告提交行政部门的批件。嘉凯城物业类似的服务和侵权管理问题时常发生，原告不接受嘉凯城物业如此任性的物业服务。故诉至法院，请求人民法院：1、判定嘉凯城房地产公司设计建造的涉案房屋的户门妨碍通行，原告另行开门合法合理；2、责令嘉凯城物业拆除并移走放置在涉案房屋原告开门部位的信报箱1个、用以堵门洞的仿大理石板2片，处理或清除35号楼负1层地下室走廊存积的垃圾；3、责令嘉凯城物业赔偿因强力干扰原告开门造成的材料损失和误工费、身心伤害补偿等1000元，赔偿原告办理涉案房屋开门部位《技术鉴定书》所支付的费用3000元；4、责令嘉凯城物业向原告公开道歉，原告缓交2016年物业费至被告执行本案法院判决到位，否则停交2016年物业费至法院强制执行到位为止；5、诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告放弃第2项诉讼请求中责令嘉凯城物业处理或清除35号楼负1层地下室走廊存积的垃圾的请求，并增加诉讼请求：责令嘉凯城物业查出涉案房屋1层入户门锁被堵的责任人。被告嘉凯城房地产公司辩称，涉案房屋的入户门设计符合住宅设计要求，已通过政府部门的各项验收，且青岛市城乡建设委员会也于2015年9月28日向原告出具涉案房屋设计图纸符合规范的说明，故嘉凯城房地产公司交付的涉案房屋的入户门是符合规范要求的，请求法院依法驳回原告对嘉凯城房地产公司的诉讼请求。被告嘉凯城物业辩称：1、如果涉案房屋入户门妨碍通行，应当由开发商及原设计单位找出合理方案后，按照符合国家规范的方案进行实施，原告无权私自决定在入户大堂开门。2、物业公司肩负着对小区公共设施维护的职责，封堵原告开门部位的行为完全是正常的物业管理行为，物业公司因信报箱移动及封堵门洞造成了额外支出，本身也是受害方。3、《技术鉴定书》是物业公司向业主征询意见的基础。有关机构出具的《技术鉴定书》仅仅代表此次违规开门的行为没有对房屋主体结构造成影响，物业公司收到原告送达的《技术鉴定书》后，及时向35号楼其他业主发出了意见征询，除一户业主同意外，其他业主均不同意，物业又第二次发函，再次明确告知原告。物业公司在整个装修管理过程中，一直文明合法地对业主进行劝说，第一时间向其开具整改通知单，上报了城管，在整个事件处置过程中双方不存在肢体上的冲突。因此，对原告主张的材料损失和误工费、身心损害补偿不予认可。4、物业公司同意原告将物业费缓交至本案结束后。5、物业公司为物业服务企业，不具备打击违法犯罪行为的能力，原告要求嘉凯城物业查出门锁被堵的责任人，其理由不成立。经审理查明，2012年9月12日原告与嘉凯城房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》(合同编号：2012001117690)，约定原告购买嘉凯城房地产公司投资建造的坐落于青岛市李沧区黑龙江中路3180号《时代城.翡翠赏》35号楼1单元1层101户住宅房屋，该房屋暂测建筑面积152.37平方米，除不可抗力外，嘉凯城房地产公司定于2014年12月31日前将该房屋交付给原告。涉案房屋所在35号楼原规划楼号为B5号楼，该楼共24层，1个单元，二梯3户，共69户，103和203为大堂位置。2014年12月19日，青岛市城乡建设委员会为涉案房屋所在的“住宅二期(共二期)及办公、商业、物业等配套项目B5#楼”工程发放青岛市建设工程竣工验收备案证(青建竣备字第2014-254号)，该备案证上记载工程竣工验收日期为2014年12月12日。2014年12月29日，嘉凯城物业将涉案房屋及业主手册交付给原告，原告分别与嘉凯城房地产公司签订《业主临时规约》，与嘉凯城物业签订《前期物业服务协议》，原告授权并同意嘉凯城房地产公司指定嘉凯城物业提供前期物业管理服务。上述事实，有原告提交的《青岛市商品房预售合同》、业主手册，嘉凯城房地产公司提交的青岛市建设工程竣工验收备案证、青岛市公安局李沧分局虎山路派出所出具的证明、楼号对照表以及双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。另查明，原告收房后，在对涉案房屋进行涉案房屋进行装修过程中，认为入户门紧靠消防电梯，开门时易与走出电梯的人员相撞，遂向嘉凯城物业提出在卫生间西墙另行开门(拟开洞位置见本判决书附图1)。嘉凯城物业认为确定房屋的主体结构是物业公司向其他业主征询公共区域使用的基础，而物业公司作为物业服务企业，没有能力确定房屋的主体结构，遂要求原告就其拟开洞的外墙是否系承重墙进行鉴定。原告根据嘉凯城物业提供的鉴定结构名单，于2015年7月23日委托青岛诚详建筑工程司法鉴定所就原告在涉案房屋卫生间西墙开设门洞是否影响房屋结构安全进行鉴定。2015年7月30日，青岛诚详建筑工程司法鉴定所出具鲁司鉴登字370203067号《技术鉴定书》，该所在《技术鉴定书》作出青诚司鉴[2015]技鉴字第13号《关于李沧区嘉凯城35号楼1单元101户在厕所西墙开设门洞是否影响房屋结构安全的鉴定报告》(以下简称《鉴定报告》)，鉴定意见为：“嘉凯城35号楼1单元101户卫生间西墙为填充墙，在此开门洞不会对该楼结构产生不良影响。注意事项：1、开洞时不得破坏剪力墙；2、开洞时不得破坏原给排水管线等。”《鉴定报告》附件为平面布置示意图1份(见本判决书附图1)及照片3张。嘉凯城物业于2015年8月4日收到原告送达的上述《技术鉴定书》后，于2015年8月4日至8月6日对35号楼1单元除原告外的68户业主通过电话征询意见，结果除无法接通或无法无人接听的业主外，只有一户业主同意原告开门，其余接通电话的业主均不同意原告开门。2015年8月7日嘉凯城物业对原告作出《关于对翡翠赏35号楼101室需在一楼精装大堂开门事宜业主征询意见回复函》，称原告计划要开门的精装大堂属于35号楼1单元全体业主共有，上述《技术鉴定书》仅表明如果对35号楼一楼精装大堂开门，不会对该楼结构安全造成不良影响，而精装大堂开门施工更应该尊重大多数业主的意见，由于征询意见的结果未达到《中华人民共和国物权法》第九十七条关于处分共有财产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的规定，原告不能在35号楼一楼精装大堂开门。2015年8月8日原告通过其母黄郁华对嘉凯城物业作出《复函》，称：1、涉案房屋需在一楼精装大堂开门事宜适用《青岛市房屋使用安全条例》；2、房屋使用安全责任人是房屋所有权人；3、房屋使用安全的鉴定机关是由法规明确规定、政府相关部门指定的；4、排除房屋使用安全问题刻不容缓，原告将暂停施工至8月底。2015年8月12日嘉凯城物业再次对原告作出《关于对翡翠赏35号楼101室需在一楼精装大堂开门事宜回复函2》，称原告计划要实施的装修活动是违法的，是不符合《青岛市房屋使用安全条例》的，是被明文禁止的装修行为。2015年9月6日，原告通过其母黄郁华对青岛市城乡建设委员会作出《关于时代城35-101入户门改造问题的请求》称涉案房屋入户门外推占用一楼侯梯厅，致使该楼侯梯厅电梯及电梯外出通道净深、宽不符合强制性规范要求，存在推门撞人等隐患，请求审查青岛诚详建筑工程司法鉴定所出具的《技术鉴定书》，若无不当，请函复准予封闭涉案房屋现入户门，在电梯背面门厅东北角即涉案房屋次主卧卫生间西面非承重墙开门洞。针对原告的上述请求，青岛市城乡建设委员会于2015年9月28日作出《关于嘉凯时代城35#1单元01户业主入户门设计问题的说明》，内容为：“嘉凯时代城35#1单元01户业主黄女士反映自家入户门存在设计问题。针对黄女士所提问题，我委多次咨询省内相关建筑专家，并组织5名建筑设计专业技术人员(分属青岛市5个不同设计院)对设计图纸进行了分析，有关情况如下：1、关于是否违反《住宅设计规范》GB50096－1999（2003年版）3.9.4条“住宅户门应采取安全防卫门。向外开启的户门不应妨碍交通”要求。绝大多数专家认为，根据《住宅设计规范》GB50096－1999（2003年版）3.9.4条“以保证安全疏散”的要求，强调的是紧急情况下针对楼梯间安全疏散交通的影响，该设计文件中101户的入户门，在开启时对上下电梯造成一定影响，但程度较轻，且不属于对楼梯间安全疏散造成影响的情况。故不足以判定本设计违反3.9.4条文。2、关于是否违反《住宅设计规范》GB50096－1999（2003年版）4.1.9条“侯梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢的深度，且不得小于1.5m”及《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50－2001的要求。专家一致认为，影响电梯厅深度的主要因素是指永久性固定构筑物和设施，入户门开启后不应作为影响侯梯厅深度的因素。同时，本设计方案中，临近该户的电梯为消防电梯，而距黄女士家入户门较远的电梯为无障碍电梯，符合《住宅设计规范》GB50096－1999（2003年版）条文说明中“服务于××人的电梯侯梯厅深度不应小于1.50m的要求”。故此处设计未违反本条条文要求。特此说明。”2015年10月28日，嘉凯城物业在装修巡查中发现原告在涉案房屋内部开门。2015年11月7日，嘉凯城物业作出《装修工程整改单》，内容为：“尊敬的35－101业主：您装修的1单元101室，在我司巡查中发现如下装修违规行为：贵户在装修过程中，私自拆除公用墙面，按相关装修管理规定，给予如下处理：请于3日内，恢复原样，并通知物业验收合格。“当日原告将上述《装修工程整改单》张贴到原告家的入户门上。2015年11月9日，原告按照事先开好的门洞准备安门，受到物业保安的制止，110民警接原告报警到现场进行处置后，35号楼的其他业主10多人也到现场反对原告开门，民警处置过程中嘉凯城物业工作人员用两块仿大理石板把原告开好的门洞堵上，又将原在一楼大堂北面的信报箱移到原告开门处并用铁焊在地上，在整个事件处置过程中各方未发生肢体冲突。后原告再未开门，并诉至本院。上述事实，有原告提交的《技术鉴定书》、《青岛市房屋安全鉴定机构名单》、《关于对翡翠赏35号楼101室需在一楼精装大堂开门事宜业主征询意见回复函》、《复函》、《关于对翡翠赏35号楼101室需在一楼精装大堂开门事宜回复函2》、《关于时代城35-101入户门改造问题的请求》、《关于嘉凯时代城35#1单元01户业主入户门设计问题的说明》各1份，嘉凯城房地产公司提交的一层平面图1份，嘉凯城物业提交的《业主意见调查表》1份、《装修工程整改单》1份、涉案房屋照片打印件6份以及双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。嘉凯城房地产公司称：1、涉案房屋的施工图即一层平面图，业已通过青岛市建设工程施工图设计审查中心审查，且嘉凯城房地产公司施工时严格按照图纸施工，没有任何变更情况，因此涉案房屋的入户门符合设计规范要求；2、通过施工图可以看出，涉案房屋入户门到消防电梯之间有50厘米左右的距离，消防电梯门到消防电梯出口有20厘米左右的距离，在正常进出电梯门与电梯的情况下，不会妨碍通行。原告称，涉案房屋肯定是原则性通过了设计审查，但有关部门在审查时只是对施工图中强制性条款即黑体部分进行审查，对于其余内容由建设单位自己审查、自己把握，嘉凯城房地产公司应出具有关鉴定结构出具的涉案房屋入户门及消防电梯门不可能发生碰撞的鉴定。嘉凯城物业提交通告函一份，证明嘉凯城物业在2016年3月4日法院开庭审理前又书面征求了全体业主的意见，35号楼有46户业主在通告函中签字。原告称对上述通告函不清楚，嘉凯城房地产公司称上述证据与其无关。本院用以确认上述事实的证据，已经开庭质证和本院审核，可以采信。本院认为，本案系业主在非承重外墙上开门后遭物业公司制止而引发的纠纷。本案中，原告分别与嘉凯城房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》、《业主临时规约》，与嘉凯城物业签订《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，对当事人具有约束力。原、被告争议的焦点问题是：一、涉案房屋的入户门是否妨碍通行；二、原告在非承重外墙上开门的行为是否损害了他人的合法权益；三、嘉凯城物业是否恰当履行了物业管理职责。一、关于涉案房屋的入户门是否妨碍通行嘉凯城房地产公司提交的一层平面图及竣工验收备案证证明涉案房屋所在35号楼的施工图业已通过有关部门审查，35号楼已经竣工验收合格，青岛市城乡建设委员会就原告提出的入户门设计问题作出的说明，亦明确答复不足以判定涉案房屋的入户门设计违反《住宅设计规范》的有关规定，因此原告主张涉案房屋的入户门妨碍交通，且入户门设计违反《住宅设计规范》的有关规定，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。二、关于原告在非承重外墙上开门的行为是否损害了他人的合法权益1、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”本案中，涉案房屋卫生间西墙系涉案房屋与一楼入户大堂连接的外墙，属于35号楼全体业主共有。2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”根据上述规定，业主基于合理利用其专有部分的需要而无偿利用建筑物共有部分，如未违反法律、法规、管理规约或损害他人的合法权益，不视为侵权。本案中，原告对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利，但是，上述权利的行使不应超出其合理的界限，否则可能损害他人的合法权益。3、《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：(一)搭建建筑物、构筑物;(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;(三)拆改供暖管道和设施;(四)拆改燃气管道和设施。本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。”本案中，原告未经城市规划行政主管部门批准擅自在非承重外墙上开门的行为违反了上述强制性规定。4、《物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条(三)项规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：……（三）违反规定进行房屋装饰装修；……”本案中，原告违反《住宅室内装饰装修管理办法》的强制性规定在外墙上开门，损害了他人的合法权益。三、关于嘉凯城物业是否恰当履行了物业管理职责1、《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条规定：“物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。”原告与嘉凯城物业签订的《前期物业服务协议》第一条第1款第11项约定：物业公司加强装饰装修审批管理工作，提前将装饰装修房屋的注意事项和禁止行为书面告知原告，并负责监督；物业公司可对违反装修规则的行为进行制止，必要时，有权移除装修工具，阻止装修材料的运入，停止装修机械的运行，拒绝违规施工人员进入二次装修区域；装修期间，物业工作人员有权进入正在装修的房屋内，检查并确定有否违反装修规则。本案中，嘉凯城物业依据法律规定及原告与嘉凯城物业之间的约定，对原告的装修行为负有管理职责，对于发现的违法装修行为负有制止义务。2、根据《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告与嘉凯城物业签订的《前期物业服务协议》第七条约定：在物业管理过程中，业主临时管理规约中未明确约定的涉及全体业主利益的有关事项，可以由物业服务企业就该事项向全体业主发放征询意见函，占三分之二以上投票权的业主表示同意的，该意见对全体业主具有约束力。本案中，嘉凯城物业在接到原告送达的《技术鉴定书》之后，向35号楼其他业主征询意见，并将征询意见的结果书面告知原告，嘉凯城物业的上述行为符合法律规定及《前期物业服务协议》的约定。同时，物业公司作为物业服务企业，不具备对上述鉴定事项进行认定的资质，《技术鉴定书》系物业公司向其他业主征询意见的基础，因此嘉凯城物业要求原告出具相关鉴定意见的行为并无不当。3、嘉凯城物业在原告实施开门行为前两次向原告发函，明确告知其将要实施的装修活动是违法的。嘉凯城物业日后在装修巡查中发现原告不顾劝阻，在涉案房屋内部开门，便向原告送达《装修工程整改单》，要求原告恢复原样，嘉凯城物业的上述行为均系依法履行物业监督管理职责的行为。2015年11月9日，原告按照事先开好的门洞准备安门，嘉凯城物业立即进行制止，对已被原告破坏的建筑物共有部分排除妨害，在整个事件处置过程中物业人员未与原告发生肢体冲突，嘉凯城物业的上述处置行为合理合法，及时恢复了物业管理秩序，维护了其他业主的合法权益，同时亦未造成原告损失的扩大。综合本院对于上述三个焦点问题的论述，原告在没有充分证据证实涉案房屋的入户门妨碍通行的情况下，未经占35号楼三分之二以上投票权的业主同意，亦未经城市规划行政主管部门批准，不顾嘉凯城物业的一再劝阻，擅自在非承重外墙上开门，违反了法律、法规、管理规约，损害了他人的合法权益，嘉凯城物业及时予以制止，恰当履行了物业管理职责。下面本院对原告的各项诉讼请求分别予以处理。对于原告的第1项诉讼请求，即判定嘉凯城房地产公司设计建造的涉案房屋的户门妨碍通行，原告另行开门合法合理，综合本院对于第一个、第二个焦点问题的论述，本院不予支持。对于原告的第2项诉讼请求，即责令嘉凯城物业拆除并移走放置在涉案房屋原告开门部位的信报箱1个、用以堵门洞的仿大理石板2片，综合本院对于第三个焦点问题的论述，物业公司封堵门洞并移动信报箱的行为，系嘉凯城物业排除妨害、恢复物业管理秩序的行为，本院对原告的该项请求不予支持。对于原告的第3项诉讼请求，即责令嘉凯城物业赔偿因强力干扰原告开门造成的材料损失和误工费、身心伤害补偿等1000元，赔偿原告办理涉案房屋开门部位《技术鉴定书》所支付的费用3000元，原告未举证证明上述损失或费用实际发生的证据，即使其主张的损失或费用属实，相关损失或费用也系原告违法装修所致，并非嘉凯城物业履行物业管理职责所致，同时根据原告与嘉凯城物业签订的《前期物业服务协议》第一条第1款第11项约定，所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔、要求及费用均由原告自行承担，与其他方及物业公司无关，因此，相关损失或费用均应由原告自行承担，本院对原告的该项请求不予支持。对于原告的第4项诉讼请求，即责令嘉凯城物业向原告公开道歉，原告缓交2016年物业费至被告执行本案法院判决到位，否则停交2016年物业费至法院强制执行到位为止，该项请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于原告于诉讼中增加的诉讼请求，即责令嘉凯城物业查出涉案房屋1层入户门锁被堵的责任人，因嘉凯城物业并无相应的管理职能，本院对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条、第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第四十六条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第四条、第十五条(三)项之规定，判决如下：驳回原告许芯的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 陈密亮二〇一六年四月五日书记员 于 超 微信公众号“”