（2015）韶武法民一初字第1329号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-06
案件名称
曾睿、崔礼昕等与范桂文合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市武江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾睿,崔礼昕,范桂文
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第二百四十一条，第三十九条；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十五条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第六十五条，第一百四十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2015）韶武法民一初字第1329号原告：曾睿，女，汉族，身份证号码：×××1629，住韶关市武江区。原告：崔礼昕，男，汉族，身份证号码：×××1336，住址同上。二原告共同委托代理人：袁志东、罗晓蕾，广东宜方律师事务所律师。被告：范桂文，男，汉族，身份证号码：×××2217，住韶关市武江区。原告曾睿、崔礼昕诉被告范桂文合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年12月2日公开开庭进行了审理，原告崔礼昕及其与曾睿的共同委托代理人袁志东，被告范桂文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾睿、崔礼昕共同诉称：原告为解决与被告及范桂云、骆乃文的债权债务纠纷，于2014年5月22日与其三人签订《和解协议》。该协议约定原告提供韶关市武江区芙蓉东路178号南枫碧水花城B栋1层4号商铺作价370万元转让给被告以清偿210万元债务。协议对商铺状况、转让事项及违约责任均作出明确约定并注明被告应当在商铺过户登记手续办理完毕之日起一周内付清余款160万元。双方遂于2014年5月30日至韶关市房地产交易登记中心签订《房地产买卖合同》并办理了变更登记。然而被告迟迟未将余款支付给原告，原告多次催收后被告陆续支付了共计30万余款。后双方签订了《协议》明确：被告尚欠房款130万元，且自2015年2月起每月支付10400元租金给曾睿，并约定了违约金500元／日。《协议》签订后被告未再支付任何款项给原告。原告认为双方签订的《和解协议》及《协议》是真实意思表示的结果，并未违反法律强制性规定，对双方均有约束力。现原告合同义务已经履行完毕，被告拒不支付余款和租金的行为已经构成违约，其应当立即清偿拖欠款项并依约支付违约金。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、被告立即支付所拖欠的房款人民币130万元给原告；二、被告立即支付商铺租金83200元给原告（租金从2015年2月暂计至2015年9月，按照每月10400元计算，今后持续计算直至清偿全部房款和违约金）；三、被告支付违约金414960元给原告（暂计至2015年9月，今后按照损失的30%持续计算直至清偿全部房款和租金）；四、本案诉讼费用由被告承担。被告范桂文辩称：一、从2014年6月开始随涉案商铺所有权的转移，租金应由被告收取，然实际原告收取了涉案商铺租金，收取部分应扣减本金。2014年6月起承租人直接将租金支付给原告，原告收取金额合计83200元。故尚欠款项为1216800元（1300000元-83200元）。2015年2月，被告向原告支付10000元，故尚欠1206800元。二、原告曾睿实际控制的韶关市添润水电开发有限公司与被告之间尚有债务，应于抵销。依据贵院作出的（2013）韶武法民一初字第987号、988号、989号判决，债务汇总如下：987号案中的本金40万元债权人为被告，还款人为曾睿，崔礼昕承担连带责任；本金45万元债权人为被告，还款人为曾睿、邓鸿源、邓华平、韶关市添润水电开发有限公司，崔礼昕承担连带责任；本金120万元债权人为被告，还款人为邓鸿源、邓华平、韶关市添润水电开发有限公司。988号案本金40万元债权人为骆乃文，还款人为邓鸿源、崔礼昕、韶关市添润水电开发有限公司，曾睿对崔礼昕部分承担连带责任。989号案本金30万元债权人为范桂云，还款人为曾睿，崔礼昕承担连带责任。以上款项的利息均按照人民银行同期贷款利率计算。根据上述判决书，原告实际控制的韶关市添润水电开发有限公司尚欠被告120万元，应于抵销。三、原告主张被告支付违约金没有法律依据。《协议》中约定的违约金每日500元明显过高，且没有法律依据，被告不应支付。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年5月22日，范桂文、范桂云、骆乃文作为甲方，曾睿、崔礼昕作为乙方签订了一份《和解协议》，双方约定如下，第一条：关于截止2014年5月22日止乙方所欠甲方210万元的债务［即（2013）韶武法民一初字第987、988、989号民事判决乙方所要承担的40万、45万、40万、30万元本金及利息的清偿义务）］，乙方自愿以自有财产清偿乙方所欠甲方的该项债务。第二条：乙方提供武江区芙蓉东路178号南枫碧水花城B栋1层4号商铺（下称商铺）建筑面积为211.8平方米，作价370万元以清偿乙方所欠甲方210万元的债务。第三条：乙方保证对商铺拥有所有权，房屋产权无争议无瑕疵。商铺的租金由乙方收取到2014年6月份。第四条：乙方应于本协议签署后配合范桂文去房屋所在地的登记部门办理产权转移登记过户手续（办理在范桂文名下），并在范桂文支付完160万元房款后交付商铺。过户所需税费由甲方承担。第五条：自范桂文的商铺过户登记手续办理完毕之日起一周内，范桂文付清剩余房款160万元（计算方式为商铺作价370万减去债务210万）；若范桂文逾期支付剩余房款的，应按每日2000元向乙方支付违约金。自范桂文取得商铺房产证时，甲乙双方关于本合同第一条约定的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭……。上述《和解协议》签订后，曾睿与范桂文于2014年5月30日就《和解协议》中约定的商铺签订了《房地产买卖合同》，并于当天将该商铺过户至范桂文名下。之后，被告陆续向原告支付了30万元余款，虽然《和解协议》约定商铺的租金由原告收取到2014年6月份，但因被告未能及时支付剩余房款，原告从2014年7月起仍直接向承租方收取该商铺的租金至2015年1月26日共71413元（10400元／月×6个月＋10400元／月÷30天×26天），其中2014年9月29日收取了7月份租金、2014年11月1日收取了8月份租金、2014年12月5日收取了9月份租金、2014年12月26日收取了10月份租金、2015年1月27日收取了2014年11月份租金、2015年3月30日收取了2014年12月份至2015年1月26日的租金。2015年初，曾睿与范桂文又签订了一份《协议》，协议的内容为：“本人范桂文，因尚未付清曾睿购房款（剩余人民币壹佰叁拾万元未付）。现因前任租客租约到期，本人承诺在付清剩余房款前，每月支付壹万零肆佰元给曾睿，每月25日支付，从2015年2月起支付至付清剩余房款止，不足一月按实际天数计算。若未足额按时支付，曾睿可到法院起诉，并可获得每天500元违约金。以上所述金额参照房租支付，不计算于原房款及其他。本协议一式两份，具同等效力。”上述《协议》签订后，被告于2015年2月27日向原告支付了10000元，原、被告均认可该10000元为租金。之后，被告未再向原告支付任何款项，原告遂起诉至本院要求被告支付剩余房款、商铺租金及相应的违约金。另查明，曾睿与崔礼昕为夫妻关系，双方于2012年6月28日登记结婚，涉案商铺原登记在曾睿名下，2015年初的《协议》亦由曾睿与范桂文签订。庭审中，原告崔礼昕明确本案涉及的权利由曾睿享有，本案债权判决给曾睿一人；同时，亦明确了违约金的计算方法为原告损失的30%暂计算至2015年9月即414960元（1300000元＋83200元）×30%，今后按照被告欠缴租金的金额持续计算违约金直至付清全部本金及租金。本院认为，本案争议的焦点是：第一、被告主张债务抵销有无法律依据；第二、原告已收取的租金共81413元能否抵扣房款；第三、原告继续主张商铺租金有无依据；第四、违约金如何计算。关于争议第一个争议焦点，范桂文、范桂云、骆乃文作为甲方，曾睿、崔礼昕作为乙方签订的《和解协议》属双方自愿签订，是双方的真实意思表示，《和解协议》条款未违反法律、法规的强制性规定，且双方均未对其效力提出异议，本院确认该《和解协议》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，上述《和解协议》对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照该《和解协议》约定全面履行自己的义务。原告已经按照约定于2014年5月30日将涉案商铺过户至被告名下，被告也应按约定在商铺过户登记手续办理完毕之日起一周内即2014年6月6日前付清剩余房款1600000元给原告，之后被告仅向原告支付了300000元房款，应继续履行向原告支付剩余房款的义务。至于被告提出原告曾睿实际控制的韶关市添润水电开发有限公司与其尚有债务应予抵销的主张。本院作如下分析：首先，（2013）韶武法民一初字第987号生效判决中确定对被告偿还本金1200000元的还款人是邓鸿源、邓华平、韶关市添润水电开发有限公司，并没有原告曾睿。其次、原告曾睿作为自然人与韶关市添润水电开发有限公司是两个不同的法律主体，韶关市添润水电开发有限公司的债务仅以公司的全部财产为限进行清偿，不得溯及股东个人财产。再次，被告对韶关市添润水电开发有限公司的债权已经过生效判决确认，被告可循执行程序进行追讨。故被告主张债务抵销的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。关于第二个争议焦点，原告主张已收取的租金81413元不可用于抵扣房款，理由是原、被告在《和解协议》约定在被告支付完1600000元房款后交付商铺，但至今被告仍未付清房款，故涉案商铺的交付条件尚未成就，租金应由原告收取。本院认为，原、被告在《和解协议》已经明确约定商铺的租金由乙方即原告收取到2014年6月份，虽然又同时约定在被告支付完1600000元房款后交付商铺，但却未对该商铺的收益即租金作进一步的明确，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告已经于2014年5月30日将涉案商铺过户至被告名下，被告作为涉案商铺的所有权人，在《和解协议》未对该商铺的收益即租金作进一步明确的情况下依法享有对该商铺的收益权利，涉案商铺从2014年7月份起的租金应由被告收取，现原告已经收取该部分租金共81413元应予抵扣房款，故原告提出的其已收取租金不可抵扣房款的主张没有法律依据，本院不予采纳。综上，被告尚欠原告房款1218587元（1300000元-81413元）。关于第三个争议焦点，原告主张被告应按照《协议》的约定继续支付商铺租金至清偿全部房款和违约金止。本院认为，如前所述，原告从2014年7月份起收取涉案商铺的租金已经失去权利来源；结合该《协议》是在被告尚未付清剩余房款，而租客租约又到期的情况下签订的，被告虽然在该《协议》中承诺从2015年2月起每月支付壹万零肆佰元给原告曾睿至付清剩余房款止，但同时也明确上述金额是参照房租支付，不计算于原房款及其他。故该《协议》并不是对于商铺租金的约定，实质上是对于被告未能及时支付剩余房款的违约责任的约定，至于违约责任具体如何确定将在第四个争议焦点进行明确。故原告要求被告应按照《协议》的约定继续支付商铺租金至清偿全部房款和违约金止的诉讼请求没有依据，本院不予支持。关于第四个争议焦点，原告主张按照损失的30%计算至2015年9月为414960元（1300000元＋83200元）×30%，之后按照被告欠交租金的金额持续计算至付清为止。本院认为，如前所述，原告要求被告按照《协议》的约定继续支付商铺租金没有依据，其以被告未能按时支付的剩余购房款及其认为被告应支付的租金作为一种损失，并以此为基数计算违约金不妥，本院依法予以纠正。由于原、被告双方在《和解协议》中约定的违约金明显高于法律规定，本院依法予以调整，结合双方对于违约金的约定、双方签订的《协议》及被告占用剩余房款的实际情况，本院酌情确定违约金以被告实欠的房款按照年利率24%计算至判决确定的履行之日止，具体为从2014年9月30日起以实欠房款1289600元（1300000元-10400元）按照年利率24%计算至2014年11月1日止；从2014年11月2日起以实欠房款1279200元（1289600元-10400元）按照年利率24%计算至2014年12月5日止；从2014年12月6日起以实欠房款1268800元（1279200元-10400元）按照年利率24%计算至2014年12月26日止；从2014年12月27日起以实欠房款1258400元（1268800元-10400元）按照年利率24%计算至2015年1月27日止；从2015年1月28日起以实欠房款1248000元（1258400元-10400元）按照年利率24%计算至2015年2月27日止；从2015年2月28日起以实欠房款1238000元（1248000元-10000元）按年利率24%计算至2015年3月30日止；从2015年3月31日起以实欠房款1218587元（1238000元-19413元）按照年利率24%计算至本判决确定的履行之日止。原告崔礼昕于庭审中明确本案涉及的权利由曾睿享有，本案债权判决给曾睿一人不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告范桂文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾睿支付剩余房款1218587元及违约金（违约金计算方法：从2014年9月30日起以实欠房款1289600元（1300000元-10400元）按照年利率24%计算至2014年11月1日止；从2014年11月2日起以实欠房款1279200元（1289600元-10400元）按照年利率24%计算至2014年12月5日止；从2014年12月6日起以实欠房款1268800元（1279200元-10400元）按照年利率24%计算至2014年12月26日止；从2014年12月27日起以实欠房款1258400元（1268800元-10400元）按照年利率24%计算至2015年1月27日止；从2015年1月28日起以实欠房款1248000元（1258400元-10400元）按照年利率24%计算至2015年2月27日止；从2015年2月28日起以实欠房款1238000元（1248000元-10000元）按年利率24%计算至2015年3月30日止；从2015年3月31日起以实欠房款1218587元（1238000元-19413元）按照年利率24%计算至本判决确定的履行之日止）。二、驳回原告曾睿、崔礼昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20983.44元，由原告曾睿负担5216元，被告范桂文负担15767.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 周江婷代理审判员 毛文芳代理审判员 成燕萍二〇一六年四月五日书 记 员 李智敏第11页共11页 关注公众号“”