（2015）平中民一初字第14号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-06-15

案件名称

原告魏道安与被告平凉市金宇房地产开发有限责任公司、平凉市天泰房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书

法院

甘肃省平凉市中级人民法院

所属地区

甘肃省平凉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

魏道安,平凉市金宇房地产开发有限责任公司,平凉市天泰房地产开发有限责任公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2015）平中民一初字第14号原告魏道安，男，汉族，生于1938年6月26日，居民。委托代理人于五世，甘肃胜友律师事务所律师。被告平凉市金宇房地产开发有限责任公司。法定代表人胡正兴，该公司董事长。委托代理人朱威，该公司副总经理。委托代理人王璞，甘肃璞义律师事务所律师。被告平凉市天泰房地产开发有限责任公司。法定代表人袁建军，该公司总经理。委托代理人马建华，该公司副总经理。委托代理人王璞，甘肃璞义律师事务所律师。原告魏道安与被告平凉市金宇房地产开发有限责任公司（以下简称金宇公司）、平凉市天泰房地产开发有限责任公司（以下简称天泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告魏道安及其委托代理人于五世，被告金宇公司的委托代理人朱威、王璞，被告天泰公司的委托代理人马建华、王璞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏道安诉称：2004年1月15日，魏道安有偿取得了坐落于平凉市崆峒区南门巷（原平凉星兴商厦）二层营业房。平凉市国土资源局为其颁发了平国用（2004）第023号《国有土地使用权证》，地号2∕32∕711，用途为商业服务，使用类型为出让，面积35平方米，终止日期为2038年7月6日；同年8月15日，平凉市人民政府给魏道安颁发了房权证私字第0225**号《房屋所有权证书》，载明结构为砖混，所在层数为1-2.建筑面积64.44平方米，用途为非住宅。魏道安将上述房屋出租用于营业。2013年金宇公司与天泰公司合作投资新建平凉市星兴广场商住楼工程，决定拆除原有星兴商厦，魏道安拥有的房屋被列为拆除范围。2013年4月1日金宇公司、天泰公司（甲方）与魏道安（乙方）经过协商，签署了《星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿协议》。协议约定甲方以新建的星兴商厦综合楼A栋面临东大街由东向西第四间独立门面房和另外住宅楼一套进行房屋置换，位置为改扩建后的营业房一楼、二楼共计75.6平方米，其中一楼实有面积37.8平方米，二楼实有面积37.8平方米作为营业房置换；同时为补偿房屋等价置换，甲方同意将新建的南门什字高层住宅楼小区B栋二单元13层107平方米住宅楼一套作为甲方占有乙方地皮拆迁损失的补偿。甲方在协议签订时一次性付给乙方从2013年4月1日至2015年4月1日两年过渡费五万元。若甲方新建的门店不能如实兑现乙方独立门面房，由甲方一次性给付乙方每平方米10万元予以抵顶。协议签订后，魏道安按约定将其房屋和房产证、土地使用证复印件交付给二被告，履行了全部全部义务。2015年5月星兴广场商住楼建成竣工，但二被告不守信用，拒绝向魏道安交付安置房屋，并将约定安置门面房出租给他人营业，经魏道安多次催要，二被告拒不履行协议内容。现依法提起诉讼，请求1.依法判令二被告向魏道安交付新建的星兴商厦综合楼A栋面临东大街由东向西第四间建筑面积76.6平方米上下楼串并的独立门面房（其中一楼实有面积37.8平方米，二楼实有面积37.8平方米），以及新建的南门什字高层住宅楼小区B栋二单元13层107平方米住宅楼一套，并办理房屋产权证和土地使用权证；2.判令二被告赔偿2015年4月1日起至实际交付房屋期间经济损失，每月按1万元计算；3.二被告不能交付独立门面房时，判令其连带支付魏道安房屋拆迁补偿款700万元；4.二被告不能交付南门什字高层住宅楼小区B栋二单元13层107平方米住宅楼时，判令二被告连带支付占有魏道安土地拆迁损失补偿款513600元；5.依法判令二被告连带支付2015年10月2日至12月31日过渡费6250元；6.本案诉讼费用全部由二被告承担。被告金宇公司、天泰公司以辩称：一、其与魏道安魏道安签订的拆迁补偿协议，是在魏道安拒不拆迁，答辩人违背真实意志，且违反法律强制性规定的情况下达成协议，依法应属于无效合同。2010年3月经平凉市政府市长办公会议决定，由答辩人实施星兴商厦改扩建项目，在项目实施过程中，由于魏道安等人拒绝拆迁，提出天价补偿要求，致使工程迟迟不能开工建设。关于拆迁补偿一事，答辩人工作人员多次向魏道安讲明由于规划原因，无法给其进行要求的独立门面房设计和建设。但是，魏道安在明知只有大厅设计的情况下，对规划部门的公示不予理睬，以拒不拆迁为要挟，坚持要其所谓的独立门面，并提出了无偿给一套住宅楼等无理要求。由于魏道安等人阻挡，致使答辩人面临向施工单位支付巨额赔偿款及其他经济损失的情况下，答辩人只好与魏道安签订拆迁补偿协议。答辩人认为，本案双方签订合同时，双方均明知项目底层商铺规划设计为大厅，但是由于魏道安的胁迫，双方签订了涉案补偿协议，根本不是答辩人的真实意思表示，而且这份合同明显违反了规划法和消防法的规定。依据《合同法》第五十二条五项规定，应属无效合同。二、本案拆迁补偿协议条款不公平，该协议在事实上和法律上无法履行。1.被拆迁门面房面积计算错误。魏道安原门面房建筑面积64.44平方米，置换房屋面积75，6平方米，面积有明显错误；2.答辩人并未拆迁魏道安的住宅，而在置换时却给予其一套107平方米的住宅楼，显然错误，其他拆迁户住宅楼未给予；3、置换营业房设计面积与魏道安原拆迁总面积多出部分，魏道安不找差价，答辩人却要比给魏道安一楼每平方米5万元，二楼每平方米4万元，明显不公；4.若不能如实兑现魏道安的独立门面房，魏道安放弃兑现门面房，答辩人一次性给付魏道安每平方米10万元抵顶，纯粹是无稽之谈，是一种讹诈行为；三、魏道安以拒绝拆迁房屋为要挟，拒不拆迁的行为，给答辩人造成巨大经济损失。在答辩人实施拆迁时，魏道安与个别业主串通阻挠拆迁工作，使工程无端损失上千万元，其中两年过渡费1278.68万元，给平凉市第二建筑工程项目部造成损失38.12万元，给陕西航天建筑工程有限公司国际工程项目平凉星兴广场项目部造成经济损失248.6万元；四、魏道安的诉讼请求不能成立。1.魏道安要求答辩人交付的新建的星兴商厦综合楼A栋面临东大街由东向西第四间建筑面积75.7平方米的上下楼串并的独立门面房事实上不存在。魏道安在签订协议时明知独立门面房无法交付，却仍要求交付，已经属于事实上的履行不能；2.魏道安要求答辩人赔偿2015年4月1日起至实际交付房屋期间的经济损失，每月按1万元计算的请求没有事实依据；3.魏道安要求答辩人支付拆迁补偿款700万元以及支付占用土地拆迁损失补偿款513600元的请求违反法律规定。综上答辩意见，答辩人请求：1.依法确认本案拆迁补偿协议无效；2、对于魏道安房屋拆迁补偿问题，严格按照平凉市的补偿标准执行，在现有大厅内魏道安划定独立门面或者依照市场价格对答辩人的房屋进行评估，由答辩人按评估价支付相应价款；3、驳回魏道安的其他诉讼请求。魏道安为证明其主张，提供的证据有：1.魏道安的身份证复印件一份，用以证明魏道安的身份；2.平国用（2004）第023号《国有土地使用权证》，房权证私字第0225**号《房屋所有权证书》二份，用以证明其对拆迁土地、房屋享有合法所有权；3.《星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿协议》一份，证明原、被告签订拆迁补偿协议约定了魏道安诉状所列的相关内容；4.平凉天泰工贸有限责任公司与武小同签订的商铺出租合同、星泰广场商贸公司与田新红签订的房屋租赁合同、平凉嘉合商贸有限公司与韩文娟签订的房屋租赁合同、崆峒区土坝村纸坊沟社与孙月娟签订的房屋租赁合同四份，用以证明魏道安主张的逾期交房经济损失。经庭审质证，金宇公司、天泰公司对上述证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因该两份证书已经作废；对证据3的正式性无异议，但对证明目的有异议，不能以盖有公章就认定为是在平等自愿的基础上签订的；对证据4列举的四份自合同，虽然来源合法，但备案部门不对，也不能证明魏道安所主张的经济损失，因为各地段房租都不相同。本院认为，金宇公司、天泰公司对上述证据1.2.3的真实性无异议，其虽对证据2.3的证明目的提出异议，但不属实质性的异议，故上述证据1.2.3可以作为认定案件事实的依据；对证据4中平凉天泰工贸有限责任公司与武小同签订的商铺出租合同、星泰广场商贸公司与田新红签订的房屋租赁合同，平凉嘉合商贸有限公司与韩文娟签订的房屋租赁合同、崆峒区土坝村纸坊沟社与孙月娟签订的房屋租赁合同，与涉案房屋没有关联性，且未经依法公证，不能作为认定魏道安出租损失的依据。被告金宇公司、天泰公司提供的证据有：1.平凉市人民政府关于本项目的市长办公会议纪要一份，平凉市发展和改革委员会项目备案批复一份，证明涉案项目经过平凉市人民政府市长办公会议研究决定，并经发改委审批备案，项目合法；2.项目拆迁许可证一份，项目拆迁公告一份，证明该拆迁项目领取了拆迁许可证，项目拆迁补偿标准及进行了公告；3.平凉市规划局两次规划审批文件及两份建设工程规划许可证，证明项目经过规划部门两次审批，最终实施的规划方案比原来审批的面积减少；4.最终确定的项目图纸，公示牌照片2张，消防部门的消防审定意见书。证明经过审批实施的归还图纸均为大厅，消防部门对该项目的消防要求也未大厅设计；5.魏道安被拆迁房屋产权证和土地使用证及与其的谈话笔录。证明拆迁房屋的面积和土地面积及魏道安拒绝拆迁、漫天要价的事实；6.项目土地使用权证书。证明项目土地经过政府出让给被告的事实；7.工程施工合同2份，平凉市二建证明1份，陕西航天建筑工程有限责任公司证明一份，证明拆迁项目受阻，施工单位损失的事实。经庭审质证，魏道安对证据1提出异议，认为不符合证据的形式要件，没有盖章和参会人员签字，市发改委备案通知为复印件，且均不能达到被告的证明目的，不能作为证据使用；对证据2中拆迁公告无异议，但不能证明其证明目的，依公告中的置换办法，双方签订的协议符合规定，符合拆迁的两种方式；证据3规划局的批复与本案的协议没有关联性，不能作为本案的证据使用；证据4规划条件复函程序不合法，内容不真实，不能作为本案证据使用。消防验收意见和公示牌与本案没有关联性，不能作为证据使用；证据5的土地使用权证书没有异议，施工日志形式要件不合法，没有建设单位的印章，内容无法认定，不能作为本案证据使用；证据6的土地证是复印件，真实性无法认定，取得价款一项空白，没有具体数额。规划证、建设土地使用证也是复印件，真实性无法认定。证据7两份证明形式要件无异议，但不能证明被告的证明目的，与本案没有关联性。本院经审查认为，金宇公司、天泰公司提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性没有问题，可以证明金宇公司、天泰公司承建平凉星兴商厦商住综合楼的经过，予以认定。其提供的证据7证明施工单位的损失与本案没有关联性，不予认定。根据以上已经确认的证据及当事人当庭陈述，查明本案事实如下：2004年1月15日，魏道安通过出让方式取得了坐落于平凉市崆峒区南门巷（原平凉星兴商厦）二层营业房。平凉市国土资源局为其颁发了平国用（2004）第023号《国有土地使用权证》，面积35m2，终止日期为2038年7月6日；同年8月15日，平凉市人民政府给魏道安颁发了房权证私字第0225**号《房屋所有权证书》，载明建筑面积64.44平方米，用途为非住宅。魏道安将上述房屋出租用于营业。2013年金宇公司与天泰公司合作投资新建平凉市星兴广场商住楼工程，决定拆除原有星兴商厦，魏道安拥有的房屋被列为拆除范围。2013年4月1日金宇公司、天泰公司（甲方）与魏道安（乙方）经过协商，签署了《星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿协议》。协议约定甲方以新建的星兴商厦综合楼A栋面临东大街由东向西第四间独立门面房和另外住宅楼一套进行房屋置换，位置为改扩建后的营业房一楼、二楼共计75.6平方米，其中一楼实有面积37.8平方米，二楼实有面积37.8平方米作为营业房置换；同时为补偿房屋等价置换，甲方同意将新建的南门什字高层住宅楼小区B栋二单元13层107平方米住宅楼一套作为甲方占有乙方地皮拆迁损失的补偿。甲方在协议签订时一次性付给乙方从2013年4月1日至2015年4月1日两年过渡费五万元。若甲方新建的门店不能如实兑现乙方独立门面房，由甲方一次性给付乙方每平方米10万元予以抵顶。协议签订后，魏道安按约定将其房屋和房产证、土地使用证复印件交付给二被告。2015年5月星兴广场商住楼建成竣工后，经魏道安多次催要，金宇公司、天泰公司拒不履行协议内容。魏道安依法提起诉讼。本院认为，金宇公司、天泰公司与魏道安签订《星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿协议》，约定金宇公司、天泰公司以新建的星兴商厦综合楼A栋面临东大街由东向西第四间独立门面房和另外住宅楼一套与魏道安所有的崆峒区南门巷（原平凉星兴商厦）二层营业房进行房屋置换，置换后的营业房一楼、二楼共计75.6平方米，其中一楼实有面积37.8平方米，二楼实有面积37.8平方米；同时为补偿房屋等价置换，金宇公司、天泰公司同意将新建的南门什字高层住宅楼小区B栋二单元13层107平方米住宅楼一套作为其占有魏道安地皮拆迁损失的补偿。该房屋置换协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人均应按照协议约定履行各自的合同义务。金宇公司、天泰公司提出该协议是在魏道安拒不拆迁、被其胁迫的情况下，违背真实意志签订的协议，且该协议违反法律强制性，属无效合同。但在庭审过程中，并未提供其与魏道安签订该房屋拆迁补偿协议时受其胁迫的相关证据，且我国法律规定允许公民之间、公民与法人之间在公平协商、等价有偿的基础上进行物权交换。故金宇公司、天泰公司的辩解意见不能成立。协议签订后，魏道安按约定履行了自己的合同义务，但金宇公司、天泰公司将房屋建成后，违反协议约定，拒不履行交付房屋的义务，有违民事行为的诚实信用原则，故对魏道安请求金宇公司、天泰公司交付新建的星兴商厦综合楼A栋面临东大街由东向西第四间独立门面房和另外住宅楼一套的诉讼请求予以支持。根据现场勘查，金宇公司、天泰公司新建的星兴商厦综合楼A栋一楼建为独立门面房，其已向他人租赁，故金宇公司、天泰公司应按协议约定向魏道安交付一楼门面房37.8平方米；二楼建为大厅，分隔独立门面房有可能损害他人合法利益，由于金宇公司、天泰公司的违约行为，使二楼独立门面房无法履行，故应按协议约定，由金宇公司、天泰公司按每平方米10万元折价抵顶（37.8平方米×10万元），计378万元。庭审中，金宇公司、天泰公司同意交付魏道安南门什字高层住宅楼小区B栋二单元13层107平方米住宅楼一套，支付魏道安2015年10月2日至12月31日过渡费6250元，应予确认；魏道安请求金宇公司、天泰公司赔偿2015年4月1日起至实际交付房屋期间经济损失，每月按1万元计算，因该损失系间接经济损失，且其未能提供每月按1万元计算的有效证据，故魏道安应承担对此举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、平凉市金宇房地产开发有限责任公司、平凉市天泰房地产开发有限责任公司向魏道安交付新建星兴商厦综合楼A栋面临东大街由东向西第四间一楼独立独立门面一间，面积37.8平方米；交付魏道安南门什字高层住宅楼小区B栋二单元13层107平方米住宅楼一套；并办理房屋产权证和土地使用权证。二、平凉市金宇房地产开发有限责任公司、平凉市天泰房地产开发有限责任公司给付魏道安新建星兴商厦综合楼A栋面临东大街由东向西第四间二楼独立门面房抵顶款378万元（37.8平方米×10万元）；三、平凉市金宇房地产开发有限责任公司、平凉市天泰房地产开发有限责任公司给付魏道安2015年10月2日至12月31日期间的过渡费6250元；四、驳回魏道安的其他诉讼请求。上述执行内容现判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64439元，由平凉市金宇房地产开发有限责任公司、平凉市天泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审　判　长　　蒋军平审　判　员　　曹海荣代理审判员　　李　艳二〇一六年四月五日书　记　员　　晁　超关注微信公众号“”