（2016）黔01民终209号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-11-25

案件名称

周俊怡与贵州博雅物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省贵阳市中级人民法院

所属地区

贵州省贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈小芸,周俊怡,贵州博雅物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书（2016）黔01民终209号上诉人（原审被告、反诉原告）陈小芸。委托代理人周俊怡。上诉人（原审被告、反诉原告）周俊怡。被上诉人（原审原告、反诉被告）贵州博雅物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区贵乌路249号10楼。法定代表人徐贵燕，该公司执行董事。委托代理人何镜超，贵州时格律师事务所律师，执业证号：15201199310848620。委托代理人钟赟，贵州时格律师事务所律师，执业证号：15201200011106883。上诉人周俊怡、陈小芸与被上诉人贵州博雅物业管理有限公司（以下简称博雅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2015）云民三初字第765号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原判认定，周兴怡、陈小芸系位于本市云岩区新添大道284号顺兴花园二期3栋（C）1-14-1号房屋的业主，房屋预售面积122.71平方米，套内面积102.76平方米。博雅物业公司系该小区前期物管，2010年11月1日获得物业管理资质。2011年11月24日，周兴怡、陈小芸同案外人兴宇公司签订商品房买卖合同，合同附件十包含“一、前期物业服务合同二、临时管理规约三、其他约定”。《顺兴花园二期前期物业服务协议》中约定周兴怡、陈小芸作为甲方，接受博雅物业公司作为乙方提供的服务，并应按照协议约定，按时按标准向缴交物业服务费用。合同第三条、第四条分别对物业管理的内容和质量进行了约定。合同第五条对于物业服务费用进行了约定，载明：物业服务费用按《商品房买卖合同》约定房屋交付之日开始计算。物价部门批复未出台前，电梯高层按建筑面积每月每平米1.5元收取，物价部门批复出台后，按物价部门批复标准执行。甲方缴费时间为每季度第一个月前十日内缴交当季度服务费用，如果逾期，每逾期一日乙方将按照所欠交总金额的3‰收取滞纳金。甲方按照约定办理收房手续时预缴一年物业服务费。从房屋约定交付之日起，有6个月装修期，此期间按50％标准收取物业费。上述协议周俊怡、陈小芸及博雅物管均加盖公章或签字捺印确认。周俊怡、陈小芸对同时产生的针对“临时管理规定”的《承诺书》签字捺印。2013年6月15日，周俊怡领取了房屋钥匙。同日，因房屋内墙装修工程存在纠纷，周俊怡在兴宇公司提供的《装修工程费补偿合同》上签字，约定补偿费用1500元，直接支付给博雅物业公司冲抵物业服务费用。博雅物业公司在审理中提交记账发票，证明收取周俊怡2013年5月至2014年4月物业费共计1656元，��账发票有备注“抵1500”。2014年1月份周俊怡、陈小芸入住小区。后周俊怡、陈小芸未按期缴纳物业管理费用，博雅物业公司遂诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付2014年4月30日到2015年4月30日物业服务费2208.78元；2、判令被告按每逾期一日向原告支付上述欠交物业服务费总金额的3‰滞纳金至交清之日；3、案件受理费由被告负担。审理中，原告变更诉请为：1、判令被告向原告支付2014年5月1日到2015年9月30日的物业服务费3129.19元；2、判令被告按每逾期一日向原告支付上述欠交物业服务费总金额的3‰滞纳金至交清之日（截止2015年9月30日为2799.66元）。周俊怡、陈小芸向法院提交照片、整改通知书、贵阳市城乡规划局建设项目报建收件回执单、回复函证明博雅物业公司管服务期间管理混乱，没有行使职责。周俊怡、陈小芸在审理中以其与兴宇公司商品房销售合同纠纷案��尚未审结，向法院提出中止审理申请，并就本诉提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告2012年10月11日签订的《顺兴花园二期前期物业服务协议》无效；2、判决反诉被告返还反诉原告已经支付的物业服务费用1500元；3、判决反诉被告支付反诉原告赔偿金1000元；4、反诉案件受理费由反诉被告承担。原判认为，本案争议的第一个焦点是交付行为是否影响物业服务合同效力的问题。周俊怡、陈小芸认为业主与兴宇公司的商品房销售合同案件尚未处理完毕，兴宇公司交付行为是否有效尚未得到认定，本案应等待前案的审理结果。物业服务合同是提供服务的合同的一种，合同的标的为物管公司向业主或物业使用人提供物业服务的劳务行为，物业公司完成约定的劳动行为，合同即履行完毕。而业主与兴宇公司的纠纷是针对商品房销售合同产生的买卖合同纠纷，并��同一法律关系。本案中，周俊怡、陈小芸2013年领取房屋钥匙，并在其后作为物业使用人实际入住，已经接受了博雅物业公司提供的物业服务，兴宇公司是否违约并不影响本案双方当事人之间的服务协议效力，本案并不需以商品房销售合同纠纷案件判决结果为依据，不应中止审理。本案争议的第二个焦点是《顺兴花园二期前期物业服务协议》的效力问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中兴宇公司选定博雅物业公司为顺兴花园二期（兰溪谷）小区的前期物业管理公司，博雅物业公司得以与业主签订前期物业服务协议，并不违反法律法规禁止性规定，应认定《顺兴花园二期前期物业服务协议》属于有效协议。周俊怡、陈小芸诉称博雅物业公司以欺诈手段与之签订合同致使协议无效，但是《商品房买卖合同》的附件中明��写明前期物业服务协议存在，且房开商提前准备前期物业管理公司的行为也符合一般交易习惯，周俊怡、陈小芸作为完全民事行为能力人，在商品房买卖合同书、前期物业服务协议书及承诺书中签字捺印并保有商品房买卖合同，主张对于前期物业服务协议不知情难以采信；周俊怡、陈小芸主张兴宇公司与博雅物业公司互相勾结侵害业主利益致使协议无效，对于自己的主张当事人应当提供证据证实。仅凭借利益相关的业主的陈述证词难以采信其主张，周俊怡、陈小芸要求确认协议无效的诉请，不予支持。本案争议的第三个焦点是物业服务费用收费标准的问题。物业服务的价格在前期物业服务合同中已经明确约定，应从其约定。业主对于协议中标准不认可，应当与物管公司协商变更物业服务合同；若业主认为物业管理服务费用超过标准，应当提供物价部门认定该标准��反行政法规规定的依据，凭现有证据难以认定协议约定收费标准无效。周俊怡、陈小芸辩称博雅物业公司未尽基本的服务，不应支付物管费用，但是整改通知书系针对房开公司的违规行为；业主证词属于利益相关人的证人证词且未经证人出庭作证；照片仅能反映某一时间点的情况而不能反映物管公司在整个服务期间的服务情况，难以采信被告辩称，物业费标准应当依照协议计算。综上，周俊怡、陈小芸与博雅物业公司之间的《顺兴花园前期物业服务协议》属于有效协议，周俊怡、陈小芸应向博雅物业公司交纳相应的物业服务费用。对于博雅物管第一项诉请，予以支持；对于周俊怡、陈小芸第一、第二项诉请，不予支持。关于博雅物业公司诉请滞纳金的问题，博雅物业公司并无证据证明其催告行为，不予支持。关于周俊怡、陈小芸诉请赔偿问题，因该诉请于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第60条第1款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩��由的，人民法院不予支持。”之规定，判决如下：一、周俊怡、陈小芸于本判决生效之日起十日内支付贵州博雅物业管理有限公司2014年5月1日至2015年9月30日物业管理费人民币3129.19元；二、驳回贵州博雅物业管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回周俊怡、陈小芸的反诉请求。本诉案件受理费50元，由贵州博雅物业管理有限公司负担25元，由周俊怡、陈小芸负担25元；反诉案件受理费25元，由周俊怡、陈小芸负担。宣判后，上诉人周俊怡、陈小芸不服，向本院提起上诉称：1、双方签订的《前期物业服务协议》，是被上诉人博雅物业公司采取欺骗手段签订的，并非其真实的意思表示，应当认定合同无效；2、《前期物业服务协议》中约定的时间为三年，即为2013年5月至2015年5月，被上诉人博雅物业公司诉请2015年6月至2015年9月的物业管理费没有法律依据；3、被上诉人博雅物业公司并未按照合同约定全面履行自己的义务，在其管理期间，破坏公共绿地，放任违章建筑的修建，并因违章建筑引发墙体开裂；4、收取的物业管理费不合理。请求：1、撤销原判，发回重审或者在查清事实的情况下改判；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人博雅物业公司负担。被上诉人博雅物业公司发表答辩意见为原判认定事实清楚，被上诉人博雅物业公司是在与上诉人周俊怡、陈小芸签订了《前期物业服务协议》后，才提供物业管理服务的，而环境卫生是因上诉人周俊怡、陈小芸等人未缴纳物业管理费才导致的。在二审的审理过程中，上诉人周俊怡、陈小芸向本院提交了如下证据：第一组，《关于顺兴花园二期物业管理工作期限交接的报告》、《关于物业工作交接的函》，欲证明：被上诉人博雅物业公司在2015年5月后与业主方无关系，被上诉人博雅物业公司一直不肯交接，之后的物业管理处于瘫痪状态；被上诉人博雅物业公司发表质证意见为对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，我方并未收到该函，是业委会单方面提出的，《前期物业服务协议》中并未约定服务期限。第二组，《贵阳市城乡规划局文件-工作联系函》、《贵阳市城市综合执法云岩大队-关于顺兴花园百花山路、天誉城违建的回复》，欲证明被上诉人博雅物业公司入驻小区后没有做好绿化建设，并且违章扩建、占用小区公共区域、破坏路面，并未全面履行合同之义务。被上诉人博雅物业公司发表质证意见为对该组证据的真实性、合法性无法确认，且也无法达到上诉人周俊怡、陈小芸的证明目的。被上诉人博雅物业公司亦向本院提交了如下证据：第一组，《会议纪要》，欲证明：2015年9月30日，被上诉人博雅物业公司退出��该小区的物业管理；上诉人周俊怡、陈小芸发表质证意见为双方合同履行完毕的期限为2015年5月。经二审审理查明，被上诉人博雅物业公司退出顺兴花园二期住宅部的管理工作的时间为2015年9月30日。其余事实与原判决认定的事实基本一致。上述事实有当事人陈述、《会议纪要》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《顺兴花园二期前期物业服务协议》、《收条》、《承诺书》、《钥匙领取情况表》、物业费收条、物业近期照片等证据在卷予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的权利与义务。物业服务合同是业主方按期缴纳物业管理费，物业管理方对物业公共部分的维修、养护和管理，物业公共设施设备的维修、养护、运行和管理，环境卫生的保持，小区秩序的管理等义务的合同。首先，本��中，双方于2011年8月5日签订了前期物业服务协议，系双方之间的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合同依法成立并生效。上诉人周俊怡、陈小芸诉称签订该合同存在欺骗的情形，但并未提交证据予以证明，故对其主张合同无效，本院不予支持。其次，对于上诉人周俊怡、陈小芸诉称的因于2015年6月8日和2015年8月9日向被上诉人博雅物业公司递交过物业工作交接函及限期交接的报告，故而服务合同届满之日止应当为2015年6月的主张，因上述交接函及报告仅为业主委员会的单方行为，并非双方达成一致的意思表示，且被上诉人博雅物业公司与顺兴花园二期（兰溪谷）业主委员会形成的会议纪要中明确记载了被上诉人博雅物业公司退出物业管理工作的时间为2015年9月30日，因此，对上诉人周俊怡、陈小芸该项主张，本院不予支持。被上诉人博雅物业公司提供物业服务的届满之日为2015年9月30日。再次，对上诉人周俊怡、陈小芸主张被上诉人博雅物业公司并未按照合同约定全面履行其义务，造成了垃圾无法及时清运，绿地受到破坏，违章建筑破坏墙体。上诉人周俊怡、陈小芸提供了近期物业管理情况的照片、及城乡规划局的联系函及复函证明其主张，且被上诉人博雅物业公司认可因业主未缴纳物业管理费致使其在后期不能提供保质保量的物业服务，因此，在合同的实际履行过程中，双方均未按照合同之约定全面履行各自的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，因双方在合同的履行过程中均有过错，根据过错相抵原则，上诉人周俊怡、陈��芸仍须承担缴纳物业管理费之义务，但鉴于被上诉人博雅物业公司已经退出了该小区物业管理，客观上已不能继续履行保洁养护等义务，应给予上诉人周俊怡、陈小芸一定的损失赔偿，但考虑到其义务未完全履行是在后期，且因为业主未按时交纳物业管理费造成的，根据公平原则，由上诉人周俊怡、陈小芸向被上诉人博雅物业公司支付所欠物业管理费3129.19元的90%，即为2816.27元。至于物业服务费用按照1.5元/平方米收取是否合理的问题，双方已经在合同中明确约定了服务费用的标准，且上诉人周俊怡、陈小芸也未提供证据证明该服务费超标，因此，对上诉人主张物业服务费不合理，本院不予支持。综上，上诉人周俊怡、陈小芸的上诉请求部分成立，对其成立的部分，本院予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2015）云民三初字第765号民事判决的第二项、第三项，即：二、驳回贵州博雅物业管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回周俊怡、陈小芸的反诉请求；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2015）云民三初字第765号民事判决第一项为：周俊怡、陈小芸于本判决生效之日起十日内向贵州博雅物业管理有限公司支付2014年5月1日至2015年9月30日的物业管理费2816.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。一审案件受理费50元，由贵州博雅物业管理有限公司负担25元，由周俊怡、陈小芸共同负担25元；反诉案件受理费25元，由周俊怡、陈小芸共同负担。二审案件受理费50元，由贵州博雅物业管理有限公司负担25元，由周俊怡、陈小芸共同负担25元。本判决为终审判决。（本页无正文）审　判　长　　谢清明代理审判员　　余　鑫代理审判员　　程　奕二〇一六年四月五日书　记　员　　盛　美来自