（2016）鲁01民终263号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-04-15

案件名称

裴娟与绿地地产（济南）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

裴娟,绿地地产（济南）有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2016）鲁01民终263号上诉人（原审原告）裴娟，女，1984年9月2日出生，汉族，户籍所在地山东省泰安市，现住济南市。委托代理人孙秀玉，山东东城律师事务所律师。委托代理人班福一，北京市国仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人金成发，总经理。委托代理人潘松，山东辰静律师事务所律师。委托代理人杨盼，山东辰静律师事务所实习律师。上诉人裴娟因与被上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人裴娟的委托代理人班福一，被上诉人绿地公司的委托代理人潘松、杨盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2013年7月18日，绿地公司作为出卖人与作为买受人的裴娟签订编号为销售（字）20135561529的《济南市商品房买卖合同》。合同约定裴娟购买绿地公司开发建设的坐落于济南市房屋（以下简称107号房屋）一套，该房屋用途约定为商业用房。合同约定107号房屋建筑面积44.24平方米，房屋总价为666436元（含定金100000元）。付款方式为签订合同7日内一次性性付款。合同第八条约定房屋交付期限为2013年6月30日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该合同另附附件一：房屋平面图；附件二：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：合同补充协议。其中附件四合同补充协议第三条关于房屋交付的补充约定，第2款约定：在绿地公司具备本合同约定的交房条件（即其取得该房屋竣工验收备案登记单）的情况下，其可以发出房屋交付通知。房屋交付时，裴娟应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按关于裴娟原因造成房屋未能按期交付执行，绿地公司就此不承担延期交房的责任。第十二条合同解除：第3款第（1）项约定因绿地公司原因导致乙方有权解除本合同及补充协议解除，如裴娟不解除合同，则绿地公司按照本合同其他相关约定承担违约责任。如裴娟解除合同，则绿地公司应在合同解除之日起30日内，向裴娟返还：已付房款（不含履约定金）及其利息（自绿地公司收到房款日计算至退款日，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）；双倍履约定金；裴娟交予绿地公司的代缴税、费（不计息）。该条第4款约定，除双方另有书面明确约定之外，如出现法定或者约定的裴娟有权解除本合同及本补充协议的事由，绿地公司自该事由发生之日起30日内未收到裴娟解除合同的书面通知，则视为其放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按本合同约定履行义务。该补充协议还约定了其他事项并明确补充协议与商品房买卖合同不一致的以补充协议的约定为准。裴娟称在签订上述合同及补充协议前，双方于2012年签订了与上述合同及补充协议内容完全一致的商品房买卖合同，并在2012年完成了付款义务。上述合同的签订时间实际是双方2012年签订的商品房买卖合同的网签时间。网签后，绿地公司将原合同收回。绿地公司认可双方在2012年签订过协议，但认为双方签订的是认购书，不确定是否签过内容相同的商品房买卖合同。在原审法院限期后，绿地公司未向原审法院明确2012年其与裴娟之间在签订的协议的具体内容。2013年10月16日，绿地公司将涉案房屋交付了裴娟。同日双方结算了最终的房屋价款，绿地公司为裴娟出具收据一份，确认涉案房屋的最终价格为644442元，并将该价格与合同约定价格的差额返还了裴娟。另，涉案房屋的商品房预售许可证编号为济建预许2012135号，涉案合同已经进行了网签备案。裴娟称虽然其接收了涉案房屋，但其发现绿地公司存在擅自变更涉案房屋规划的情况，导致该房屋一直无法取得分期综合验收备案证明。该事实的存在，表明绿地公司已经构成实质违约，故其于2015年4月14日向绿地公司发出解除合同通知，要求解除双方2013年7月18日签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件。为证明其该项主张，其向原审法院提交如下证据：证据一、涉案房屋所在楼幢《建筑防火设计专篇（一）》施工图纸一份，该设计施工图纸载明的设计单位为山东省建筑设计研究院，设计时间为2011年3月。该图中该楼幢地下一层防火分区示意图中，涉案房屋及与其相邻的-108至-111等房屋为一整体区域，面积为979平方米，各房屋非独立空间。该图地下一层防火分区一览表显示涉案房屋至-111区域为NG1-8“商业（直通下沉广场）”。该图还加盖了“竣工图”章，该章中载明的建设单位为上海建工四建集团有限公司，监理单位为山东建院工程监理咨询有限公司，编制时间落款为2013年5月25日。裴娟称该图可以显示涉案房屋竣工时间为2013年5月，该图中-107至-111等房屋为一整体，由此可知，涉案房屋原规划为消防通道并非可销售的房屋，是绿地公司违反规划擅自将消防通道分割成独立房屋后进行的出售。证据二、落款日期为2015年4月14日的《解除合同通知书》一份，该通知书载明，裴娟以绿地公司未按照合同约定和法律规定向其交付涉案房屋已经超过90日为由，要求在该通知到达绿地公司后解除双方签订的涉案商品房买卖合同。该通知还载明了其他内容。EMS快递单一份，显示裴娟于2015年4月14日按照绿地公司工商登记地邮寄了解除合同通知书。快递查询结果网页打印件一份，显示上述快递于2015年4月15日投递成功，收取方式为“传达代收”。绿地公司对上述证据质证认为，对证据一的真实性予以认可，但该图纸是2013年5月通过的，而双方的合同是7月份签订，该图不能证明涉案房屋没有通过消防验收。其否认收到了裴娟向其邮寄的解除合同通知书，其称其公司并不在其工商登记地办公，其原办公地点在济南市泉景鸿园大厦，后其公司搬至济南普利中心办公。绿地公司向原审法院说明，涉案房屋已经通过了规划核实，不存在擅自变更规划的问题。虽然双方合同约定的交付条件为涉案房屋取得分期综合验收备案，但合同补充协议已经将交房条件变更为取得竣工验收备案登记单，现在涉案房屋已经取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，符合交付条件，其公司不存在违约的情况。为证明其该主张，其向原审法院提交了如下证据：证据一、编号为济20133198质备（2013）504号的《房屋建筑工程竣工验收备案单》。该备案单备案意见为涉案房屋所在楼幢备案文件已于2013年10月12日收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。证据二、核发时间为2013年8月30日，编号为济规核字第370104201300017号《建设工程规划核实证》，该证书载明，经核实，涉案房屋所在楼幢符合其《建设工程规划许可证》的要求。该证书载明核实证包含变更图纸10张，其中包含涉案房屋所在地下一层组合平面图（建施变A-12）。绿地公司提交了该图纸，显示涉案房屋与其相邻的-107至-111等房屋均为独立区分的空间，且均核实为商业用房。证据三、出具时间为2013年9月30日，编号为济公消验（2013）号《建设工程消防验收意见书》，该意见书的验收意见为济南市西客站一体化工程北综合体广场部分写字楼及地下工程D楼地下2层，经消防验收合格。证据四、房屋交接手续一套，该套证据显示裴娟于2013年10月16日接收了涉案房屋，绿地公司因逾期交房向裴娟支付了5065元逾期交房的违约金。裴娟对上述证据质证认为，对证据一的真实性予以认可，但竣工验收仅仅是对房屋主体验收，与商品房买卖合同约定的综合验收并非一个标准，不具有同样的法律效力。对证据二中规划核实证的真实性没有异议，但认为所附地下一层组合平面图并非核实证所附附件。对证据三的真实性没有异议，但该消防验收意见显示验收项目为济南市西客站一体化工程北综合体广场部分写字楼及地下工程D楼地下2层，不能证明为涉案房屋所在楼幢。且根据其提交的《建筑防火设计专篇（一）》图纸显示，涉案房屋的消防设计与现状存在差异，绿地公司未提交证据证明其已经取得了消防验收备案，也未提交经消防部门核实的消防施工图。对证据四的真实性认可，认可收到了逾期交房的违约金。但当时收房时并不知道涉案房屋未取得综合验收备案证明，作为普通购房者，在已经交齐了购房款的情况下，基于对被告绿地公司的信任，在接到收房通知后就进行了收房，但这并不代表交付的房屋符合法律规定并放弃了解除合同的权利。裴娟称其在收房后至2015年4月期间一直向绿地公司询问办理房产证的情况。其称，绿地公司曾将涉案房屋的房顶拆除，并承诺2014年恢复原状，但在2014年6月份去看时，问题没有解决。其当时与绿地公司交涉时才注意到绿地公司取得了哪些证件。裴娟向原审法院提交录音资料一份，其称该录音录制于2015年1月15日，系其与其他涉案购房者到被告绿地公司项目部交涉房屋质量等问题时，由另一业主郑海亮录制。该录音中涉案购房者向绿地公司项目部工作人员称涉案房屋不具备交房条件，并要求“你现在就给我拿出来，包括质检站的备案证、分期综合验收证明、消防验收证明。”项目部人员回应：“综合验收不可能只针对你这个单体，四个单体要同时进行。”绿地公司对上述录音的真实性不予认可，录音中业主一直主张质量问题是次要的，因整个工程包括四个单体建筑，该四个建筑不是同时竣工的，涉案房屋所在的楼幢已经取得了单体的竣工验收证明，分期综合验收应在四个单体都竣工后统一进行综合验收。原审法院认为：裴娟与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件虽然显示签订日期为2013年7月18日，但双方合同约定的交房时间早于该合同落款时间，因绿地公司怠于举证双方于2012年签订的具体协议的内容，可以采信裴娟的主张，认定该合同及其附件实际签订于2012年。经审理，原审法院认为，双方存在争议的焦点问题有二：一是绿地公司是否存在违反规划，擅自建设问题；二是涉案房屋具体交付标准的认定。关于第一个焦点问题，绿地公司是否违反规划，擅自建设的问题。裴娟认为其所购买的房屋原规划为消防通道，但绿地公司擅自将其改建为商业房屋进行出售，绿地公司的该行为导致涉案房屋无法取得综合验收备案证明。绿地公司则认为涉案房屋已经经规划核实，不存在擅自变更规划的问题。双方为证明各自主张均向原审法院提交了相应的证据。裴娟向原审法院提交了涉案房屋所在楼幢《建筑防火设计专篇（一）》施工图纸一份，该图纸还加盖了“竣工图”章。裴娟称，由该图纸可以看出其所购买的107号房屋与其相邻的-108至-111等房屋为一整体区域，面积为979平方米，各房屋非独立空间，而其购买时上述房屋则为分割销售，由此可以证明绿地公司系擅自变更规划。且图纸显示涉案房屋为消防通道，绿地公司将消防通道变更为房屋销售的行为构成实质违约。绿地公司则提交了涉案房屋所在楼幢的《建设工程规划核实证》及其所附涉案房屋所在的组合平面图，该图显示涉案房屋与其相邻房屋为独立空间。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”由该规定可知，建设工程是否符合规划，应当以县级以上地方人民政府城乡规划主管部门的规划核实意见为准。绿地公司提交的《建设工程规划核实证》及其附图显示涉案房屋与其相邻房屋均为独立空间，已经经过济南市规划局的规划核实。该房屋也已经取得了预售许可证并办理了房地产行政管理部门网签备案手续。以上事实均可证明，涉案房屋并非违反规划建设的违章建筑。裴娟提交的图纸也显示涉案房屋所在位置为“商业、过街通道”，并非其所称的消防通道，其提出的涉案房屋系违反规划建设的违章建筑的主张，证据不足，原审法院不予采信。关于第二个焦点，即涉案房屋的交付标准。涉案房屋已经取得了竣工验收备案单但尚未取得分期综合验收备案证明。裴娟称取得建设工程分期综合验收备案证明的房屋才符合房屋交付的法定条件，且双方合同约定了被告绿地公司应向其交付符合该标准的房屋，故绿地公司至今未取得分期综合验收备案的行为构成了合同实质违约。绿地公司则称，涉案房屋已经取得了竣工验收备案，按照双方补充协议的约定，该房屋已经符合交付条件，其不存在逾期交付房屋的违约行为。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”绿地公司据此规定认为，涉案房屋已经通过了竣工验收，故已符合法定交付标准。但该条规定“竣工验收合格后，方可交付使用”，即竣工验收系交付的必要条件但非充分条件。房屋是否可以交付还应看是否达到其他法定标准。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体性房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。”从以上行政法规及地方性法规的规定可知，通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准。2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。”2011年4月24日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】第三条规定：“本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。”以上地方性规范性文件进一步将房地产开发项目通过综合验收备案或分期综合验收备案作为项目交付使用的条件进行了明确。双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定的涉案房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该项约定系双方当事人的真实意思表示，符合上述法律法规关于房屋交付应当取得综合验收备案或分期综合验收备案的规定，且在房地产管理行政管理部门进行了备案，合法有效，绿地公司应当向裴娟交付通过分期综合验收备案的房屋。但绿地公司辩称双方已经通过补充协议第三条第2款的约定，将交付条件变更为取得竣工验收备案登记单，故其并不违约。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”涉案合同及补充协议均为绿地公司提供的格式合同，且合同与补充协议签订于同一天。绿地公司提供的用于网签备案的合同将涉案房屋的交付条件约定为取得分期综合验收备案证明，但在同时签订的补充协议中，却将交房标准降低为通过竣工验收备案，该补充协议的约定限制了其责任的承担。因绿地公司未举证证明其向裴娟提示和告知了该限制其责任的条款，故该条款对双方不产生拘束力。双方约定的交房标准仍然应当以合同主文约定的涉案房屋取得分期综合验收备案证明为准。绿地公司至今未取得分期综合验收备案证明的行为构成违约。现裴娟以绿地公司未取得分期综合验收备案证明为由，要求解除涉案合同。原审法院认为，双方约定的房屋交付时间为2013年6月30日，绿地公司向裴娟交付房屋的时间为2013年10月16日。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依此规定，绿地公司虽然交付了房屋，但其交付的房屋不符合合同的约定，其应当对此承担逾期交房的违约责任。绿地公司迟延履行交付符合合同约定标准房屋的行为，使裴娟的合同目的无法实现，裴娟有权解除双方之间签订的商品房买卖合同及其附件。但《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”双方补充协议第十二条第4款约定，如出现法定或约定的裴娟有权解除本合同及补充协议的事由，绿地公司自该事由发生之日起30日内未收到裴娟解除合同的书面通知，视为裴娟放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。依此约定，表明双方对合同解除权的行使约定了期间，即裴娟应当在解除权事由发生时30日内行使解除权，逾期不行使的，视为放弃解除权。裴娟提交的录音证据显示，其最晚在2015年1月15日已经知道了涉案房屋尚未取得分期综合验收备案证明的事实。但根据其提交的证据显示，其最早于2015年4月14日向绿地公司发出了解除合同的通知。即使按以上时间计算，此时裴娟的解除权行使期限也已经届满，其解除权已经消灭。故其要求解除涉案合同的诉讼请求，原审法院不予支持。因裴娟要求确认其与绿地公司之间签订的涉案合同已经解除的理由不成立，其以解除合同为基础提出的要求绿地公司向其返还购房款、支付利息及定金的其他诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十九条、第四十四条第一款、第六十条、第九十五条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告裴娟的诉讼请求。案件受理费11344元，由原告裴娟负担。上诉人裴娟不服原审判决上诉称：一、原审认定涉案房屋不是违章建设错误。涉案房屋至今未取得分期综合验收备案证明的根本原因是绿地公司在施工过程中违规操作、擅自变更规划和消防施工图纸所致。（一）涉案房屋，尤其是孙某购买的房屋擅自进行改建，变更了消防分区和消防设施，会导致整个建筑内的消防系统无法正常系统运转，所以未取得消防验收备案证明。绿地公司在原审庭审中提交的所谓消防验收备案单无论从工程名称还是验收内容都与涉案房屋无关。上诉人提交的证据一《建筑防火设计专篇（一）》施工图纸是涉案工程的消防工程竣工图。该图纸明确标明孙某购买的房屋所在位置为消防通道。上诉人在原审庭审中提供的录音内容和房屋质量反馈单证实了孙某购买的房屋内有消防栓等设施，印证了其位置为消防通道。绿地公司在消防工程施工完毕后，即申请消防验收单位对消防工程进行单项验收，在验收完毕后，将孙某购买的房屋和涉案房屋所在位置擅自进行改建，变更了消防分区和消防设施位置，将消防通道改建成与规划核实相一致的独立空间。虽然规划核实证附图、预售合同中的附图和现场实况相一致，但是由于绿地公司擅自变更消防分区和消防设施，没有依法向消防部门申请建设工程消防设计、验收和备案，致使整个建筑内的消防系统无法正常运转，存在重大安全隐患，在分期综合验收过程中无法取得消防部门的最终验收备案。（二）绿地公司应承担举证不能的法律责任。原审要求绿地公司提交经过规划、人防、消防、卫生、市政、技术性审查部门等单位联合审查合格后，加盖了施工图审查章的图纸，以及经过消防部门验收合格后的消防工程备案施工图，绿地公司拒不提供，原审并未按照举证规则判定绿地公司承担举证不能的法律责任。（三）规划许可证附图和规划核实证图中变更图纸不合法。根据2013年4月27日中华人民共和国住房和城乡建设部令发布《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》（住建部令第13号）第三条“国家实施施工图设计文件（含勘察文件，以下简称施工图）审查制度。施工图未经审查合格的，不得使用。施工图一经审查批准，不得擅自进行修改。如遇特殊情况需要进行涉及审查主要内容的修改时，必须重新报原审批部门，由原审批部门委托审查机构审查后再批准实施。建筑工程竣工验收时，有关部门应当按照审查批准的施工图进行验收”之规定，绿地公司提交证据二，编号为济规核字第370104201300017号《建筑工程规划核实证》，该证书载明核实证包含变更图纸10张，其中包含涉案房屋所在地下一层组合平面图（建施变A—12），必须重新报请原审批部门，由原审批部门委托审查机构审查后再批准实施。上诉人在原审中就要求绿地公司提供审查合格的图纸，但绿地公司拒绝提供。原审即认定涉案房屋并非违反规划建设违章建筑，是错误的。二、原审认定上诉人的合同解除期限为30日错误，《商品房买卖合同》补充协议第12条第4款的约定因符合格式条款的要件而无效。（一）涉案《商品房买卖合同》补充协议第12条第4款内容无效，对双方不产生约束力，上诉人合同解除权行使的期限应当在解除权发生之日起1年内行使。2013年7月18日，上诉人就购买绿地工程综合楼办公、商业部分—1—1—107室与绿地公司签订了《济南市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同》对合同解除事项并未约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15第2款规定：法律没有规定或者是没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。据上述司法解释可知，商品房买卖合同解除权的期限有两种情形：1.经对方当事人催告的，解除权的行使期限为3个月；2.没有催告的，解除权的行使期限最长为1年。依据上述规定，上诉人解除合同的行使期限在绿地公司没有催告的情形下为1年。《商品房买卖合同》补充协议第12条第4款约定“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由。甲方（绿地公司）自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方（上诉人）放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。”依据《中华人民共和国合同法》第39条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，涉案《济南市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议均为绿地公司提供的格式合同，《商品房买卖合同》补充协议第12条第4款为格式条款。《商品房买卖合同》补充协议第12条第4款的约定将上诉人的合同解除权期限变更为30日，且仅仅是限制上诉人的合同解除行使权限，对绿地公司行使合同解除权的行使权限未作限制。补充协议和主合同签订日期为同一天，绿地公司未与上诉人进行协商，未提示或告知上诉人该条款限制了上诉人的合同解除权。依据《中华人民共和国合同法》第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，涉案《商品房买卖合同》补充协议第12条第4款无效，对双方不产生拘束力。所以，本案中上诉人的合同解除期限应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2项规定，即上诉人合同解除权行使的期限应当在解除权发生之日起1年内行使。（二）原审认定上诉人就涉案合同行使解除权的期限是30天违反原判决的逻辑，自相矛盾。原判决书对格式条款进行了准确无误的论证和适用，认定涉案《商品房买卖合同》补充协议第3条第2款的规定对上诉人和绿地公司双方不产生拘束力，并认定涉案房屋的交付标准是依据主合同约定的取得分期综合验收备案证明。上诉人对上述认定并无异议。但是，按照上述认定的逻辑、标准和法律依据，涉案《商品房买卖合同》补充协议第12条第4款的规定完全符合格式条款的要件。原审并未按照上述格式条款认定的逻辑、标准和法律依据对补充协议第12条第4款进行综合分析、客观认定，而是直接作为判决的依据，致使整个判决逻辑混乱，标准不一致，并且自相矛盾。三、原审依据上诉人递交的录音证据，认定上诉人合同解除权的行使期限最晚为2015年1月15日错误。（一）录音证据显示谈话交涉双方是绿地公司工程部工作人员和购房人代表，绿地公司工程部人员一直在向购房人代表表明其只负责工程质量问题，对于工程手续、相关证据需要找营销部或客服部人员了解。4名工程部人员在录音中多次明确表示，工程部只负责质量问题整改，合同的事、分期综合验收备案、消防验收的事找营销部或客服部解释，以下内容来自2015年1月15日录音：“实事求是地讲，我们这些人只是帮助你们整改一下质量问题”、“这个事（备案验收证明等）要签合同的给你解释，营销那边”、“这个问题，我们俩是工程上的，你如果有什么质量问题，提出合理啊，我们给你整改”、“这个问题（备案）跟客服联系就行”、“我们是负责干活的，你知道吧”、“今天这不我们看看有什么质量问题解决”、“对，我只是负责质量问题”、“这个事需要客服出面，我们过来只是解决质量，那个地方墙裂了等，我们只是干活的”、“这个情况得确实跟客服沟通一下”、“我们是工程上的工程部，我们就只负责整改”。根据录音内容，工程部的权利是负责质量和施工，对于业主代表提出的要查看分期综合验收证明、消防验收证明等诉求，是没有权利解答的，并一再说明：要求业主找客服解释。所以，绿地公司工程部人员既不了解涉案房屋相关开发报建手续的办理情况，当时也没有获得绿地公司的授权就涉案房屋的开发报建手续和备案情况向购房人代表进行答复。（二）录音内容显示，绿地公司的工程部人员自始至终并未就涉案房屋是否取得验收备案证明进行明确答复。作为房地产开发商的绿地公司一手操作、经办并负责办理涉案房屋的开发报建和备案手续，与作为普通购房者的上诉人相比较，是上述信息的掌控者，二者信息绝对不对称。在交房时，绿地公司有义务向上诉人明确说明并出示涉案房屋的验收备案资料。在上诉人拒绝收房，并要求绿地公司出示相关验收备案手续后，作为信息掌控者的绿地公司有义务及时且明确地向上诉人通报涉案房屋验收备案进展情况，绝不是隐瞒、欺瞒上诉人，更不是威逼利诱上诉人进行收房。（三）上诉人的合同解除权行使期限应当自2015年4月14日开始计算。绿地公司就涉案房屋是否取得分期综合验收备案证明一直没有明确答复上诉人，上诉人一直在进行合理的怀疑，并未确认。经过多方打听，才知道负责办理分期综合验收的单位是济南市建委。2015年4月13日，同为购房者的郑海亮向济南市建委电话询问（见附件录音光盘），建委工作人员明确答复：西客站绿地地下商铺没有取得分期综合验收证明。上诉人在有了权威部门的明确答复后于2015年4月14日向绿地公司发函，告知解除合同。（四）原审并未对录音内容和谈话主体的身份进行客观分析，而是根据办案人员的判断即认定上诉人于2015年1月15日知道合同解除的事由，是典型的“自由心证”。四、原审超越审限，程序违法。本案于2015年4月24日立案，按照民事诉讼法规定，一审普通程序审理的案件审限为6个月，原审于2015年12月1日向上诉人送达了判决书，超过6个月审理期限，程序违法。综上，涉案房屋是违章建筑，绿地公司至今未取得分期综合验收案证明，绿地公司构成实际违约；上诉人是依法行使合同解除权，并未超过权行使期限，上诉人的诉讼请求具有事实依据和法律依据，依法应当予以支持，请求撤销原判并依法改判。被上诉人绿地公司答辩称：一、关于被上诉人是否存在违反规划、擅自建设问题，原审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋所在工程已经建设行政主管部门规划核实，属合法建筑工程。该工程2013年8月30日经建设行政主管部门规划核实，符合建字第370104201100209号《建设工程规划许可证》要求，在销售前已取得了预售许可证并在销售时办理了网签备案手续，并非违反规划建设的违章建筑。上诉人提交的《建筑防火设计专篇（一）》施工图纸并非经建设行政主管部门核准的该工程施工图，被上诉人已取得消防验收备案证明，即2013年9月30日取得的《建设工程消防验收意见书》，证实该工程已经消防验收合格，该意见书即是消防验收备案证明，并不存在上诉人诉称的消防工程备案施工图。二、关于涉案房屋的交付标准问题，原审认定事实不清，适用法律错误，被上诉人已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给上诉人。首先，涉案房屋所在建设项目已经综合验收合格，并经济南市城乡建设委员会综合验收备案。其次，虽然主合同中将交房标准约定为取得《分期综合验收备案证明》，但这是基于政府相关职能部门的行政干预，并非被上诉人真实意思表示；双方又通过补充协议的形式将交房标准约定为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，但并未降低涉案房屋的交房标准。再次，补充协议中约定的交房标准“取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》”与主合同约定的交房标准“取得《分期综合验收备案证明》”为同一法律属性的交付标准，并不存在降低或变更交房标准的情形。三、关于涉案合同补充协议是否限制被上诉人责任承担问题，原审认定事实错误。涉案房屋主合同和补充协议都是经济南市建委和济南市住房保障和房产管理局网签备案登记。不管是取得《分期综合验收备案证明》还是取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，都是经过综合验收备案的建设工程，补充协议并不存在降低交房标准的问题，更不存在限制被上诉人责任承担的问题。四、关于上诉人的合同解除权问题，根据涉案合同的约定，上诉人无权单方解除合同；即使上诉人享有单方解除合同的权利，亦因其逾期不行使而归于消灭。综上，原审认定事实部分清楚，适用法律部分正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，涉案商品房买卖合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……”2.详见本合同附件五《合同补充协议》。”涉案商品房买卖合同附件五《合同补充协议》第三条（关于房屋交付的补充约定）第8项约定：“甲方（出卖人）自身原因造成未在未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方（买受人），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。涉案房地产开发项目于2016年2月16取得济南市城乡建设委员会出具的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》（济综验第2016015号）。本院认为，本案的争议焦点为：一、绿地公司是否存在违反规划，擅自建设问题；二、涉案商品房买卖合同及补充协议是否已解除；三、原审程序是否违法。关于焦点问题一，绿地公司主张涉案房屋并非违反规划建设的违章建筑，为支持其主张提交了涉案房屋所在楼幢的《建设工程规划核实证》及其所附涉案房屋所在的组合平面图等证据，以证明涉案工程已取得规划部门核实。同时，涉案房屋也已经取得了预售许可证并办理了房地产行政管理部门网签备案手续，且涉案工程项目已取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。上诉人虽对上述证据及事实持有异议，但未提交有效证据予以反驳。上诉人主张涉案房屋存在违反规划擅自建设问题，未提交充分有效证据证明，本院不予采信。关于焦点问题二，本院认为，合同是否解除，应审查主张合同解除一方主体是否依法享有合同解除权，是否符合合同约定或法律规定解除条件或情形，并依法行使解除权。本案中，上诉人主张解除合同的主要理由是被上诉人未依法取得《分期综合验收备案证明》，未将符合法律规定和合同约定的房屋交付上诉人，认为被上诉人构成实质违约。关于涉案房屋交付条件或标准问题，原审法院认定涉案房屋交付条件是取得开发项目《分期综合验收备案证明》，被上诉人对此虽持有异议，但其并未提起上诉，本院不予审理。原审对涉案房屋交付条件或标准的认定及理由正确，本院予以确认。根据涉案商品房买卖合同第九条及合同附件五《合同补充协议》第三条第8项等条款规定内容看，双方并未将未取得《分期综合验收备案证明》所致延期交房作为合同解除条件，而是约定按日支付违约金方式承担违约责任。同时涉案《合同补充协议》第十二条有关合同解除条款内容亦未明确约定未取得《分期综合验收备案证明》作为合同解除条件。故上诉人主张的上述解除合同的条件及理由，与合同约定不符，无合同依据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，涉案房地产开发项目已于2016年2月16取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，已具备合同约定的交房标准或条件。被上诉人对于涉案房屋的交付虽有违约行为，但并非最终不能实现合同目的，且合同对延期交房违约的救济方式亦有相应约定。同时上诉人亦未提交充分有效证据证明被上诉人存在其他根本违约或其他不能实现合同目的之情形。故上诉人主张解除涉案商品房买卖合同不符合上述合同法规定的法定解除情形。综上，上诉人主张解除合同不符合合同约定或法律规定的解除条件或情形，上诉人即使通知对方解除，亦不发生有效解除的法律效果。原审法院驳回上诉人确认合同解除的诉请，并无不当，但原审对此说理部分欠当，本院予以纠正。鉴于涉案商品房买卖合同并未解除，上诉人以解除合同为基础提出的要求绿地公司向其返还购房款、支付利息及定金的其他诉讼请求，原审未予支持并无不当。关于焦点问题三，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条规定：“当事人在诉讼过程中自行达成和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请依法确认和解协议制作调解书。双方当事人申请庭外和解的期间，不计入审限”。本案中，双方在原审中均同意庭外和解并在民事案件庭外和解申请表上签字确认，上述和解期间应予扣除，故上诉人主张原审判决超审限，程序违法的上诉理由不成立。综上，上诉人裴娟之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11344元，由上诉人裴娟负担。本判决为终审判决。审　判　长　　车言江代理审判员　　王立强代理审判员　　曹　慧二〇一六年四月五日书　记　员　　孙培培关注微信公众号“”