（2015）巴州民初字第3029号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-16
案件名称
原告巴中市天元房地产开发有限公司诉被告谭斌、谭志国确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
巴中市巴州区人民法院
所属地区
巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
巴中市天元房地产开发有限公司,谭志国,谭志国委托代理人）,谭斌
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2015)巴州民初字第3029号原告巴中市天元房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市。法定代表人张永忠,该公司总经理。委托代理人董海军，四川砝鼎律师事务所律师。被告谭志国，男，生于1977年，汉族，住四川省巴中市巴州区。被告（谭志国委托代理人）谭斌，男，生于1969年，汉族，住四川省巴中市巴州区。本院于2015年11月10日立案受理原告巴中市天元房地产开发有限公司（以下简称天元房产公司）诉被告谭斌、谭志国确认合同效力纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天元房产公司委托代理人董海军、被告谭斌（谭志国委托代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天元房产公司诉称:2008年6月23日，原告与二被告签订《巴中城市广场认购协议》，约定原告以3700元/㎡的价格将巴中城市广场A区三层T3号商铺（建筑面积约为50㎡，套内面积约为45.235㎡）出售给二被告，总价18.8万元。2013年5月13日，市政府决定征收广场顶部梯帽间。原告与二被告于2014年3月26日，达成了《梯帽间认购协议解除协议书》，同时签订了《市政广场梯帽间调换协议书》，约定被告认购的50㎡商铺采取部分现金补偿26.98㎡，折现410850元；另25㎡实行产权调换，超出或不足面积部分按房地产市场价结算找补。调换房建成后，2015年3月，原告通知二被告接房，二被告以调换房屋不符合约定为由，拒绝收房。原告诉至来院，诉请判令，1确认原、被告签订的《市政广场梯帽间调换协议书》合法有效；2、确认原告拟交付给被告的房屋符合《市政广场梯帽房调换协议书》的约定；3、判令被告支付原告房屋差价人民币199300元；4、诉讼费由被告承担。被告谭斌、谭志国辩称：根据调换协议约定的是T3-1房屋的调换，根据测绘机构测绘的是66个平方左右，现实际给二被告的还房面积与原告诉称不实。原告诉称的方正测绘报告，二被告对此不予认可，其测绘未按照协议和图纸测绘。原、被告订立的《梯帽间认购协议解除协议书》真实性无异议，但原告擅自改变原设计方案，原图纸梯帽间后面是设计配电区，现在配电区改变，而且房屋高度没有按照图纸来。调换协议约定的房屋位置与现在实际还房不一致。经审理查明，2008年6月23日，原告天元房产公司与被告谭斌、谭志国订立《“巴中城市广场”认购协议》，约定原告将约定的城市广场项目中的A区三层T3-1号商铺出售给二被告，单价为3700元，优惠后总价为188000元。2013年5月13日，巴中市人民政府出具“2013第2号”房屋征收决定公告，将市政广场顶部梯帽间进行征收，原告向二被告出售房屋被列入其中。2013年7月11日，巴中市住房和城乡建设局与原告订立《梯帽间征收补偿协议书》，将该广场283.2㎡的梯帽间全部征收。2014年3月26日，原告与被告谭志国、谭斌订立《梯帽间认购协议解除协议书》，协议约定，1、解除2008年6月23日签订的《巴中城市广场梯帽间认购协议书》；2、原告按照评估价一次性支付二被告410850元；3、协议解除后互不承担违约责任。协议备注“给现场测绘认购的梯帽间，实际套内面积为45.235㎡，其中调换安置套内面积25㎡，作价补偿套内面积20.235㎡，折算建筑面积为26.98㎡”。同时，原告与二被告订立《市政广场梯帽房调换协议书》，原告按照二被告要求，由原址T3-1号梯帽房调换至新建的二层广场，正面左右两侧梯步间（厕所门口通道外进深1米）面积约25㎡等内容。合同订立后，原告与二被告在房屋交付过程中发生争议。另查明：诉争房屋，仅有规划施工图，原告天元公司至今未办理该房屋的规划许可及房屋预售许可手续。以上事实有原告与二被告签订《“巴中城市广场”认购协议》、《梯帽间征收补偿协议书》、《市政广场梯帽房调换协议书》，巴中市住房和城乡建设局与原告订立《梯帽间征收补偿协议书》、规划图、设计图，二被告提供的设计图等证据及本院庭审笔录予以佐证，证据确实充分，足以认定案件事实。本院认为，2014年3月26日原告天元公司与被告谭斌、谭志国签订的《市政广场梯帽房调换协议书》，约定二被告认购天元公司修建的市政广场梯步间房屋（面积约25平方米）及补偿等内容，实为房屋买卖协议，应受商品房屋买卖法律关系调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房屋预售许可证明的，可以认定有效”。通过庭审查明的事实，原告天元公司对本案诉争梯步间房屋至今未取得商品房预售许可，故原、被告双方签订的《市政广场梯帽房调换协议书》应为无效，原告诉请确认2014年3月26日原告与二被告签订的《市政广场梯帽间调换协议书》合法有效，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。……”，现原告依据《市政广场梯帽间调换协议书》的内容主张其他诉讼权利依法亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告巴中市天元房地产开发有限公司与被告谭斌、谭志国于2014年3月26日订立的《市政广场梯帽房调换协议书》无效；二、驳回本案原告巴中市天元房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费4280元，由原告巴中市天元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长 杨培林人民陪审员 何长华人民陪审员 王凤兰二〇一六年四月五日书 记 员 袁 聪 更多数据：