（2015）松民一终字第1087号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-07-30

案件名称

上诉人田祯因与被上诉人吉林省诚隆房地产开发有限公司（简称诚隆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书

法院

吉林省松原市中级人民法院

所属地区

吉林省松原市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

田祯,吉林省诚隆房地产开发有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百十七条

全文

吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一终字第1087号上诉人（一审原告）：田祯。委托代理人：田志伟。委托代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吉林省诚隆房地产开发有限公司。住所地：松原市宁江区文化街。委托代理人：张维兰，辽宁怀瑾律师事务所律师。上诉人田祯因与被上诉人吉林省诚隆房地产开发有限公司（简称诚隆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院作出的（2015）宁民重初字第2号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田祯的委托代理人田志伟、熊伟、被上诉人诚隆公司的委托代理人张维兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田祯一审诉称：北京师范大学宁江附属中学校园改造工程指挥部（简称工程指挥部）、北京师范大学宁江附属中学（简称宁江附中）、诚隆公司因校园建设与开发需要，在宁江区文化街实施拆迁，田祯房屋在拆迁范围内。2011年7月6日，田祯与工程指挥部签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议书约定田祯将自有建筑面积总计为334.05平方米价值1027530元的房屋（其中D001332号28.53平方米；D002161号58.97平方米；D0002160号119.41平方米；D0005488号73.32平方米；94在图53.82平方米）和400余平方米土地使用权交给工程指挥部拆迁和使用，工程指挥部将1号楼4号一层100平方米及2号楼一层300平方米房屋作为产权调换房屋，双方约定100平方米回迁1号楼4号门，300平方米从2号自西向东回迁，280平方米住宅在拆迁建楼处2至6楼给付。同时负责给田祯办理产权调换房屋的房屋所有权证及土地使用证，上述产权调换房屋由诚隆公司开发建设。协议签订后，田祯当日即将自有房屋及土地使用权全部交付，履行协议约定义务。但诚隆公司迟迟不向田祯交付产权调换房屋。故诉至法院，要求确认田祯与宁江附中签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》有效。判令诚隆公司按照《房屋拆迁补偿安置协议书》约定交付价值150余万的房屋，一楼100平方米回迁1号楼4号门、300平方米从2号楼自西向东按照原规划设计回迁，280平方米住宅在拆迁建楼处回迁。判令依约给田祯办理房屋所有权证及土地使用权证。诚隆公司一审辩称：田祯所拆迁的房屋不全是归田祯所有，其中有田志伟的房屋，而田祯与田志伟的房屋所有权证上也明确显示不是属于共有财产，也没有法律依据显示田志伟的房屋所有权转归田祯所有。因此其与田祯之间签订的安置补偿协议无效。该拆迁补偿安置协议第二条约定的非常清楚，回迁房屋为一层，现诚隆公司提供给田祯的可回迁房源也为一层，诚隆公司没有违约。田祯要求的回迁安置二层或者要求回迁安置一层楼高6米左右根本不在其的回迁安置的范围内，其没有任何法律依据和事实依据。诚隆公司对二层的设计变更不需要规划部门批准，不属于私自变更。且其与田祯签订的补偿安置协议是在设计变更之后，所以对于田祯来说，诚隆公司的设计变更仍然属于原设计，田祯无权干涉过问。本案诉争的是拆迁补偿安置协议纠纷，与诚隆公司是否变更设计、是否经过批准与本案完全是两个不同的法律关系，田祯无权在本案中提出。也不能在同一个案件中审理确认。田祯的原房屋完全是属于普通住宅，根本不是商业用房，所以按照国家有关拆迁补偿规定，田祯回迁安置的房屋也应该是普通的住宅楼，但田祯却无理要求诚隆公司给其回迁商业用房，显失公平。田祯与诚隆公司的拆迁补偿存在诸多争议，应重新协商补偿安置。综上，该拆迁安置协议是无效的，诚隆公司并未不同意给田祯进行安置，而是田祯要求安置二层没有任何依据，其补偿安置协议里也没有约定安置二层，更没有约定一层楼高是多少，且双方存在安置争议，所以依法应先驳回其告诉，先进行仲裁。所以田祯的诉讼没有法律依据，请人民法院依法裁决。经一审法院审理查明：2008年3月31日，诚隆公司与宁江附中签订合作建设学生公寓及操场协议书，约定由诚隆公司负责开发本案争讼工程及拆迁安置工作。田祯与田志伟系父子关系，二人在宁江区实验中学校址附近各有房屋，由于二人房屋在诚隆房地产公司拆迁范围之内，二人自愿将房屋一并回迁到田祯名下。2011年6月24日，诚隆公司对工程图纸进行变更，吉林繁华建筑设计有限公司出具工程补充、变更图纸通知书一份，载明“1.根据建设单位要求，在1号楼2号楼、3号楼的一层内加设隔层，使其变为二层。二层的室内地面标高为3.000。2.二层窗台高为900mm，保证一二层窗间的窗槛墙大于等于1200mm。二层窗尺寸相应减小。”2011年7月6日，田祯与工程指挥部签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，该协议约定：“田祯同意将自有房屋交给工程指挥部拆除，工程指挥部将坐落在1#楼4号100平方米一层，2#楼300平方米（300平方米连着西头）一层的房屋作为产权调换房屋，期房建筑面积一层400平方米，住宅280平方米。”田志伟对田祯签订房屋拆迁补偿安置协议书的行为认可，同意以田祯的名义进行回迁安置。工程指挥部系诚隆公司与宁江附中联合设立的临时机构，现已经撤销，其权利义务由诚隆公司承担，田祯无异议。此次审理中，田祯与诚隆公司对约定回迁的文化康城三期280平方米住宅楼位置确认为：2号住宅楼1单元1703号42.56平方米，3号住宅楼2单元1601号82.4平方米，1302号45.78平方米，3单元1502号108.64平方米。田祯与诚隆公司双方对约定回迁400平方米底商的楼层高度有异议，田祯认为诚隆公司在规划设计局备案的图纸中确认的回迁底商层高应为6米，诚隆公司擅自将原本设计变更，增加了楼层隔断，将楼高改为3米，侵害了田祯的合法利益。诚隆公司则认为，其于2011年6月24通知设计院将底商的层高变更为3米，而与田祯签订回迁协议时间为2011年7月6日，是在协议签订前就已经决定变更的，况且1号及2号楼所有底商均设计变更，不是针对田祯个人，没有侵害田祯的权益。双方在回迁协议中约定“2号楼300平方米连着西头”，双方对回迁位置有异议。田祯主张应回迁标号为2号楼101号、102号二处房屋，诚隆公司则同意将标号为2号楼102号、103号房屋给予回迁。一审法院认为：田祯与田志伟系父子关系，二人自愿将本案争讼拆迁房屋回迁至田祯名下，未违反法律强制性规定，故本案原告主体适格。田祯与诚隆公司对房屋拆迁补偿安置协议中约定回迁在文化康城小区内280平方米住宅的事实无异议，且确认完毕，予以确认。双方当事人主要争议的房屋层高问题，双方在回迁安置补偿协议中，仅标明回迁一层，未约定回迁房屋的层高。诚隆公司在与田祯签订回迁协议前变更了设计，将原设计一层约6米层高变更为中间加设隔层，变成两层房屋，现有房屋的层高为3米，符合建筑设计的基本要求。经一审法院现场勘查，文化康城小区三期所有的1号楼和2号楼住宅下的底商全部为二层格局，外观整齐划一，该楼施工图纸也不能确认田祯应回迁底商的高度为6米。按照双方回迁安置补偿协议，双方约定回迁房屋为一层，田祯未提供证据证实应回迁的底商层高为6米，故田祯的此项请求不予支持，应按照房屋现有的一层予以回迁。房屋建成后，当事人对双方在回迁协议中约定1号楼（位置为东临仁德教育，西邻九州教育）实际面积为128.46平方米的房屋位置没有异议，诚隆公司应将该房屋回迁给田祯。双方对协议约定的“2号楼300平方米连着西头”的具体位置有争议，经一审法院现场勘查，双方所指定101室、102室位于1号楼与2号楼之间的连接处，楼体上方没有住宅楼；103室上方有2号楼的住宅，103室为2号楼的西侧。按照双方协议中约定“连着西头”而没有包括2号楼西侧，就可以排除103室为约定回迁房屋，双方实际约定回迁房屋应认定为101室131.05平方米与102室122.50平方米二处，诚隆公司应按照协议履行。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、吉林省诚隆房地产开发有限公司于本判决生效之日立即在文化康城三期内给田祯回迁：2号住宅楼1单元1703室42.56平方米，3号住宅楼2单元1601室82.4平方米，1302室45.78平方米，3单元1502室108.64平方米住宅，并办理房屋所有权证及土地使用证。二、吉林省诚隆房地产开发有限公司于本判决生效之日立即在文化康城三期给田祯回迁1号楼104室128.46平方米的房屋，2号楼101室131.05平方米，102室122.50平方米，共计为382.01平方米，并办理房屋所有权证及土地使用证。案件受理费18300元，由吉林省诚隆房地产开发有限公司负担。田祯上诉称：本案一审判决判令诚隆公司回迁底商部分认定事实错误，因为依据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，依法经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改。本案中诚隆公司在取得规划许可证后，将原规划设计的6米层高私自变更，加设夹层的行为违反了城乡规划法的相关规定，属于违法行为。故一审判决按照3米层高回迁属认定事实错误，请求二审法院判令诚隆公司按照原规划设计为田祯回迁文化康城三期1号楼104号门、2号楼101号、102号、103号房屋，超出回迁面积部分田祯按照销售价格补交房款。诚隆公司二审辩称：诚隆公司改变设计并不违法，不属于私自改变设计，且其设计改变在先，与田祯签订安置补偿协议在后，并未损害田祯的任何利益。田祯的诉请与诚隆公司改变设计是否违法并不是同一个法律关系，田祯无权在本案中提出。诚隆公司与田祯签订的拆迁安置补偿协议已经显失公平，田祯更无权要求为其回迁两层。故，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回田祯的上诉请求。经二审审理查明事实与一审相同.另查明:据田祯委托代理人提交的其在松原市城市建设档案馆调取的文化康城三期1号楼、2号楼工程登记备案施工图中的立面图显示，文化康城三期1号楼、2号楼的施工设计层数为十七层（十七层上另有一层阁楼），其中一层设计层高为5.6米。该图为工程设计单位吉林繁华建筑设计有限公司于2011年3月设计出图的。文化康城三期工程已于2014年4月经竣工验收合格。本院认为：根据本案双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：诚隆公司与田祯回迁协议中约定的2号楼一层300平方米房屋的具体位置、面积及房屋层高。关于回迁文化康城三期2号楼一层房屋的具体位置和面积。据双方回迁协议约定：“2号楼300平方米（300平方米连着西头）”。经一审法院现场勘查，双方所指定101室、102室位于1号楼与2号楼之间的连接处，楼体上方没有住宅楼；103室上方有2号楼的住宅，103室为2号楼的西侧。双方协议中约定“连着西头”但并未包括2号楼西侧，因此可以排除103室为约定回迁房屋。两处房屋面积合计为253.55平方米，虽少于回迁协议中约定的2号楼一层300平方米的面积，但因1号楼一层的约定回迁面积为100平方米，而实际回迁的1号楼104室为128.46平方米，三套房屋合计面积为382.01平方米，基本接近回迁协议中约定的一层400平方米的回迁面积。因此，可以认定，2号楼101室、102室为双方约定一层回迁房屋。田祯上诉请求的要求回迁2号楼101、102、103室严重超出了双方回迁协议中关于一层回迁面积的约定，缺乏事实与法律依据，不应予以支持。关于一层回迁房屋的层高问题。诚隆公司与田祯在回迁安置补偿协议中对于回迁一层房屋的具体层高并无明确约定，但据诚隆公司提交的2011年6月24日设计单位即吉林繁华建筑设计有限公司出具的《工程补充、变更图纸通知书》显示，诉争的文化康城三期1号楼、2号楼已于回迁协议签订之前进行了设计变更，可以认定诚隆公司在签订协议时的真实意思表示就是设计变更后的层高，且该工程已按变更之后的设计进行了实际施工，现建成房屋一层层高为3米，该层高又不违反国家对于民用建筑设计的强制性规定，因此应当按照房屋的现有层高进行回迁。田祯主张一层按照6米层高回迁缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十七条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人田祯负担。本判决为终审判决。审　判　长　　宋作霖审　判　员　　刘祥芬代理审判员　　陈　龙二〇一六年四月五日书　记　员　　张　丽 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