（2016）辽01民终4458号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-06-29

案件名称

上诉人刘力与被上诉人魏宪峰租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘力,魏宪峰

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民终4458号上诉人（原审原告）：刘力，女，1973年12月10日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：魏宪峰，男，1977年10月20日出生，汉族，住址：黑龙江省齐齐哈尔市碾子山区。上诉人刘力因与被上诉人魏宪峰租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2015]大东民二初字第02138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月4日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，审理了本案，上诉人刘力，被上诉人魏宪峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘力一审诉称：2014年10月3日，原、被告双方签订租房合同，原告将位于沈阳市大东区东北大马路钢泉巷1—2号6#楼1层的网点出租给被告，租赁期限自2014年10月3日至2016年10月22日。协议签订后，被告占有并使用房屋至今。现已过双方约定交纳下一年度房租的时间（2015年9月22日），被告提出解除租房合同，但并不同意承担违约责任。现原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付租房违约金1.2万元；2、被告支付无租金装修期间的房租费用800元；3、被告支付房屋租金（2015年10月23日至实际腾房之日止）；4、被告承担实际使用该房屋期间产生的水、电、物业管理等相关费用89元；5、被告承担本案诉讼费。魏宪峰一审辩称：被告租用原告的房屋用于经营婴儿用品店，被告不想继续承租原告房屋的原因是原告的房屋实在是太冷了，原告的房屋不是由供暖公司负责供暖，而是从隔壁10号门房屋中接出的管子进行的供暖。被告对原告的房屋进行了装修，安装了卫生间的门。被告于2014年8月中旬的时候就已经搬离了原告的房屋，被告通知原告来取钥匙，并要求原告返还押金3000元，但原告不同意返还，故被告未将房��钥匙交给原告。2015年10月28日，被告已将原告房屋的钥匙交给了原告。原审法院审理查明：本案涉案房屋坐落于沈阳市大东区东北大马路钢泉巷1-2号第6座11号，该房屋未取得建设工程规划可证，在沈阳市房产局没有备案登记。2014年10月3日，原、被告签订租房合同一份，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2014年10月3日起至2016年10月22日止，年租金2万元，其中2014年10月3日至2014年10月22日为原告提供给被告的无租装修期。签订合同后，被告向原告交纳了一年的房屋租金2万元（2014年10月23日至2015年10月22日），并向原告交纳了租房押金3000元，被告使用涉案房屋经营孕婴用品店，被告于2015年8月中旬向原告提出解除租房合同，并于2015年10月28日将涉案房屋交还给原告。被告使用涉案房屋期间拖欠电费26元，物业费23.44元。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人签订的租赁合同无效；第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中涉案房屋为未取得建设工程规划许可的房屋，故原、被告于2014年10月3日签订的租赁涉案房屋的租房合同无效。被告应当按照租房合同中约定的年租金2万元的标准向原告交纳房屋使用费327元（2015年10月23日至2015年10月28日），并应当承担使用涉案房屋期间产生的电费26元和物业管理费23.44元。现原、被告签订的租房合同已经无效，原告应当返还原告交纳的租房押金3000元。原、被告签订的租房合同为无效合同，因此，原告要求被告承担提前解约的违约金12000元及��还免租期房屋使用费800元的诉讼请求，没有法律和事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审法院判决如下：一、被告魏宪峰于本判决生效之日起10日内向原告刘力支付房屋使用费327元；二、被告魏宪峰于本判决生效之日起10日内向原告刘力支付电费26元、物业管理费23.44元；三、原告刘力于本判决生效之日起10日内返还被告魏宪峰房屋押金3000元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱及给付行为的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，由被告魏宪峰承担50元，由原告刘力负担156��。宣判后，上诉人刘力不服，上诉至本院。上诉请求：二审部分改判，判决被上诉人支付2014年10月3日至2014年10月22日无租装修期间1095.89元房屋租金；一审诉讼费用由被上诉人承担50%，二审诉讼费用由被上诉人全部承担。上诉理由：一审判决认定事实不清，证据不足，认定事实于法无据。在合同中规定租赁期第二年已经违约不再承租该房屋，因此按照合同约定无租装修期间房租费应由被上诉人支付。虽然一审法院认定租赁合同无效，但该期间房屋已经由被上诉人实际使用，因此该费用由被上诉人承担合理合法。被上诉人魏宪峰辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、租房合同、证明及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当��人质证及本院审查，予以确认。本院认为：本案诉争房屋未取得建设工程规划许可证，因此上诉人与被上诉人签订的租房合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2014年10月3日起至同年10月22日为双方约定的无租装修期，因此上诉人主张被上诉人支付该期间的租金没有法律依据。综上所述，原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘力负担。本判决为终审判决。审　判　长　　于利军审　判　员　　单　立代理审判员　　吕长辉二〇一六年四月五日书　记　员　　张　磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。微信公众号“”